4月28日晚，“地产一哥”保利发展（600048.SH）发布2024年年度报告。期内，公司实现营收3116.7亿元，同比下降10.14%；实现净利润 97.4 亿元，同比下降 45.6%，归母净利润 50.0 亿元，同比下降 58.6%。

销售表现方面，2024年，保利发展全年共实现签约面积1796.61万平方米；实现销售签约3230.29亿，销售金额连续两年稳居行业第一；实现归属于股东的权益销售金额2465亿元。

财务情况方面，年内，保利发展有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现了连续四年下降；综合融资成本同比下降 0.46个百分点至3.1%，创历史新低。

4月29日下午，保利发展于线上召开了2024年度业绩说明会。保利发展董事长刘平，董事、 总经理潘志华，财务总监王一夫，董事会秘书黄海等管理层出席会议现场，就投资者们关心的新经营战略、毛利率、土地投资、市场研判等话题一一予以回应。

毛利率继续下降，管理层称今年有望企稳回升

年报数据显示，2024年，保利发展的净利润出现了明显下滑。时代周报记者查阅获悉，减值计提是主要原因之一。出于谨慎性原则，2024年保利发展对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元。

此外，毛利率的下滑亦对公司净利润有所影响。2024年，保利发展房地产销售业务的毛利率为13.85%，较2023年减少2.47个百分点。在此带动下，公司主营业务毛利率较2023年减少2.07个百分点至13.71%。

分区域来看，除大本营华南片区以及西部片区外，华东、华北、中部片区的毛利率均有下降。其中，中部片区的毛利率降幅最大，较2023年减少6.82个百分点至7.22%。

图片来源：保利发展2024年年度报告

不过，保利发展也在年报中强调，2024 年，公司改革采购模式，统筹开展多项重点工程类、材料 设备类集采，还搭建了智能化供应链管理系统，应用 AIGC 等先进技术，实现设计、采购、结算等全过程 一体化管理，通过积极降本减少市场下行对销售毛利率的影响。

而在此次的业绩会上，财务总监王一夫表示，对于今年的结转毛利率水平企稳回升有信心。

“截至2024年底，公司有3070亿已售未结的存货，这部分的综合毛利率接近14%。此外，今年一季度新销售货量的毛利率水平更是达到了16%。如果全年市场没有进一步的大变动，相信今年整体结转毛利率将在14%的基础上有所提升。”王一夫称。

今年要花1000亿拿地

过去一年，保利发展延续了此前大手笔拿地扩储的策略。2024年，保利发展新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2022-2024年，保利发展合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一。

今年以来，保利发展的扩储意愿依然十分强烈。根据中指研究院发布的《2025年1-3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》，今年一季度，保利发展权益拿地面积75万平方米，权益拿地金额121亿元，较去年增加了74亿元，排名第八较去年提升了3位；公司全口径新增货值349亿元，权益新增货值249亿元。

图片来源：中指研究院

而在2025年4月28日举行的杭州四月土拍收官战中，保利发展又以45.37亿元总价拿下萧山区世纪城核心单元XS010305-25地块，溢价率58.8%。该地块高达51611元/平方米的成交楼面价，也让其一举刷新了板块内楼面价的纪录。

总经理潘志华在业绩会上介绍，2025年全年，公司计划完成房地产及相关产业直接投资2010亿元，其中土地投资安排1000亿元，进一步聚焦确定性市场，确保利润和规模。

而对于房地产后市，保利发展在年报中指出，目前，房地产市场仍未完成筑底。短期看，房地产市场的企稳回升仍依赖于经济复苏和居民信心恢复的进程，而国内外错综复杂的经济形势也给这一进程带来了较多的不确定性。与此同时，二手房市场热度有所提高，超过28个重点城市的二手房成交占比超过新房，二手房市场主导力量对新房市场形成一定扰动。

此外，潘志华表示，日前召开的中央政治局会议，再次强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，预计在“存量收购、城市更新、结构性金融支持”等方面，还将有一大批政策持续落地，以改善市场供求关系、修复企业资产负债表。

新增两大主营业务

2025年，作为“十四五”收官和“十五五”谋篇开局之年，保利发展也提出了新的发展目标。

保利发展在年报中表示，公司将以“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，立足行业新旧发展模式转变的关键时期，积极探索新发展模式，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局。

据记者了解，保利发展此前的发展战略为“一主两翼”，主业仅有不动产投资开发这一项。而最新的“三大主业”中，保利发展将不动产经营和不动产综合服务，摆到了与不动产综合开发同样的高度。

对此，保利发展董事长刘平表示，今后的不动产行业，虽然投资开发量在萎缩，但存量市场仍非常广阔，经营和综合服务还有很大的挖掘空间。保利发展力争将不动产投资开发做优、不动产经营加速做大、不动产综合服务做强。

此外，中国企业资本联盟副理事长柏文喜接受时代周报记者采访时表示，近年来，国家大力推动租赁住房市场发展，同时市场对专业化物管服务的需求也在不断增加。保利发展大力发展不动产经营业务和不动产综合服务业务，不仅符合政策导向、市场需求，也有助于提升公司的社会责任感和市场形象。

在不动产经营方面，截至2024年底，保利发展租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万平方米，全年实现收入约40亿元。年内规划34个可售项目转经营，并通过经营性物业贷等方式实现融资37亿元。

据了解，在众多经营类资产中，保利发展将重点发力租赁住房业态，焕新构建“和寓”公寓品牌。

刘平指出，目前保利发展租赁住房规模排在行业中游，与公司行业地位和品牌影响力并不匹配，要奋力赶上。

数据显示，截至2024年底，保利发展在管租赁住房规模超4.5万间，在营租赁住房规模超2.2万间，主要位于上海、广州、杭州、成都等核心城市。

刘平表示，未来三年，保利发展租赁住房规模将出现高速地发展，目标在管租赁住房规模达20万间。

而在不动产综合服务方面，保利物业则将持续扩大物业服务规模和提升服务品质。刘平表示，不动产综合服务并不单指物业服务，还包含保利传统的商旅和养老服务，甚至还会引进或叠加一些其他的服务，公司会将其提到更高的战略层面，把它打造成保利发展的特色服务产品。、

年报数据显示，2024年，保利物业的物业管理服务收入116.7亿元，同比增速达15.0%；毛利16.7亿元，毛利率14.3%。年内，第三方的物业管理服务实现收入约为人民币49.87亿元，较2023年同期增长约19.6%。

年内，保利发展新拓展单年合同金额30.1亿元，再创历史新高，非居拓展领域的优势持续巩固。商办业态新拓展合同11.1亿元，同比增长17.9%。截至2024年底，保利物业合同管理及在管面积分别约为9.9亿平方米与8.0亿平方米，同比分别增长0.7亿平方米、0.8亿平方米。