时代财经

图片来源：视觉中国

5年内销售规模要冲上6400亿元的绿城，最近正在济南演绎“快即是慢”的故事情节。

6月30日，济南忽现极端天气，狂风暴雨袭击了这座环渤海的中心城市。据本地媒体报道，当天济南的风力超过十级，局部地区甚至高达13级。狂风席卷过后，位于雪山片区的绿城春来晓园一栋正在建设的楼，竟然被“吹塌”了。

绿城春来晓园在6月24日迎来它的第一次开盘。时代财经获悉，首推的13号楼和17号楼合计176套房源，当天去化超过了9成，而即将面临无货可卖的绿城春来晓园，紧急加推了1号楼。

1号楼一共27层高，房源包括216套住宅和16套储藏室，在6月28日拿到预售证当天就入市销售，并取得了不错的去化。

令人意外的是，这栋楼在加推不久后便遭此“天灾”，并最终在绿城春来晓园内部引发“茶杯风暴”，导致其余14栋楼的销售被住建局叫停。

“造假”骗取预售证

7月9日，当地中介告知时代财经，被“吹塌”的实为1号楼西单元的脚手架，并非楼栋主体结构，不属于房屋质量问题。

视频显示，狂风过后，1号楼东单元6层楼完好无损，而西单元在被吹塌脚手架后，主体高度看起来要比东单元矮上一半，这就意味着该楼体出地面的高度并未达到预售条件要求的6层。

去年2月，济南出台应对新冠肺炎疫情保障城乡有序建设的相关举措，已经领取施工许可证的房地产开发项目，高层、小高层建筑预售形象进度不少于地上12层调整为不少于地上6层。

同年1月份，为优化营商环境，济南进一步深化“放管服” 改革，推行不见面审批以提高服务效率，预售证的核发由“现场踏勘”改为开发商告知承诺制，对单体住宅工程申请预售时，开发商仅需按规定提交相关证明材料即可。

显然，为加快销售进度，绿城春来晓园钻了政策的漏洞。7月8日，绿城春来晓园的建设单位济南安投实业投资公司在一份声明中承认，取得预售证当天，1号楼西单元的主体施工实际上仅达到3层，未达到官方的“6层”要求，“因此在西单元局部搭设脚手架至6层，并进行浇筑表面处理，满足形象进度要求，以获取1#预售许可证”。

“造假”一事目前已得到官方确认。7月9日，济南市住房和城乡建设局公布了对绿城春来晓园的处理意见，确认1号楼“采用欺诈手段”获取预售证。

图片来源：网络

根据处理意见，相关部门已暂停受理开发企业预售许可申请，同时暂停1号楼所在地块项目的销售，该地块内所有楼栋的预售形象进度也由6层提高至12层。

值得一提的是，1号楼所在地块合计建设15栋楼。时代财经从中介处了解到，目前开盘的3栋楼已基本售罄，原本预计在7月中旬加推4栋住宅，在处罚结果出来之后，销售时间推迟至7月底或8月初。

而截至发稿时，绿城集团层面未就此事对时代财经进行回复。

绿城疯狂“踩油门”

一定程度上，绿城春来晓园对去化的加速，反映了近两年绿城对规模的渴求。

在去年公布的2019年年报上，绿城首次对外透露“战略2025年”目标，即到2025年实现规模超过5000亿元，其中包括了3000亿元开发销售和1500亿元的代建销售。

为了冲刺规模，近两年绿城有意加大土地的投拓力度。2019年，新增54个项目，同比增加46%；总建筑面积约1236万平方米，同比增加72%；2020年，绿城更是全力投拓，在41座城市新增了85个项目，同比增加57%；总建筑面积约2041万平方米，同比增加65%。

2020年的新增土储，预计能为绿城带来3288亿元的新增货值。不过，其中归属于绿城的权益货值约人民币1885亿元，仅约57%。

收并购是绿城扩储的重要手段，也是绿城权益占比仅约57%的原因之一。时代财经了解到，2020年绿城通过收并购、城市更新等非公开市场渠道共获取了25个项目，预计货值可达到1326亿元，占全年新增货值的40%。

而济南的绿城春来晓园，正是绿城去年收购的众多项目之一。时代财经了解到，去年济南城投联手平安不动产拿下位于雪山片区的两宗宅地；今年1月份，已有消息称这两宗地块确定由绿城操盘，该地块上正在开发的项目即绿城春来晓园。天眼查显示，项目公司济南安投分别由绿城、平安和城投持股45、45%和10%。

加大土地投拓力度的同时，绿城也开动了它高速运转的机器。与过往相比，绿城整体项目的运营提速明显，其在年报中称，项目从拿地到开工、开盘、规划股东投入及交付的周期，2019年分别提速10%、12%、2%及7%；而2020年绿城继续踩油门，分别提速27%、29%、21%和7%。

在战略目标的鞭策下，2020年绿城实现总合同销售额2892亿元，同比增长了43%，比预定目标2500亿元超额392亿元。也正是凭借这一数据，规模失速多年的绿城，行业排名重返前十。

出于对前景的乐观估计，在今年年初召开的业绩会上，绿城公布将“战略2025”的目标由5000亿元提升至6400亿元。其中，代建销售额保持1500亿元不变，而开发业务则提升1500亿元至4500亿元，另有400亿元由新兴业务贡献。

虽然今年绿城提出的3100亿元目标略显保守，但其依然避免不了对规模的追逐。这也正转化为施加在项目周转速度上的压力，这样的压力最终产生了反噬效果。