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深圳楼市调控迎来又一次升级，不光具化了新房限价的操作细则，还首次对精装修价格做出明确规定。

近日，深圳住建局出台《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》，将进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作，并启用商品房定价评估系统。

通知指出，市局对区局初审意见及研究中心的价格建议报告进行审核，确定项目指导价格，项目指导价格包括“毛坯价”和“最高装修价”两部分。预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。

并首次对网签价格对标楼盘的选取原则做出明确规定。住建局将根据项目所在位置，选取同区域范围内不超3公里的同类型、同品质的在售或已批售未网签新盘进行比对，选取新盘数量原则上不少于3个。若同片区新盘无法满足可比要求，可按照“同片区-同街道-同行政区”的优先顺序扩展范围。

相比于深圳规土委2017年1月出台的《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》中，申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价这一模糊表述，此次调控明显更严更细。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代财经指出，与上一轮限价主要限制均价涨幅不同，这一轮调控不仅在土地端通过“双竞双限”的出让模式，限制未来拿出来出售的房子价格，而且还通过同地段、同类型的比价限制。

“这最终会反映在国家统计局房价指数上，每期价格将不再大幅拉升。”

而对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复；对于预售商品住房和商务公寓项目转现售的，备案价格不得向上调整；对于零星销售的尾盘项目，由各区（新区）住房和建设局、前海管理局自行审定，并在市房地产信息系统中进行备案。

“上一轮现售房不限价，很多开发商为了突破限价而转现售，这一次这个漏洞被彻底补上。”李宇嘉表示。

值得一提的是，深圳住建局首次对精装修价格做出明确规定。通知指出，为防止开发商通过提高装修价格变相抬高房价，对深圳新房市场的价格水平造成影响，深圳住建局要求各区局在审查项目装修、装饰材料的基础上，对精装修价格进行总体把控。

原则上，精装修项目价格核定需按照工程造价方法进行核算，由区造价部门或第三方评估机构进行审核。最高精装修价格区间在3000元/平方米--6000元/平方米之间，即使项目毛坯均价超过10万元/平方米，最高精装修价格也必须控制在6000元/平方米以下。

这对于开发商而言无疑是一记重锤。深圳稀缺的土地资源不断推高房企的拿地成本，再加上竞配一定量的人才房、公共设施等，利润空间被无限削薄。此前还有望走高端化产品路线，通过装修溢价实现盈利。

如不久前深圳首轮集中供地开拍，光明凤凰城、宝安尖岗山两宗宅地都由龙光、佳兆业分别以10.88亿元+配建人才房面积1.12万平方米、25.44亿元+配建人才房面积3.1万平方米的代价拿下。

初步估算，剔除配建人才房面积后，这两块地楼面价将高达3.78万元/平方米及7.44万元/平方米，而这两宗宅地建成后的政府限价分别为4.89万元/平方米及8.33万元/平方米。楼面价距离入市限价仅有万元左右的距离，还要覆盖建安、融资、营销等成本，盈利空间极小。当时市场普遍认为，这两个项目只能通过装修溢价、产品打造来获得合理利润。

但在这轮调控之后，房企通过装修合同规避限价的漏洞也被堵上。“这就等于把原来还存在的想象空间彻底封死。”一名二十强房企深圳区域的投拓负责人向时代财经表示，现在就只能进一步加强对于装修成本的控制，“但这里面的空间就小很多了。”