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中国金茂首入千亿军团,三年后60%土地储备将来自城市运营

作者:童洁 刘新歌 2019-03-20 14:16

在完成千亿目标后,中国金茂为2019年定下了一个看上去有些保守的目标——1500亿元。

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2018年是中国金茂发力最猛的一年,其首次跨过千亿门槛大关,签约销售额达1280亿元,同比增长85%,营收收入387.3亿元,同比增长25%。

收入上升的同时也带来了利润的增加,2018年中国金茂的股东应占利润52.1亿元,同比增长31%,毛利率达38%,同比上升6个百分点

此前,中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞曾表示,2018至2020年这三年间,中国金茂在销售方面将保持50%的复合增长率。不过,在完成千亿目标后,中国金茂为2019年定下了一个看上去有些保守的目标——1500亿元。

“关于增速,我们作为央企下的地产公司是非常守信用的。我们说到做到,定下的目标到最后差几亿是不行,所以要超额完成这目标。我觉得这不是保守,是信用。”李从瑞说。

负债略有上升

2017年,中国金茂高调宣布,五年的时间内,城市布局要从23个扩到40个,签约额要从500亿元提升到2000亿元,持有面积要从50万平方米提高到200多万平方米。

而后,在获取土地方面,中国金茂显得十分积极主动。尤其是在去年,中国金茂接连在全国多地通过招拍挂或收购方式拿地,全年新获取的项目数量达68个,与2017年相比翻倍,新增土地储备面积为2264万平方米。

在这一轮的囤地行动中,中国金茂成功进入济南、西安、昆明等14座新城市,加上此前已经布局的城市,其提前完成了全国40城的布局目标。至2018年底,中国金茂拥有的总土储为6420万平方米,其中一线城市占比14%,二线城市占比86%。

高频的拿地扩张背后离不开大量的资金作为支撑,中国金茂在去年进行了4次融资。2018年3月,中国金茂成功发行计值12.5亿优先担保债券;2018年4月和12月,又分别在境内发行30亿无担保中期票据和20亿无担保永续中期票据;2018年12月,中国金茂再次于境外发行3亿美元优先担保永久资本证券。

连接的加杠杆也带动了负债的上升。截至2018年年底,中国金茂的总债务为879.7亿元,现金257.8亿元;资产负债率77.87%,稍高于2017年的77.19%;净负债率为 71%,相比2017年的69%略有上升。

虽然负债略有上升,但在中国金茂投资者关系总监郑秋平看来,中国金茂去年花出去的钱还是可以见到回报,“2018年下半年,中国金茂在市场比较差的时候买到了便宜的土地,平均拿地价为8124元/平方米。”

对于2019年市场的判断,李从瑞预计,今年的市场情况整体会比去年有所下降,但下降幅度不会太大,价格会逐步稳定,“一二线城市会回暖,三四线城市会下探。”基于这样的预判,李从瑞表示,2019年,中国金茂在拿地上要求稳,将按照权益内回款的50%获取土地。

未来土储将有60%来自城市运营

“城市运营”是中国金茂这两年来频繁提起的转型目标,最初由中国金茂董事长宁高宁提出。按照宁高宁的设想,中国金茂要在城市核心地段打造综合体,在远郊区打造产业新城,开发业务中引入大文化、大健康、大科技产业。

也就是说,在房地产的下半场,“城市运营”已经被金茂视作新的业绩增长点。“运营商也还是商人,它得有一个投入产出的平衡,”宁高宁曾表示,中国金茂可以做一些长线的城市运营项目,例如长沙梅溪湖的项目,虽然投入较大,但也可以周转,有基本的商业投资理念在里面。

2018年,中国金茂在城市运营上的布局也在提速。年内,中国金茂实现张家港智慧科学城等3个城市运营项目正式落地,新增26个框架合作协议签署,截至2018年底,其已累计获取及锁定的城市运营项目数量为13个。

此次业绩会上,中国金茂公布了城市运营的新目标,关键词为“加速落地”。2019年,中国金茂计划推动7个城市运营项目落地。另外,中国金茂还提出,2020至2022年,计划实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

中国金茂高管坦言,中化集团对其城市运营板块的发展非常支持,整个集团也在帮助其获取项目。据高管透露,今年,中国金茂预计至少还能获得6个新的城市运营项目,到年底,城市运营项目的数字会增加至20个。

高于普通地产项目的利润率是其坚定不移去做城市运营的重要原因,“城市运营项目利润率比通过招拍挂获得的项目要有保障许多,现在包括青岛、长沙、南京这些项目的毛利率比正常招拍挂项目高出20%。”中国金茂高管表示。

尽管有着可观的利润,外界依然对城市运营项目的周转速度提出了质疑。中国金茂高管回应称,“城市运营项目动辄几百万平米,容易让大家觉得周转回款有问题。其实,越是城市运营回款越快,毛利也高,里面投入资金也不多,核心是滚动开发。”

“城市运营项目拿地当前基本上就具备销售能力,因为这是进行过规划的,跟政府一起挂牌,能够掌握它的节奏。而且,城市运营项目的土地不是一次性拿下来的,是跟政府签订一个长远开发协议,按照每年的节奏来进行滚动开发。”

不过,中国金茂高管同时强调,其在获取城市运营项目时也会做出取舍,优先获取周转快、毛利高的项目,对于那些要求一次性投入资金的项目则选择放弃。

文章来源:时代财经 编辑:张常旺