时代财经

一边频繁并购，一边持续出清。云南城投最近在资本市场的动作让人眼花缭乱。

 8月3日，云南城投（600239.SH）公告转让全资子公司云南城投天堂岛置业有限公司(下称“天堂岛置业”)90%股权。同时，其下属全资子公司云南城投龙江房地产开发有限公司(下称“龙江公司”)也拟转让所持有的城投湖畔四季城(一期)项目中一在建工程。

再度“卖子”

天堂岛置业由云南城投在2015年2月28日出资 1 亿元设立，其成立之初的目标是拿下昆明市呈贡区斗南街道办事处西部KCC2014-31至37 号等7幅地块，总面积达40.56万平方米（约合608.96亩）。其中，31-366宗土地为住宿餐饮、批发零售、商务金融用地，37号土地则为商务金融用地。

同年3月9日，天堂鸟置业通过公开市场如愿竞得上述土地，总代价约18亿元。根据资产评估报告，开发三年多以来，天堂岛置业账面总资产为24.84亿元，总负债为 23.83亿元，净资产约1亿元。上述呈贡区7宗土地为天堂鸟置业的主要资产，账面价值24.82亿元，占资产总额的99.95%。其中，土地价款为18.80亿元，项目前期工程费为867万元，开发间接费用为 5.94亿元。

而转让的城投湖畔四季城（一期）在建工程为项目中J2012-040-1号地块，土地用途为城镇住宅用地，土地面积为58686.88 平方米（折合约 88.03 亩）。截至基准日（2018年5月31日），该在建工程累计投入 11.19亿元，市场评估价值为18.04亿元，增值额6.85亿元，增值率达61.22%。

这不是云南城投第一次“卖子”。近年来，云南城投不断出让旗下公司股权。2016年，云南城投出让云南温泉山谷房地产开发（集团）有限公司（以下简称“温泉山谷”）21%的股权。2017年，又先后出让陕西安得房地产开发有限公司（以下简称“陕西安得”）70%股权及云南城投晟发房地产开发有限公司（以下简称“晟发地产”）60％股权。2018年6月22日，云南城投连发两个公告，转让其持有的大理满江康旅投资有限公司80%股权及西安云城置业有限公司51%股权。

在一边转让项目的同时，云南城投的收购也在频繁地进行。今年7月24日，云南城投旗下控股子公司西双版纳云宇置业有限公司（以下简称“版纳云宇”）以2922.34 万元竞得西双版纳盛璟新城投资开发有限公司100%股权。而在之前的5月和6月，云南城投分别以19.85亿元和235.72亿元巨额，收购海南国际会展中心综合性地产项目和成都会展。

更早之前的2017年9月，云南城投还以25.88亿元完成对银泰旗下8家公司股权的收购，包括7家公司70%股份和1家公司20%的股份。据时代财经不完全统计，从去年至今，云南城投已通过收购累计投资超300亿元。

图片来源：视觉中国

资金承压

在本次转让公告中，云南城投明确表达了对现金的渴求，“通过股权转让/转让本项目，公司可获取投资收益，实现资金回笼，增加公司的现金流动性。”

对于资金压力，云南城投证券事务相关人士在接受时代财经采访时予以否认。“跟别的行业比，房地产行业资产负债率都是偏高的，房企现金流也都不会特别充裕，但公司整体财务状况还是正常的，没有特别紧张或有问题。”

不过，近年来云南城投的盈利状况和高负债一直为资本市场所关注。公开财务数据显示，云南城投2015-2017年负债率分别为87.64%、89.22%和88.82%。其盈利状况也表现得不够平稳，从2015年至2018年第一季度，云南城投归属于上市公司股东的扣非净利润分别为-1.81亿元、-3.65亿元、1.12亿元和-4988万元。

云南城投居高不下的资产负债率和庞大的利息支出也为上交所重点关注。2017年，云南城投利息支出高达17.59亿元，是公司归母净利润的6.66 倍。对此，上交所曾向云南城投发出问询函，指其融资情况已经成为影响经营状况的重要方面，要求其请补充披露各类融资途径的融资金额、融资成本、融资期限等信息。

频繁收购及加大发展投入带来资金需求激增，除资产证券化之外，云南城投开始通过设立基金的方式撬动更多的资金。2017年5月，云南城投与长城资产管理股份有限公司共同设立城镇化并购基金——芜湖梦享投资中心，与九江银行股份有限公司设立契约型基金，资金规模分别为100亿元和80亿元，云南城投出资分别不超过25亿元、20亿元。

值得注意的是，在云南城投的买卖过程中，出现了一些“快进快出”的项目。2015年12月，云南城投以19250万元从自然人韩彦超、胡帅手中购得安得公司70%股权。收购后不到一年半，云南城投便于2017年4月将其悉数转出。而2013年3月以3.88 亿元代价收购的温泉山谷60%股权，云南城投于2017年1月将其持有的21%股权转让给云南城投健康产业投资有限公司。

对于频繁的资产买卖，云南城投证券事务相关人士对时代财经表示，“确实有一些快进快出的项目，但长期深耕的项目也很多。每一次出售和购买，主要是整合公司资源、优化公司资产配置，但主业依旧是房产项目的开发。”他还表示，除了传统的住宅和商业地产，云南城投未来将转向康养和文旅地产。

不过，相比高周转的住宅产品，康养和旅游地产的开发经营更不容易。如何尽快培养持续、有力的“造血”能力，云南城投也许还有一段长路要走。