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近年来，中国房地产的市场价格节节上涨，中国房地产行业非常火爆，很多广东的房地产A股上市公司为了争夺市场，追逐利润，不惜一切代融资来扩大土地储备规模，导致房地产企业的资产负债率不断攀升。例如，广东省市值最大的房地产上市公司恒大地产，2017年恒大地产的净利润为305亿，资产负债率为81.66%。而在香港，市值最大的房企上市公司新鸿基地产，2017年的净利润为509亿，资产负债率仅为23.35%。同样是地区的房地产上市龙头企业，资产负债率的差距竟然高达三倍之多。

2018年房企财报尚未出炉，但这并不妨碍我们观察房企负债趋势。根据广东房地产上市公司的2017年年报得知，2017年广东房地产上市公司资产负债平均比率达到62.88%，而前十大的广东房地产A股上市公司平均资产负债率高达70.8%，这个数据表明广东房地产上市公司基本上都是举债经营，债台高筑。而香港本土房地产市值前六大上市公司的资产负债率平均值为27.15%.为什么广东与香港的地理位置相邻，但是房地产上市公司的资产负债率会有那么大的差别，本文将深入探讨和研究分析这个问题，希望能为广大读者的粤港房地产投资提供专业性的分析。

2017年广东房地产上市公司资产负债率（按市值排名）

广东房企上市公司负债率为什么高?

要了解广东省房地产市场高负债的问题，首先要对房地产开发和销售的产业链有一定的认识。房地产行业是资金密集型产业，特点是资金量大、利润回收周期长。

在我国，房地产企业的生意一般是这样进行的：房企先从银行获得贷款，用贷款去购买土地，把房子建好卖出去进而获得利润，然后拿这些利润偿还银行贷款和继续购买土地。房企在建房的过程中，还可以用在建项目向银行贷款，用这些贷款继续购买土地、开发新的项目。

所以，房地产开发的关键是如何获得资金。房企的老板们为了企业能够高速运转，来不及等待房子销售的利润回收，就会抵押在建项目或已有项目以获得贷款。去年10月，市场传闻恒大将抵押地处香港黄金地段的“中国恒大中心”，用抵押的方式来融资15亿美元，这笔款项将用于偿还海外债务和派息。

广东有一句俗语“出得来行，始终要还”。房企用这样循环往复的贷上贷或抵押方式进行经营，造成它们不断拥有新的负债。因此，一旦房地产市场降温或者消费者购买力不足，房地产企业很有可能无法回收开发成本、无力向银行偿还贷款，进而导致缺乏资金流动性甚至资金链断裂。

2017年香港本土房地产前六大上市公司资产负债率（按市值排名）

为什么香港房企资产负债率平均比广东省房企低？

房地产行业是一个负债运营的行业，房地产企业都是要负债才能运作，但为什么香港房企的资产负债率会比广东房企的资产负债率低那么多呢？

我们经过研究分析发现，主要是广东房地产企业和香港房地产企业的主要经营业务是存在差异的，或者说是创造利润收入的途径是不一样的。由于历史原因，中国大陆的房地产市场现在是处于起步的高速成长阶段，而中国香港的本土房地产市场已经开发地比较成熟，可继续成长的空间不太大，所以现阶段的广东房地产企业的主要经营业务是以开发和销售，这是广东房地产上市企业利润收入的重要来源。而香港的房地产上市企业的开发和销售已经不是主要的利润来源，租赁和投资的收益才是香港房地产上市公司现阶段利润收入的重要组成部分。A股广东市值最大房地产和港股市值最大的两个房地产上市公司，万科和新鸿基地产来举例说明。

经过我们对新鸿基地产和万科的2017年年报分析研究得出，新鸿基地产的资产负债率是23.35%，万科的资产负债率是83.98%。

如上图所示，2017年港股新鸿基地产上市公司的物业销售，占全年营业收入的百分之四十六点六七，其余百分之五十多的营业收入由物业租赁，电讯，酒店经营和其他业务组成。，香港的房地产龙头企业已经不是以开发销售业务为主要收入来源，而是实施多元化的发展战略，创造更广阔的投资空间，使企业自身拥有更多的发展机会。

从上图万科2017年营业收入比例中，我们可以发现万科的房地产开发和销售业务占万科营业收入的97%，房地产的开发销售业务是万科最重要的收入来源。由于万科的营业结构单一，主要收入是来自于开发销售业务，使得万科不得不依赖“贷上贷”或者抵押的运营方式来获得土地资源，这种方式使得万科的发展非常依赖于银行的贷款。一旦银行的贷款出现问题，或者房产的销售情况不如预期，企业很容易产生流动性风险，发生资金链断裂的问题。如果发生更严重的情况，企业甚至会出现系统性风险。

通过一系列的研究和分析，我们得出的结论是，房地产企业的业务结构决定了自身的资产负债率。一个房地产企业如果过度偏重开发和销售业务来获取利润，它的资产负债率就会变得非常高。广东房地产上市企业的盈利结构过于单一，是造成企业资产负债率非常高的主要原因。既然已经发现问题之所在，下面咱们来讨论应对之法。 

（1）向港房地产企业学习，改变单一的盈利结构，实施多元化转型的新战略

依据市场经济正常的发展道路，广东房地产企业应该像改革开发初期一样，向已经成熟的市场经济体香港学习，借鉴香港房地产市场的发展经验，让企业自身走向多元化发展。例如，碧桂园已经开始了企业转型升级，拥抱未来智造，顺应高新科技时代的发展潮流。碧桂园最近开始进军机器人领域，这样的重大战略举措，可以说是近年来少有的房企转型模范案例，碧桂园是进入高科技产业的领军房企，它的新定位是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。碧桂园的做法对未来广东房地产企业继续深化转型产生深远的影响，对其他房企未来转型起了非常重要的带头作用。                                     

（2）建立房地产资基金，拓宽融资渠道

在发达国家，房地产投资基金是房地产企业融资的主要渠道，例如美国百分之八十的房地产投资是来自以房地产投资基金为主的民间直接融资。由于历史原因，我国的房地产资本市场发展缓慢, 房地产企业融资主要还是依靠银行贷款, 一直缺乏社会资本的直接支持, 同时还将绝大多数风险转嫁给银行。大力发展房地产投资基金，有利于改善我国房地产行业融资渠道单一的老问题，还可以降低金融信贷风险。在广东，虽然保利在2010年就设立了信保基金，为保利地产的发展资金提供了新的融资渠道，但是效果不太明显，2017年保利地产的资产负债率依然高达77.27%。所以应该继续坚持发展房地产信贷投资基金，让其成为中国房地产企业主要的融资渠道，这样才能有效解决中国房地产企业的融资问题。

综上所述，广东的房地产上市公司资产负债率比香港房地产上市公司高的原因，是由于广东房地产的营业模式和经营结构过于单一，非常依赖以贷款为发展资源的经营模式所导致的。我们希望广东房地产上市公司能够向香港和海外的房地产上市公司学习，实行多元化的发展战略，摆脱这种营业结构单一的，高风险的运营模式。天下大势，浩浩汤汤，顺之者昌，逆之者亡。房地产上市公司应该坚持实施多元化战略，实现转型升级，这样才符合新时代房地产企业的发展潮流，才能使广东甚至是中国的房地产市场走得更高，看得更远。祝愿中国房地产行业能够拥抱一个美好的未来。

本文作者李叙良，系时代商学院特约研究员，利物浦大学金融与投资管理硕士

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