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禹洲集团业绩会

禹洲集团已经连续四年派发中期股息，这是投资者们乐于看到的，尤其是在疫情和调控的双重压力之下，还愿意“慷慨解囊”的房企并不多。

但这也并不意外，六个月前，禹洲集团被纳入恒生中国高股息率指数成份股，成为港股上市公司地产建筑业类中仅有的八家之一，并且禹洲集团在成份股中的比重约3.09%，占比居地产同业第一。

禹洲集团这次派息的方案为每股12港仙，派息比率达35.65%，股息率接近11%，其大方派发股息的底气来自于经营基本面的稳步改善，它在今年年中交出了不俗的“成绩单”。

禹洲集团历年派息情况

今年上半年，禹洲集团的合约销售达428.5亿元，同比增幅高达50.49%，按全年千亿目标来看，完成率为42.85%。同时，其营收增长20.36%至140.69亿元，创下同期历史高位。更为重要的是，禹洲集团财务基本面更进一步，负债率稳步下降，现金短债比达2.49倍，现金流充裕。

禹洲集团董事局主席林龙安在8月25日的业绩会上透露，今年下半年禹洲的可售货值约1158亿元，同比增加45%，一二线及准二线占比超过89%，“可以说，下半年的推货货值是我们笃定千亿目标的底气”。

决胜千亿目标不变

今年是禹洲集团决胜千亿的关键之年，它要在去年751亿元的基础再上一个台阶，目前来看，节奏处于掌控之中，甚至禹洲集团的增幅还优于不少龙头房企。

有数据统计,TOP30房企中25家公布过全年销售目标的企业,今年上半年平均完成率为40.4%,其中有12家完成率不及40%,有3家不及35%。

过去的区域深耕战略让禹洲集团依然坐享红利，今年上半年，以上海、南京、苏州及合肥为代表的城市成交量环比增速显著，被疫情压抑的购房及改善需求得到有效释放，销售恢复表現良好。

长三角地区继续成为禹洲集团合约销售的最大贡献来源，总金额为267.67亿元，占整体销售的62.47%，合肥有望成为继苏州后，禹洲的又一百亿级城市；而海西经济区、环渤海都市圈紧随其后，分别贡献81.29亿元和48.37亿元；另外，华中区域和西南区域实现销售17.02亿元和8亿元。

但这样的结构或在日后被改写，因为禹洲集团正在加大粤港澳大湾区的筹码，其在今年6月将深圳设为双总部之一。禹洲集团董事局主席林龙安透露，未来粤港澳大湾区的业绩占比有望提升，禹洲将借助产城融合、城市更新等方式加大粤港澳大湾区的布局。

禹洲集团要在今年达成千亿的话，其下半年的任务指标将为571.5亿元，但在充足的备货下，千亿目标并不是问题。禹洲集团管理层在业绩会透露，公司全年的可售货值为1800亿元，上下半年的铺货安排是4：6，其中下半年的可售货值1158亿元，长三角、环渤海和海西的占比分别为61.8%、12.4%和10.6%，只需按照正常节奏即可达成全年目标。

林龙安表示，在千亿之后，禹洲集团将进行战略性全面调整，转移到以盈利为目标，追求利润和业绩的并进，“追求以利润导向为主的业绩增长，每年增长期望可以达到20%左右，当然利润要达到股东和董事会的要求，确保禹洲股东利益最大化能得到延续。”

将着力提升权益比

合作开发一度是房企为了快速做大规模而选择的捷径，但它也是一把“双刃剑”，如果权益占比过低，即便规模上去了，但归属于股东的净利却不见得会维持增长的“步调”。

在达成一定的规模之后再逐步提升权益占比已经是规模房企的共识，今年上半年，禹洲非控股权益应占利润达到了5.31亿元，较去年同期增长明显，这也反映出合作项目的结转比例较大。

但在禹洲集团自身的经营规划中，增加权益占比已经提升日程。林龙安透露，今年禹洲对经营团队提出了要求，原则上不增加合作，能自己拿的项目就自己拿，“所以我们尽量大幅度提升以自己投资为主，权益比今年会达到60%以上，未来力争在70%-80%”。

截至8月，禹洲集团新增了15宗土地，货值超过697亿元，其中通过招拍挂方式获取的项目绝大部分由禹洲集团100%权益持有。

禹洲集团拿地情况

当然，在招拍挂之外，禹洲集团正在寻求更多元化的拿地方式，它也在加大收并购、产城及城市更新业务。今年7月，禹洲集团从和记黄埔手中收购了成都南城都汇项目，其只需出资15亿元就撬动了229亿元的货值。据禹洲集团测算，这一项目的毛利率可达40%，在2021年贡献不低于50亿元的收入。

另一个典型是合肥的通航小镇项目，这是禹洲区域深耕所结出的“硕果”，作为产城融合项目，通航小镇的总建面达到14.42万平方米，楼面价仅为1719元/平方米，这个项目的净利率预计可达10%。

截至6月30日，禹洲集团总土储为2024万平方米，总货值约3805亿元，一二线及准二线占比达89%，为后续的业绩增长提供了“粮草”保障。

再造一个上市平台

物业板块的分拆已经成为房企这两年的主流操作，这项过去并不被重视的业务逐渐成为资本市场上的“宠儿”。到目前为止，已完成上市的物管企业超过了30家，并且行业内还诞生了第一家市值超千亿的物管上市企业。中指院预计，到年底上市物管企业将达到50家。

禹洲集团的物业分拆上市也排上了议程。禹洲集团首席财务官邱于赓表示，分拆物管公司是希望作为一个个体独立出来，也体现禹洲想要做大物管的决心。

禹洲集团中报数据显示，上半年物业管理收入为2.89亿元，较去年同期增加62.16%。截至6月30日，其于内地在管总建面约1300万平方米，合同管理面积为2200万平方米。

快速上规模是眼下物管企业的阶段性“命题”，行业的收并购整合也在不断发生。禹洲集团在物管板块有自己清晰的逻辑，禹洲集团执行总裁许珂透露，禹洲集团在研究了30多家上市物管企业后发现，收并购会占一定比重，但禹洲的收购不同于其他企业。

“我们不是为了并购而并购，不是为了做规模而做规模，我们寻找的标的是要有一定利润的，首先要能够生存；第二要有独立的拓展能力，一起合作，发挥优势来共同把蛋糕做大。”

在布局区域上，禹洲物管板块会优先地产已经布局的区域，再逐步扩大。同时，构建全业态的服务能力，覆盖住宅、商业、办公楼，甚至政府公建配套。

不可否认，在疫情之后，物管的价值得到了二次挖掘，物业管理也成为今年资本市场的热门话题。相较于地产股偏低的市盈率，物业股普遍估值较高，均值在40倍以上，甚至有数家物管企业的市值已经超过了地产母公司。