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佳兆业董事局主席郭英成

“今年销售货值约2000亿元，若按照60%-65%的去化计算可实现1300亿元销售”。

在3月25日下午举办的业绩发布会上，佳兆业董事局主席郭英成如此回答媒体关于2021年销售目标的问题。年报数据显示，2020年佳兆业合约销售权益金额首次突破千亿大关，从2019年的881.2亿元增长21.3%至1068.96亿元。

2021年1300亿元的销售目标，同比增长21%。这个增速相对2016年到2019年43%的年复合增长率，已经开始慢了下来。但在郭英成看来，如今的行业形势，对房企来说要继续年年保持增长已是很大的挑战。

“未来肯定要在平衡好利润和规模的情况下，坚持有质量的增长。现在佳兆业的规模也不算特别大，增长比例我们希望是不低于20%。”

相比之下，郭英成更在乎的是降负债。“这一年，应对政府金融监管的要求，佳兆业非常重视，主动做好降负债的工作，大家看到佳兆业现在的表现，我们是下了苦功的。”

年报数据显示，佳兆业净负债率从144%大幅降至98%；现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率也由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%。一年时间，佳兆业成功由“橙”转“黄”，超预期完成短期降负债目标。

净负债率快速降低的秘诀是大幅上涨的权益总值。截至2020年末，佳兆业在手货币资金471.1亿元，同比增加约100亿元；有息负债增长3.7%至1214.7亿元，净负债率计算的相关指标变化都相对平稳，仅权益总值一项大幅上扬230亿元，至787.19亿元。

而在权益总值的构成之中，变动的主要是非控股权益，从2019年的299.9亿元上涨至463.9亿元，涨幅达54%。据佳兆业首席财务官吴建新介绍，这是由于2020年佳兆业在投资方面，严控拿地节奏，精准投资，并不断加强与其他房企合作，分摊风险实现合作共赢。

2020年内，佳兆业新增项目47个，权益代价为417.14亿元，按建筑面积算新增项目权益比为60%，新增项目货值1900亿元。截至2020年末，佳兆业于全国51个城市合共拥有217个房地产项目，土地储备约2880万平方米，合计货值6701.2亿元。

与此同时，吴建新指出，佳兆业还在运营方面，提升产品溢价能力、加快供货签约、加强回款；在融资方面，主动控制有息负债规模，调节有息负债结构，才使净负债率、现金短债比两个指标处于安全线范围以内。

“未来到期债务中，1年内到期占比19.0%，约231亿元；2年以上到期占81%，约984亿元。长债短债比从2019年的2.7上升1.6至4.3，债务结构进一步优化”。

吴建新表示，公司有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标，在2021年内实现“三道红线”全部达标。

3月25日，与年报一同披露的还有一则关联交易公告。佳兆业将以130亿元对价，分别从高捷投资、升晴投资及北京诚义豪泰投资手中，收购北京耀辉置业合计96.8%的股权。与此同时，佳兆业表示目前正在考虑配股融资，在每7股的基础上发行1股进行配股融资。购买北京耀辉置业130亿元的对价，就将由这部分配股融资及金融机构贷款支付。

公告显示，北京耀辉置业旗下最主要的资产叫北京耀辉国际城，一个位于北京CBD核心区，距离天安门仅7公里的综合体，它的业态包括商务公寓、住宅、零售、酒店等。

它还有一个更为人知的名字--京城最贵烂尾楼“长安8号”。从第一任主人北京王府世纪2004年拿地至今，项目曾7次易主，辗转奥园、金利丰手中，最终被郭英成在2013年收归旗下，此前处于停工状态，直到2019年引入商业管理品牌SKP-S才重回公众视野。

时隔多年，这一资产终于要被注入佳兆业上市公司体系内。面对媒体的提问，佳兆业董事局副主席麦帆在业绩会上解释称，该项目目前已经落成，可以马上为集团带来现金流和当年的收入。公寓类的产品有一部分已经卖了，没有卖的部分出租率同样高达95%。

“目前，佳兆业的投资发展战略之一就是加大对核心区域、核心城市、核心地段的核心资产的投资力度，现在佳兆业在上海陆家嘴、深圳中心区、广州天河区都有这种综合体优质资产，唯独北京还没有。这样不可复制的稀缺资产，我们希望把它装到上市公司，一方面是有引领的作用，也有助于京津冀协同发展品牌影响力，利于公司深化第二总部北京与周边市场的布局。”