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7月18日，远洋集团公告宣布，远洋集团、远洋资本与红星美凯龙控股签署协议，以40亿元收购红星地产70%股权，三方将有效持有红星地产母公司重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权。交易标的不包括红星置业、吴中路爱琴海商场等若干公司，仅指向红星企发下属的红星地产板块。

截至公告发布当日，远洋已经拥有红星地产18%的股权。双方计划在7月30日、8月10日、2022年1月10日或前后分阶段分别完成22%、11%及19%的股权转让程序。

本次合作涉及的金额成为焦点。目前外界流传两个版本，一个是40亿还有一个是200亿。两者相差甚远，到底哪个是对的呢？

实际上，这次交易的价值由两部分构成，一个是40亿的股权对价，另外还包括后续的利润分配。后者无疑是评估这次合作价值的关键。

根据红星美凯龙控股公告，截止2020年12月31日，红星地产已售但未结转的开发物业及自持物业的利润，将由红星控股与天津远璞按照85%：15%的比例进行分配；截止2020年12月31日，未售的开发物业及自持物业的利润，将由红星美凯龙控股和天津远璞按70%：30%的比例进行分配。

来源：红星控股公告

这么看来，40亿的说法肯定是错的了。因为他们只考虑了股权作价，而无视了后续的利润分配安排。

而后续的利润又能有多少？

远洋方面的披露，涉及后续利润分配的资产包含了91处物业，其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市；可售型住宅产品比重高达80%，且多为面向刚需和刚改的高效项目，可实现快速去化；住宅平均售价约 15000 元/平方米，毛利率可达到25%至30%；2020 年，红星地产结转净利率达到15%，远高于行业平均水平。

根据“楼市资本论”报道，红星地产远期利润预计200亿，而且这还没有包括红星美凯龙控股享有的约30亿已结转利润。也就是说，红星控股目前已经拿到的钱应该有70亿（40+30）左右，未来还会陆续分到200亿的利润。

大家可以把这次奇异的股权合作理解成养成系偶像模式。红星地产就是红星美凯龙控股重点栽培的练习生。经过多年的学习后，母公司通过转让部分经纪合约，让小偶像奔赴更广阔的舞台。同时，母公司也可以继续分享偶像未来所创造的利润。