时代财经

随着楼市规则的更迭和变换，不少房企都开始将目光从“台前”转向“幕后”。在这一轮转型大潮中，开发商们都给自己贴上了 “城市运营商”的标签，一直冲在住宅开发一线的融创也不例外。

7月3日，融创东南区域公司在杭州发布了“归心城市”的新战略，这是一个以“产业运营”为核心的战略，涉及八个业务板块，除了大型产城项目“标配”的住宅、商业、医养、教育、科创和酒店产品之外，融创东南的转型中还涉及到近期最为火热的长租公寓及文旅地产。

“未来，地产开发将不再是融创东南的主业，多元化发展才是方向。”融创中国执行总裁、东南区域集团总裁王鹏坦言，在强调合作共赢、资源整合的时代，拼的是企业整合资源的能力，因此，融创东南不再单纯做房地产开发，而是向产业运营转型。

用合作、并购做大规模

与融创在华北驻扎十余年的历程相比，东南区域对其而言还是一片新的战场。

2012年11月，融创经过长达1小时、近32轮的竞价拉锯战之后，以总价6.21亿元竞得杭州余杭区西溪湿地56号地块，折合楼板价8047元/平方米。这是融创在杭州拿下的第一宗土地，在此之前，孙宏斌刚对外发表过“融创一定不会进杭州”的言论。

彼时，融创已经达到500多亿的规模，但其重仓的地区却仅有5个。除了华北区域的天津、北京之外，融创还在西南区域的重庆及华东区域的上海、苏南地区布局。而紧邻上海的杭州，由于此前市场低迷始终未进入融创的计划。

直到2012年，杭州楼市开始复苏，土地市场迅速被点燃，一时间，房企大鳄趋之若鹜，融创也匆忙入局抢占一席之地。拿下西溪湿地项目之后，融创开始在杭州进行大规模的扩张，短短一年多的时间里，融创就抢下了8宗土地。

市场的“东风”为融创杭州项目加了一把火，也为融创布局东南区域打下基础。2014年，融创在杭州地区完成了60亿的销售成绩。有了杭州的样本，融创继而将目光投向整个东南区域。

融创东南区域集团首席品牌官张小磊介绍，到目前为止，融创东南区域公司已经进入了浙江、安徽和福建三个省，在包括杭州、合肥、厦门、宁波、绍兴在内的13个城市“安寨扎营”，落地项目超过70个。

值得一提的是，在东南地区，融创热衷于以“抱团”的方式进行项目开发。融创早期拿下的杭州项目中，基本都采取了合作开发的模式，其先后与绿城、九龙仓等房企有过共同开发的经历。

而在此次发布的新战略中，“合作”再次成为融创做大规模的关键词。“在东南区域，我们和山水集团、联想科技城，还有其它一些自身带着产业的企业一同合作。”王鹏表示，只要有合适的项目，融创东南可以进行直投或者领投，并且对于在项目上的权益占比，融创东南也无要求。

“抱团”的战略与融创东南向产业运营方向的转型不无关系。融创东南的产城运营概念中涉及的盘面过大，仅是其中包含的文旅项目，投资金额就动辄百亿。在这样的转型规划中，合作既能帮助融创东南扩张，又能降低投资风险。

融创中国东南区域集团副总裁、浙江融创文旅投资有限公司董事长杨司贵坦言，目前融创东南的拿地态度与集团保持一致，原则上不在公开市场拿地，更多的关注合作和收并购的机会。时代财经了解到，今年上半年，融创东南已经获得数百亿货值的土储，这些土储全部来自于合作或是收并购。

对于外界所关心的资金沉淀及周转问题，杨司贵指出，周转对于传统的房地产开发商是一个现实的问题，“类似文旅地产这类重资产项目，要实现高周转比较困难。但融创的规模和资金实力，已经可以支撑我们去做这样的一个投资转型。”

据悉，2017年，融创东南区域的销售额达到512亿。杨司贵表示，为了盘活这些大体量的产城项目，除了使用自有资金和寻求融资贷款之外，融创东南还会根据需求将销售回款投入到项目当中。

融创转型赛道

自去年下半年宣布暂停拿地以来，融创似乎就从公开市场“隐退”。但暂时退出公开市场并不意味着暂停扩张，从去年融创收购万达文旅资产包，再到现在融创东南的战略落地，不难看出，融创正在进行一场大规模的转型。

“文旅地产”是融创转型中无法割舍的领域。在外界看来，融创的文旅之路是从收购万达文旅资产包开始。实际上，早在2015年，融创就已经动了文旅地产的心思。

2015年，融创高调进入海南市场。凭借稀缺的山海资源，海南一直是文旅大鳄的必争之地，布局海南往往意味着能够在文旅领域抢占先机。经过一轮掠地之后，融创在2016年年底一口气发布了首批落地的六个度假项目。到现在，融创在海南布局的项目已经超过16个之多。

或许正因在海南已经进行了试水和铺路，当外界不断质疑融创以逾400亿的价格收购万达文旅资产包时，融创显得格外淡定。在今年3月的融创业绩会上，孙宏斌还将投资万达描述为投资“诗和远方”。

不可否认的是，万达的13个文旅项目让融创在文旅地产领域站上高位。通过这笔收购，融创一举获得了规划总建面约为 5940 万平米的文旅土储，另外，这13个项目2017年的税后利润达到51.6亿。

从住宅开发切换到文旅地产，在王鹏看来，突然变道的背后是融创顺应市场游戏规则而做出的改变。“近两年来，土地供应越来越稀缺，土地的价格一直高企。从销售端来看，商品房价格一直未能实现非常稳健的增长，导致利润空间难以把握。所以，融创这两年来很少出现在公开市场。”

正如其所言，近几年来，拿地难的问题已经让开发商焦头烂额。在公开市场毫无“松绑”迹象、楼市限购重重的背景下，房企不得不转战更易拿地、利润更高的持有物业。

商业、文旅、长租公寓被视作中国房地产市场新的蓝海。融创东南的“归心城市”战略中，这三项业务无一缺席，融创也在此次会议上首次公开发布了长租公寓的品牌规划。

据融创东南区域总裁张小磊介绍，融创聚焦的是长租公寓的中高端市场，近期，会发布融创东南的长租公寓品牌。至于落地情况，目前融创东南区域内的杭州和合肥都有长租公寓落地项目，东南地区的第一家长租公寓门店会在今年开业。

“现在在做的杭州、合肥两个项目都属于轻资产项目，但是长租公寓是整个产业运营闭环中的一环，未来会以轻资产，还是自持的方式去做还需要根据项目整体的实际情况去做判断。”

对于文旅地产、长租公寓这些新进入的业务领域，融创不设置明确的目标，仅强调在原有的业务上保持稳健的增长。据悉，未来三至五年内，包含文旅地产和长租公寓在内的产业运营的收入，在整体收入中的占比会达到30%左右。