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黄文仔武汉拜码头,“慢车”星河湾的地产尴尬

作者:刘新歌 2019-05-16 14:52

不管星河湾如何强调自己“专注精品,坚守品质”、精益求精的慢速哲学,但不可否认的是,本具有先发优势的它,在发展上确实有些掉队了。

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图:星河湾集团董事长黄文仔

房地产赛道上,有人求快,有人慢行。当规模效应和高周转成为业界的制胜之道时,星河湾在攻城略地中落下了一段不小的距离。

不过,这辆“慢车”或将很快开进新的目的地--武汉。3月中旬,星河湾董事长黄文仔携高管到访武汉青山区,青山区区委书记苏霓斌出面会见,星河湾的高管们实地考察了青山江滩公园及及滨江东部地块。

进军武汉是星河湾自2017年进入广东汕尾后的新动作,对于曾经溃败鄂尔多斯的星河湾来说,如今每新进入一个城市都要斟酌再三,这也在一定程度上造成星河湾的掉队。

黄文仔武汉“拜码头”

3月中旬,黄文仔携数位高管赴武汉市青山区考察。随后的座谈会阵容透露出星河湾投资在即的信号,青山区区委书记苏霓斌,区规划分局、招商局、土地整理储备中心等部门的主要负责人均有出席。黄文仔在座谈会上也表达了投资武汉的意向。

同时,时代财经也注意到,星河湾在招聘网站上发布了工作地点为武汉江汉区的招聘需求,岗位涉及造价师、合约成本经理、园林设计师、档案主管、电气设计工程师等,这些职位所属部门为上海项目。星河湾相关负责人对时代财经确认,在武汉确实有项目在筹备,但具体区域不太清楚。

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星河湾1995年诞生于广州,前身为宏宇集团。1996年,星河湾推出广州宏宇广场,并借此正式进入房地产开发市场。2001年推出的广州星河湾让星河湾及掌门人黄文仔声名鹊起,2004年推出的北京星河湾则奠定其做豪宅的江湖地位。

星河湾有过一段为期不短的高光时刻。“中国楼市看广州,广州楼市看华南”。位于广州番禺的“华南板块”开启了中国的大盘时代,是中国房地产发展史上无法绕开的重要一笔。

而作为曾经的“华南八大金刚”之一的星河湾,曾经是一个让人望而惊叹的存在。在地产黄金十年里,星河湾广州、北京、上海等地的项目屡屡创下“开盘即卖几十亿”的销售纪录。

然而,昔日的辉煌并不能掩藏今天的落寞。成立24年的星河湾,在布局、规模和发展速度上都有些掉队。进入武汉之前,星河湾已经2年没有进入新的城市了,而它进入的城市也仅有广州、北京、上海、太原、鄂尔多斯、澳门、沈阳、西安、深圳、青岛、汕尾等10余个城市。

与此同时,房企规模竞争如火如荼,行业集中度迅速提升,完成全国化布局、步入千亿阵营的房企迅速增加。除了城市覆盖落后于同行,星河湾在业内的排行也不可避免地一路下滑。

2012年,在中房信集团统计的《2012年中国房地产企业销售TOP50》排行榜中,星河湾跌出50强之列。2018年全年,星河湾销售139.2亿元,位列克而瑞《2018年度中国房地产企业销售TOP200》第129位,相比于2017年,排名继续下滑。

不管星河湾如何强调自己“专注精品,坚守品质”、精益求精的慢速哲学,但不可否认的是,本具有先发优势的它,在发展上确实有些掉队了。

“慢车”星河湾

星河湾的慢,除了让它在规模上输于曾经的同行者,甚至后来者,还让它面临着“地主家里无余粮”的窘境。目前,星河湾已开售项目12个,广州星河湾、北京星河湾等早期开盘项目已售罄。

资深地产专家黎文江认为星河湾的慢与其大平层的单一产品战略有关,“这种产品不是每一个城市都能接受。”星河湾产品多为数百平方米的大户型精装修豪宅,甚至在沈阳推出千平米大平层产品。

专注大平层的产品战略虽然奠定了星河湾在豪宅市场的地位,但“成也萧何、败也萧何”,星河湾先后在鄂尔多斯、成都、常州遭遇“滑铁卢”,这也在一定程度上影响了星河湾的外拓。

2010年,星河湾进军鄂尔多斯,并拿下其在全国面积最大的一个项目,拿到预售证的房源达72万平方米。星河湾为鄂尔多斯项目定下百亿元的销售目标,但到2011年9月7日开盘时,首期推出的1900套房源却遭遇冷场。此后一年,鄂尔多斯星河湾认购套数仅有一成左右。

危局之下,星河湾开始抱团雅居乐,于2012年合作开发成都铂雅苑和常州雅居乐星河湾项目。不过,合作并未带来预期的效果。业内流传铂雅苑内定的销售预期为20亿元,但单价2万元/平方米、单套总价达520万元的精装大户型豪宅让成都很多代理公司不敢接手。常州雅居乐星河湾也因定价过高,开盘只卖出了10套。当时,常州全市商品房均价为7284元/平方米,而常州雅居乐星河湾精装修售价为1.5-2万元/平方米。

黎文江认为,星河湾的步调更与资金、团队相关。“星河湾的职业经理人如梁上燕还是发挥了很大的作用,目前没有职业经理人去带动,靠老板、老板娘去操控恐怕有点吃力。” 

时代财经了解到,当前星河湾仍偏向于家族化管理,现星河湾集团总裁黄健慧为黄文仔的长女。有接近该公司的人士透露,星河湾日常的工作效率并不高,内部也存在着权力的争夺。

在雅卓地产经济研究院院长邓浩志看来,星河湾的慢是自身战略的选择,“星河湾不追求规模、高周转,而是追求高品质、高利润;虽然项目比较少,但单个项目的利润率比较高。”

星河湾的利润来自大盘开发模式下低廉的土地成本:2007年,星河湾通过招标击败华润、金地等房企,以42.4亿元拿下上海浦东星河湾地块,占地面积约20万平方米,楼面单价约9433元/平方米,2009年首期开盘时销售单价则高达约4.68万元/平方米。

2012年底开始,星河湾集团联合基金在西安市西咸新区陆续拿到61万平方米土地,总计土地代价约8亿元,实际项目整体楼面价520元/平方米;2013年4月8日,星河湾以12.36亿元的底价竞得青岛城阳7宗地,占地共约59.53万平方米,平均楼面价约900元/平方米。

不过,随着房地产市场调控的持续和深入,豪宅市场也面临降温的窘境。克而瑞数据显示,2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套,创下近5年来新低,不足2016年全年豪宅成交总量的四成。

中国豪宅研究院院长朱晓红对时代财经指出,未来一段时间内豪宅市场都不会有大的起色,但豪宅市场本就是小众市场,面对的是少数的富裕人群,不是遍地开花,体量不可能太大,市场面也不会太高。

囿于现实,星河湾也在做调整。星河湾过去豪华的大户型面积达600平方米,甚至800平方米、但现在面积收缩到200-300平方米,装修也开始走向简约。“主要是客户群发生了变化,以前它的客户多是实业、传统制造业的老板,现在则是电商、互联网行业的年轻一代。” 黎文江称。

文章来源:时代财经 编辑:张常旺