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增权益、转战二三线,林中详解旭辉2019发展路径

作者:黄银桥 2019-03-18 10:53

在新的长周期中,旭辉的发展战略亦将进行调整,投资主场将从原来的一二线转为二线、强三线,项目权益比重将提升,地产主业之外,长租公寓、商业都将成为旭辉的发力重点。

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如董事长林中所言,自2012年上市以来,旭辉一直都可以兑现和超越每年对市场的销售目标。2018年,也不例外。

最新公布的年报显示,2018年旭辉实现合同销售金额1520亿元,同比增长46%,超额完成原定的1400亿目标,完成率109%。结转收入为424亿元,同比增长33%;核心净利润为55.4亿元,同比增长36%。

2019年,旭辉销售目标定为1900亿元,同比增长25%,全年可售资源为3500亿元,分布在超过50个城市,一二线及准二线城市占87%。

长久以来,林中都被业界视为对地产周期最有研究的人之一。据其判断,这轮市场调整在年中时就会见底,市场不断趋稳,行业将进入一个平稳增长、低频波动,震荡上升的新长周期。

而在新的长周期中,旭辉的发展战略亦将进行调整,投资主场将从原来的一二线转为二线、强三线,项目权益比重将提升,地产主业之外,长租公寓、商业都将成为旭辉的发力重点。

增权益、转二三线

在地产圈中,旭辉算得上是最热衷合作的房企之一,而作为一名后起之秀,旭辉也正是通过合作得以迅速做大规模。经过多年的累积以及规模的扩大,接下来,旭辉在合作中将更加重视自己的权益。

2018年,旭辉新增93个新项目,应占土地代价合共为411亿元,全年拿地金额权益比为54%。2019年旭辉整体项目权益比重将进一步提升到70%。

林中称,土地市场过热时,合作拿地可以分散风险,而在拿地窗口期,旭辉希望加大权益比例。从趋势来看,项目的权益比重在这一两年内会有比较快的提升。事实上,从2018年四季度开始,旭辉已经有意识地提高项目权益的比重,期内新增项目的平均权益大于75%。

尽管强调要在窗口期增加项目权益,但旭辉却并不打算在窗口期加大拿地,林中强调,今年旭辉投资力度是量入为出,买地预算应该会少于回款的45%,“有钱还要遇到好的机会才会出手投资”。

在城市扩张上,旭辉也将放慢脚步。过去的2018年,旭辉新进入15个城市,累计已覆盖不同地区的60个城市。“今年的目标不是布局更多城市,而是把目前已经进入的战略城市做大。”

与以往注重一二线城市不同的是,旭辉开始把投资战线下沉到三线城市。2017年,旭辉来自一二线城市的销售金额占比为95%,准二线城市为3%,三线城市为2%;2018年,对应占比分别为78%、16%、6%。

接下来,二三线城市将成为旭辉最主要的布局战场。林中分析称,城市化的后半程机会已经来了,人口在加速流入二三线城市,二三线城市将成为未来十年城市化最大的受益者。按照计划,2019年,旭辉一二线城市销售金额占比将降至75%,准二线降至12%,三线城市将大幅增加至13%。

布局的区域越广意味着风险越分散。在林中看来,旭辉要有大的、分散的区域布局来应对市场波动,因为中国的楼市波动不是全国性的,而是局部板块。“有些小企业比较危险就是因为集中在局部板块,一旦市场不好,影响就很大,旭辉布局比较广,某些城市波动不会产生根本性影响。”

按照规划,长三角和粤港澳大湾区将成为旭辉两大粮仓。2017年,旭辉大湾区销售占比仅2%,2018年升至5%。未来,旭辉计划将大湾区销售占比提升到25%,长三角占35%,环渤海、中西部各占20%。“这是旭辉规划得比较理想的结构。”

十年后成第二个新鸿基?

之所以把拿地主战场从一二线转到二三线,一方面是城市化发展带来的机遇,另一方面是林中意识到,随着行业的发展,一线城市已经率先转型,从增量市场走向存量市场。

“我们一定要比市场快一步来进行市场布局的调整和转型,所以未来旭辉销售的大头都不是在一线城市,而是在二三线城市,但是租金的大头会在一线城市,租金的90%是在一线城市。”林中指出。

2018年,旭辉租金收入约为2.37亿元,同比上升151%,主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际及重庆旭辉城,有关增长则主要来自上海旭辉海上国际、上海LCM置汇旭辉广场及重庆旭辉城的新租金收入。

截至2018年底,旭辉共有16项投资物业,总建筑面积及应占建筑面积分别约为84.14万平方米及47.29万平方米,当中10项总建筑面积及应占建筑面积分别约为42.8万平方米及28.95万平方米的投资物业已开始出租。

林中透露,接下来整个商业的比重会逐年增加,过去商业的比重都在10%以内,一两年后逐步会从10%增加到20%,租金收入在未来三年希望每年都有100%的增长。“可能十年以后,就可以看到旭辉的转型成果,就像香港新鸿基一样,一半收入来自开发业务,一半来自收租业务。”

商业之外,长租公寓也被旭辉当成另一个主业在经营。2017年,旭辉正式布局长租公寓,创办“领寓”品牌,当年签约供其管理的公寓规模为2万间,2018年进一步增加至5万间。2019年计划管理规模达到8万间,开业4万间。

经历过前两年的疯狂扩张之后,林中认为长租公寓已经过了烧钱的时代,开始回归理性发展,有地产背景的长租公寓,特别是集中式公寓,在行业竞争中有更大的优势。

根据规划,旭辉2019年长租公寓新拿和开业的规模会维持在50%左右的增长,资本化也将旭辉长租公寓的必由之路。“跟永升生活一样,长租公寓一定走向资本市场,但具体时间还要取决于市场机会。”

林中坦言,长租公寓目前还没有盈利。但他又强调,短期不盈利,说明长租公寓这个行业会有很好的发展,如果一进来就能有很大的盈利,那这个行业不会好做。

目前,旭辉长租公寓业务走的是轻重结合模式,林中认为,这是开发商独有的模式,即可以通过运营赚钱,同时还能享受到资产升值带来的利好。

文章来源:时代财经 编辑:张常旺