时代财经

图片来源：视觉中国

在披露年中业绩的8天前，中梁控股在广州举办了一个重要的仪式，中梁粤港澳发展集团正式揭牌，这个由中梁地产南方区域集团升级而来的发展集团将肩负起中梁搭建“第二增长曲线”的重任。

提升城市布局能级成为2018年以来中梁控股的重要命题，这家曾经依靠三四线城市“结构性机会”而冲进行业TOP20的房企正在努力换仓，它要筑牢自己后千亿时代的“护城河”。

不过，可以让中梁稍微松口气的是，目前的节奏都在计划之中。8月24日，中梁控股披露了年中业绩，过去半年，其实现销售677亿元，同比增长约6.3%；总收益为237.67亿元，相较去年同期增长15.6%；股东应占核心净利润为13.08亿元，净负债比率为69.9%。

按照年初的规划，中梁控股在今年要实现销售1680亿元，在去年的基础上再增长10%。“1680亿元的目标，我们是有信心完成的，截至7月底，中梁的完成度约47%。我们上下半年的供货比是4：6，这与预定的节奏相符，并且下半年我们有1600亿元的可售货值。” 中梁控股联席执行总裁李和栗在25日的业绩会上表态。

规模上的增长已经不是中梁控股眼下关注的唯一指标，在达到千亿规模之后，它也在调整自己的步调，提高经营质量，降低财务风险。

转二线，强三线

重仓三四线城市成就了中梁控股过去“黑马式”的增长，仅仅三年时间，中梁就从百亿规模跳升至千亿，那时恰逢三四线城市的棚改红利仍在，中梁的机会选择恰到时宜。不过，随着三四线城市的风险逐步加大，中梁开始面临着换仓的新命题。

2018年下半年，中梁开始走上回归之路，将提升布局城市能级作为了经营战略的一部分，首当其冲的是土储的换仓。在将近两年的调整后，中梁控股“转二线，强三线”的成效开始显现。

时代财经根据中梁控股披露的年报统计，2019年上半年，中梁控股的合约销售中，来自二线、三线和四线城市的占比分别为26.7%、59.2%和14.1%，及至2019年底，二线城市的占比增长至35.2%，四线城市则为12.2%。最新的数据显示，在中梁控股上半年的销售中，二线城市和三线城市的占比几乎持平，四线城市的占比降至10.9%。

时代财经制图

得益于土储的升级，中梁控股的销售均价稳步提升，今年上半年为12500元/平方米，相较于去年同期增长18%。

这只是阶段性的成果，在上半年中梁控股的买地投资中，二线城市及三线城市占比超过90%，其中二线城市占比高达64%，三线城市占比为27%，四线城市仅为占比9%。

李和栗表示，中梁控股的整体投资策略是打开布局，提升城市能级，同时在原来开拓的区域深耕。“具体到二线城市的投资策略来讲，还是坚持周期和结构的打法，适应市场周期，寻找好的优质结构。同时，关注土地所在市场板块的供需情况，供货政策情况以及现金流的周转情况。”

为了深挖粤港澳大湾区的潜力，中梁控股将原来的南方区域集团升级为粤港澳发展集团，意在寻找中梁控股的第二增长曲线。时代财经获悉，中梁粤港澳设立了5大职能平台，包括粤港澳发展平台、非粤港澳发展平台、财经管理平台、业务支持平台以及商业发展平台，涵盖了住宅、商业、城市更新全周期运营的多种业务形态。

债务结构在改善

中梁控股上市的“红利”正在逐步兑现，融资渠道的拓宽让其融资成本和债务结构趋于更加合理。

今年上半年，中梁控股透过境外票据及贷款合计融资超过6.7亿美元，进一步补充流动性，同时其境内申请发行人民币购房尾款及供应链融资亦取得良好进展。截至6月30日，中梁控股的平均利息成本已经降至8.9%，而在去年同期这一数字还为10%。

在债务结构上，境内非银占比降低至31%，境内银行贷款占比52%，境外优先票据占比15%。同时，中梁控股一年内到期的债务占比为42%，同比减少11个百分点。到6月底，其现金结余350.21亿元，与2019年底相比增加约32.2%，现金短债比1.5倍，资金流动性充裕。

保持合理的负债将成为房企一项长期的课题，近期有消息称，监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，负债率过高的房企将会削减发债规模。

“我们认为对于房地产行业来讲，总体的杠杆控制及平稳增长对整个行业是健康的。中梁到6月30号为止非银的贷款占比31%，下半年我们觉得可能还会有一些下降的空间。长远我觉得在整体控渠道、控额度的大环境下，非银的渠道占比还是会有一部分，至于大概的占比，我们觉得暂时来看应该有可能下降到25%左右。”中梁控股首席财务官游思嘉在业绩会上表示。

其表示，中梁的存量融资成本较贵，但新的融资成本已经降下来了，因此到今年年底的加权平均成本将有机会继续下降，“我们预期可能还会下降0.5%左右”。

组织架构优化赋能成长

对于步入千亿规模的房企而言，在新阶段它们往往面临着新的管控问题。如何实现组织庞大而决策依旧高效？如何保证快速扩张且人才梯队重组？如何充分激励一线活力且风险可控？

中梁过去的快速成长与独创的“阿米巴模式”休戚相关，在迈入千亿之后，它也在不断地推动组织变革，激发内部活力。在中梁控股董事长杨剑看来，弯道超车的黑马时代已经过去，未来比拼的一定是综合的内功，“要抓住这个窗口期把内功练扎实，做好打硬仗的准备”。

上市以来，中梁坚持“先人后事”，组织变革先行，在去年把原来的12个区域集团收缩合并，完成了7个大区的重组，设立了南方大区、山东大区、浙江大区、中部大区、江苏大区、北方大区及西部大区。

新的组织架构将推动中梁区域集团进行资源整个，降低管理成本。而今年上半年，中梁继续升级机制，提出构建平台型多层级合伙生态模式，通过丰富激励工具，深度绑定长期利益，激发组织的二次创业激情、团队活力。

7月8日，中梁控股向合资格的参与者授出6230万份购股权，其中联席总裁陈红亮、李和栗分别获得授出购股权1000万份和800万份。这是中梁控股股权激励的最新举措，一般而言，授出购股权是为了使管理层的利益与股东保持一致，从而鼓励管理层致力于提高集团股份价值，形成利益共同体。

破局变革、持续成长是中梁今年的主题词，千亿之上的再成长，中梁在不断破局和寻找新的“S曲线”。