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下探中的深圳楼市:十年来首宗宅地流拍,房贷利率现松动

作者:黄昱 2018-12-21 07:47

在当前转冷的市场环境下,开发商并不愿意冒险去拿高价地。

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山东菏泽、广州、珠海三地陆续释放出楼市调控松绑的信号,然而同一日,深圳两宗土地却因无人竞买而流拍。

12月19日,延期大半个月的深圳尖岗山地块按计划进入竞拍环节,起拍总价为20.6亿,最终因无人申请而流拍。这是近十年来深圳流拍的首宗住宅用地,同日开拍且命运一致的还有前海桂湾商业地块。

“在当前转冷的市场环境下,开发商是不愿意冒险去拿高价地的。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出,临近年关,开发商的资金链比较紧张,加速回款才是关注的重点。

地王拖累市场预期?

一直以来,深圳的土地供应都非常紧缺,2017年推出的可售住宅用地为零。2018年至今,深圳共出让了11宗住宅用地,其中6宗为“只租不售”,均由深圳市人才安居集团拿下。

一向竞争激烈的深圳土拍市场如今却突遭“遇冷”,这并非没有征兆。深圳市土地房产交易中心网站显示,尖岗山地块早在10月22日就已挂牌,原定于11月30日出让,后于11月29日公告延期至12月19日出让。

该地块位于深圳传统豪宅片区,周边有中海九号公馆、招华曦城、新世界名镌等顶豪项目,二手房均价约10万元/平方米。尖岗山地块为“住宅+商业”混合用地,占地面积约1.86万平米,建筑面积约5.9万平方米,起拍价格20.6亿。

值得注意的是,尖岗山地块与宝安“地王”项目——泰禾院子仅一路之隔。2015年底,泰禾以57亿竞得尖岗山两宗住宅用地,楼面价分别为5.13万元/平方米、7.99万元/平方米,后者楼面价刷新当年深圳单价“地王”。

然而,这样一个头顶“光环”的项目,却因规划、限价等因素在拿地三年后仍未入市。多位业内人士认为,泰禾院子进展缓慢多少会影响市场对其周边地块的预期。某知名房企内部人士对时代财经指出:“对于深圳,我们拿地的核心是要能够算得过账来,对于尖岗地块我觉得有点算不过账。”

时代财经了解到,尽管尖岗山地块的起拍可售楼面价为4.8万/平方米,比泰禾院子的楼面价要低,但其在物业组合上给开发商设置了较高的门槛,要求配建住宅、保障房、公寓、办公于一体的综合体。

此外,依据“731新政”,尖岗山地块还要求宗地内商品住房自取得套房不动产证之日起,3年内不得转让;除了要竞配建人才住房外,商务公寓还规定在70年出让年限内自持,限整体登记、不得分户登记,不得转让。

上述内部人士认为,除了限制条件太多外,该地块项目限高60米,容积率不得超过3.18,限价之下预期利润不高。与此同时,由于融资难和销售难的双重压力,房企也都放缓了拿地,在此背景下,该地块流拍并不意外。

深圳土地流拍的信号

虽然深圳土地流拍的情况也有发生,但由于宅地的稀缺性,流拍的多属于商业用地和工业用地,至于上一宗住宅用地的流拍还得追溯到2008年。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,时隔十年后再次出现住宅用地的流拍,既与特定的地块条件、出让底价相关,也与市场形势相关。

他指出,跟以往楼市周期最大的不同是,现在热点城市地价仍处于历史性最高水平,只是溢价率下降了。“以尖岗山地块为例,由于其处于地王诞生的区域,所以政府的预期也比较高,但结果开发商不是很买账。”

开发商的“不买账”主要还是基于对后市的不看好。受三价合一”、“731新政”等调控政策的影响,9月以来深圳楼市陷入低迷。据深圳贝壳研究院监测,11月,深圳二手房样本楼盘均价为58216元/平方米,环比下跌0.4%,同比上涨2.8%,环比连跌四个月。价格下调的同时,二手房成交量低量回升,全市成交4861套,环比增长7.4%。

“今年9月到11月,我几乎没有业绩。年底随着置业需求的增加,二手小户型稍微有点起色。” 一位深圳链家中介人员向时代财经表示。不过,二手房的起色似乎更多是因为业主的主动降价,据深圳中原地产研究中心数据,12月9日至12月15日,多个区域业主下调报价幅度,其中香蜜湖豪宅片区的降幅达到了14.3%。

随着市场降温,各房企在年底回款压力下积极推盘,深圳在年底出现供应量的爆发。深圳市规土委官网数据显示,11月深圳新房供应量爆发,共有 25 个项目、14889套新房源获得预售许可证。

万科董事长郁亮在9月的南方区域例会上坦言,“当前南方区域的回款压力比较大,这不是因为南方区域做得不好,而是因为率先感受到了市场及行业变化。”

为加快回款,万科在深圳采取了大规模推盘、以价换量的策略,11月以来其推出了三个项目,并在价格上有一定折让。除了打折促销外,深圳还有一些楼盘祭出了“首付分期”、将中介佣金提高至9%+1万元奖金的大招。

李宇嘉表示,很多开发商都还没有完成今年在深圳的业绩,他们试图通过降价方式加速推盘,在这种情况下市场需求也会相对火爆一些,成交量会有一定上升,但整体来讲市场需求还是比较弱。

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,2016年底开始整个房地产行业就进入了一个调整周期,这个周期至少要持续三年左右,“我认为现在市场的走势会是继续向下调整的。”

当楼市进入下行周期,多个城市开始释放出松绑信号。12月18日,山东菏泽取消限售政策;12月19日,广州公寓不再限制销售对象;同日,珠海放宽金湾、斗门两区的限购政策。而近期深圳也有多家银行将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%调至上浮10%。

李宇嘉认为,银行资金面好转之后自然会下调房贷利率,这与政府的调控政策是没有关系的。虽然楼市整体有所下滑,但全国楼市的量价仍处于高位,作为全国城市的风向标,深圳楼市短时间内没有松绑的可能。

文章来源:时代财经 编辑:周明