时代财经

房地产市场存量特征还在持续。依靠高融资、高杠杆实现高速增长的时代一去不返。“房住不炒”的总基调下，房地产行业的民生属性变得更加鲜明。而在新型城镇化的深入推进下，房地产作为城市和社会配套服务商的定位进一步得以明确。

行业自身的深刻调整，给企业提出了新的要求：一是在行业变革中顺应趋势，实现稳健发展；二是寻找新的增长基点，实现可持续发展。

部分行业头部企业在巩固主营业务基础上，积极围绕主业展开多元化布局，寻找可以拉动效益的业务增长点。

行业延续深度调整 稳健企业成市场看点

在“房住不炒”政策调控常态化下，市场消费回归理性。整个市场从增量时代到存量时代的过渡中，房企面临着各种各样的考验。

贝壳研究院统计，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%。克而瑞地产研究数据显示，2021—2023年，100家典型房企的到期美元债均在3000亿元以上，偿债压力越来越大。

行业延续深度调整，倒逼企业修炼内控，不断提升自身竞争能力。

从2019年开始，碧桂园连续三年将“全竞提升”作为年度主题，进行全面自我检视，并在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力，全面提升企业全周期竞争力，推动公司进入高质量发展的新阶段。

碧桂园公告显示，2021年前三季度，碧桂园权益合同销售金额达到4482亿元，累计权益销售面积 5226万方，略超去年同期水平；公司权益合同销售金额已连续9个月实现累计同比增长。

碧桂园财务指标同样表现稳健。企业此前公布的半年财报显示，截至2021年6月30日，碧桂园净负债率低至49.7%，较去年底下降了5.9个百分点，已经连续十余年低于70%；碧桂园有息负债总额下降至3242亿元，其中短期负债占比由29.5%下降至26.8%，现金短债比也提升至2.1倍。同时，公司在手现金余额高达1862.4亿元，完全覆盖短期负债。

行业延续调整之时，“回款率”是评判房企的重要指标。今年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼2727.9亿元，权益回款率为90%，处于行业领先水平，而这已经是其连续6年回款率超过90%。

这种稳健趋势受到全球评级公司认可。穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级。标普亦于2020年将公司评级展望由“稳定”调升至“正面”。

(顺德碧桂园全景)

行业头部企业的稳健发展稳定了市场的“基本盘”，对房地产市场的健康发展形成了支撑。

行业有望估值修复 稳健企业或再迎先机

行业的深度调整并不意味着市场前景的一片黯淡。

市场回暖的迹象近期有所显现。《第一财经》援引金融部门数据称，今年10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿，个人住房贷款环比多增超千亿。业内人士认为，金融机构对房地产行业的融资行为明显改善，预计11月份仍将保持环比增长态势。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。监管机构表示，将指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

国金证券在研报中指出，地产政策层面全方位严格调控的艰难时期已经过去，未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善。

除了金融政策的利好外，新型城镇化带来的时代机遇和行业红利还将不断释放。

“十四五”规划提出，到2025年，常住人口城镇化率提高到65%。到2035年，我国要基本实现新型城镇化。按照国家统计局公布的数据，2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%。按照75%的数据计算，到2035年城镇化率还有11个点的升幅，发展空间巨大。

由此，房地产市场的未来前景依旧看好。市场人士分析，房地产市场的有效改善和估值修复，会率先在稳健企业身上得到体现。

反观稳健发展的头部企业，在土地储备以及新型城镇化布局中已经占得先机，这也为未来的进一步发展提供了保证。

作为土储布局最为广泛的房企之一，碧桂园的业务已经覆盖了中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县，项目总数达3127个。

根据中指院数据，碧桂园在2021年前九个月的拿地金额总计1294亿元，拿地面积达3716万平方米；累计新增全口径货值为3105亿元，持续巩固规模优势。

值得关注的是，碧桂园项目74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市群，契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

由此，碧桂园发展韧性得到进一步体现。2021年上半年，碧桂园营收同比增长26.6%至2354亿元，净利润同比增长6%至150亿元。

2021年《财富》世界500强榜单中，碧桂园以670.8亿美元营业收入位列榜单第139位，排名连续五年攀升，较2017年初次上榜时已累计前进了328位。

作为新型城镇化的身体力行者，碧桂园坚持从行稳致远的核心精神出发，均衡布局一二三四五六线城市，精耕三四线城市和县镇。紧随国家战略，精准布局，成为碧桂园等一众行业头部企业抵御风险、稳健增长的利器。而这，也为企业在未来行业复苏中占得先机提供了保证。

围绕主业布局多元化 激发高质量增长新动力

中国产业升级任重道远，实现更高质量、更有效率的增长成为行业发展的内在要求。

如果说精准布局新型城镇化、有效进行土地储备等战略举措，保证了企业在行业深度调整之时的稳健发展，那么众多企业当下展开的多元化布局，则成为企业寻找可持续发展、高质量发展的重要途径。

敏锐的市场观察人士已经注意到，在可持续发展的内在要求下，房企纷纷进行新的战略布局。

在2019年提出“高科技综合性企业”的全新定位后，碧桂园不断延展经营边界，布局机器人和现代农业等新业务板块，目前形成了立足主业、板块联动的全产业链格局。

地产开发方面，通过博智林机器人进行施工，打造智能建造体系；餐饮方面，千玺机器人利用智能烹饪技术，向社会提供富有科技感的美食；现代农业生产的农产品通过碧优选销售，同时为智能餐厅的中央厨房提供原材料，由机器人餐厅将成品食物传递给消费者，实现从源头到终端全覆盖。

链内循环的商业模式，成为碧桂园区别其他一些房企的显著特征。碧桂园的多元化布局，不仅符合智能制造、乡村振兴等国家战略，而且在这种战略布局中，企业作为社会和城市配套服务商的角色定位进一步显现，建设美好人居的时代使命也从中得以体现。

碧桂园的这种多元布局还在深入推进。截至2021年10月底，博智林已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖18个省份近120个项目；累计交付超400台，累计应用施工超450万平米；千玺超2500台餐饮机器人单机设备已在全国29个省市的景区、商超、交通枢纽等多样化场景中广泛应用。

(外墙喷涂机器人在作业)

目前，碧桂园农业已形成现代种业、智能农机平台及装备制造、海外大农业三大核心业务板块，社区生鲜品牌“碧优选”受到广大业主好评。

在市场波动之时，碧桂园之所以能够保持韧性增长，市场人士认为，除了始终专注新型城镇化战略之外，积极围绕主业展开的多元化布局同样功不可没。

中国产业升级的浪潮汹涌澎湃。疏通链内循环血液，对整个地产行业实现更高质量增长，具有举足轻重的作用。碧桂园等一众企业的探索与实践，或已提供了可供借鉴的范本。