时代财经

地产大盘地位徘徊之下，高端项目仍逆势升温。

近期，多个一线城市的豪宅项目开盘热销。10月18日，位于上海黄浦衡复风貌区的万科·高福云境开盘，一天卖出25套总价过亿的大平层。据媒体报道，国庆期间，演员胡歌曾携妻子前往看房。在深圳，龙岗改善盘中海大运玖章10月21日晚入市，一夜收金超21亿元。

地产存量时代，购房主力正从刚需群体转向改善与高净值人群。

一方面，高端改善盘以其稀缺性、地段价值和产品力，正在成为房企“回血”的关键抓手。另一方面，限购优化、信贷宽松等政策释放，也让部分城市的高净值购房需求加速回流。

房企们正集中火力，在核心城市发起新一轮“抢收有钱人”的攻势。

深圳豪宅区，时代财经摄

房企抢收深圳有钱人

10月21日晚7点，中海大运玖章在距离项目约6公里的一家五星级酒店开盘。

该项目地块由中海地产今年1月16日拿下。当日土拍还吸引了华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等8家房企竞逐。经过238轮现场竞价，中海地产最终以30.65亿元拿下，溢价率高达70.37%，楼面地价约2.96万元/平方米。70.37%的溢价率不仅超出市场预期，也远高于中海地产、华润置地联合体于2024年末竞得深圳后海“百亿地”的46.3%。

高地价叠加区域核心的条件，决定了G01045-0200将被打造成为更有议价能力的改善型楼盘。但直至大运玖章开盘，外界普遍认为龙岗板块难以支撑千万级豪宅的购买力。

对此，中海地产深圳公司回复时代财经称，布局大运这一决策根植于中海集团始终坚持的“三个主流”投资策略，即聚焦主流城市、主流地段、主流产品。

中海地产深圳公司表示，该地块毗邻国际大学园、大运中心及关键交通枢纽，其资源禀赋与规划能级，决定了它成为主流地段的潜力。同时，龙岗区持续加码的人才与产业政策，为区域带来了强劲的主流客群基础。

9个月后，大运玖章正式开盘。根据中海地产深圳公司披露的数据，经公证摇号选房，大运玖章实现销售金额超21亿元，其中大平层产品去化率逾九成。据深圳市房地产信息平台统计，截至10月24日，项目备案房源239套，已签认购书房源186套，整体去化率约77.82%。

从板块现状来看，龙岗市场高品质改善盘稀缺，使得部分总价较高的项目仍能获得稳定的购买力支撑。一位购买了197平方米户型的准业主坦言，之所以选择大运玖章，主要出于对环境与景观的认可。地段稀缺、景观震撼，且房价已基本触底，是他决定出手的主要原因。

中海地产深圳公司介绍，大运玖章的客户构成以龙岗本地改善型客户为主。从产品偏好来看，客户尤其看重大平层的空间舒适度、社区配套的完善性。“随着龙岗在氢能、半导体等新兴产业的布局吸引高端人才，我们也观察到一批来自相关产业企业的‘产业带客群’。”

尽管整体市场仍处调整期，但高端新盘正展现出与大盘“脱钩”的走势，也让市场重新审视高端改善需求的支撑力。更多高端项目正蓄势待发，准备在今年最后一个季度对高净值人群发起新一轮进攻。

根据深圳市住建局公示的《2025年四季度计划入市商品房房源信息情况》，截至10月16日，全市计划入市项目共39个、1.23万套，其中住宅供应约1.01万套，限购区的多个豪宅项目排队入市。

南山的深圳湾澐玺、后海招商玺、蛇口中信元湾府，分别计划推出339套、348套、407套房；前海片区亦有前海时代广场、天健湾时代府等项目准备入市；宝安新安街道瑧誉府计划推出206套房；福田皇岗村旧改卓越缦悦也有260套房推出。可供参考的是，根据贝壳找房数据，这几个片区目前在售二手楼盘最新挂牌价在7.9万-19.8万元/平方米之间。

从龙岗到后海，从大运玖章到深圳湾澐玺，深圳豪宅市场正在进入新一轮抢收周期，较量已经开始。

机构提醒购买力或阶段性疲软

不止是深圳，一线城市的高端住宅频频传来热销消息。

10月17日，由中国金茂、越秀地产联合开发的北京璞樾开盘，售价在11.46万—12.9万元/平方米之间，累计售出230套房，销售金额达45.65亿元。

值得一提的是，越秀地产今年在北京推出的“和樾系”项目同样表现亮眼，和樾望雲与和樾玉鳴在3月首开当天实现152亿元销售额，刷新北京同期开盘纪录，和樾望雲更成为2025年上半年住宅销售“三冠王”。

豪宅热销的火苗，同样燃向上海与广州。

10月18日，位于上海黄浦衡复风貌区的万科高福云境开盘，25套单价1.3亿—1.7亿元、建筑面积约600平方米的大平层即告售罄，销售金额超过2024年全年上海同价段豪宅成交总额。该项目均价达21万元/平方米，是上海第二个平均单价达到21万元/平方米的高层住宅项目。

再往前看，9月21日，位于黄浦区外滩街道的嘉里金陵华庭二期开盘即售罄，套均总价约8200万元的120套房收金98.43亿元；毗邻新天地的上海壹号院，套均总价5000万元起，年内四次开盘“日光”，成为2025年上海首个破百亿单盘项目。

广州市场中，保利发展旗下保利天曜与保利天奕两大项目年内网签金额合计超百亿元，分别占据单盘销冠与亚军。

高端改善型需求正在成为当下市场的主要支撑力量。克而瑞数据显示，今年三季度，四房户型已成为新房成交结构中增长最显著的产品类型。其中，一线城市四房成交占比达32.8%，较去年提升4.4个百分点；二线城市也提升至30.9%，主要来自二房与三房产品的萎缩。

豪宅热销并非单纯依靠价格或短期市场情绪，而是多重因素共同作用的结果。

以万科高福云境为例。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，万科高福云境的热销并非偶然，而是市场进入新阶段的产物。在供给层面，核心地段土地资源稀缺，新盘供应有限，项目定位精准；在需求层面，上海高净值人群基数庞大，对核心地段优质资产的需求持续旺盛，同时这类产品具备显著的保值与圈层价值。

当然，豪宅热销并不意味着市场全面复苏。

克而瑞指出，随着优质地块成交占比上升，四季度整体高端供应仍呈现出稳中有增态势，项目间竞争加剧。对于购房者而言，信心不足叠加前期需求集中释放难免造成购买力阶段性疲软。

这种冷热并存的现象已在部分二线城市显现。根据克而瑞监测，成都、武汉等地的高端项目去化分化明显，成都近郊怡湖春晓因定价过高、竞争力不足，开盘去化率仅45%；武汉武昌源著9月2日推售50套房，去化率不足三成。

大批豪宅同台竞技的深圳也不例外。占据顶豪片区的深圳湾澐玺虽然要求看房验资1000万元，亦已启动全民营销，推荐成交每套奖励现金10万元。