时代财经

位于上海东北角的新江湾城不时上演着各个版本的地王故事，从甫一开始的合生创展到新近的信达泰禾联姻，新江湾城在过去几年已成为上海各路开发商的“竞技场”。在这座围城之中，有人进来，也有人悄然退出。

上海产权交易所挂牌公告显示，上海城投旗下的城投置地正在将其持有的上海建奇房地产开发有限公司36%的股权挂牌转让，交易价格5.64亿元，挂牌时间为1月12日至2月13日。

时代财经记者查阅资料获悉，建奇房地产的资产为上海新江湾城F1-c地块，其属于铁狮门地王项目中的一部分，占地面积2.88万平方米的F1-c地块规划为城市副中心高端办公和零售商业。

2010年，作为片区一级开发商的上海城投为了推动受阻地王项目的进展，以26.6亿元入股了铁狮门新江湾城F地块。由于地块体量较大，且被道路分隔，铁狮门在拿地后便将F地块分割成F1-a、F1-b、F1-c、F1-d、F1-e、F2、F3七宗子地块，铁狮门分别成立了七家项目公司负责不同地块的开发，建奇房地产便是其中之一。

在此次挂牌转让交易中，建奇房地产大股东上海尚勇企业管理有限公司拥有优先购买权。而根据挂牌公告，意向受让方需要在产权交易机构确认受让资格后3个工作日内上缴1.69亿元的竞买保证金。受让方不得以联合体、信托、委托等方式参与受让。如果仅仅征集到一个符合条件的竞买人，项目将采取协议转让。

时代财经记者就此次项目出售致电上海城投董秘，对方仅表示“项目出售是基于业务发展的考虑”，而更详细的原因将会交待城投置地方面进行回应。但截至发稿时，时代财经仍未收到城投置地的回复。

就权益变动而言，铁狮门地王已经是第四次出现波澜。2008年1月，这家来自美国的开发商拿下了新江湾城的第五宗地，总价高达67.517亿元，成为当时上海的总价地王。但随后爆发的全球金融危机严重地影响到了项目的推进，以至于拿地两年后，项目迟迟未有进展。

作为该片区土地一级开发商，上海城投引入铁狮门的本意是要推进区域配套的形成，毕竟该地块很大一部分的体量为商办业态。因此，囿于铁狮门退地的风险，上海城投不得已伸出援救之手，从而才有了上述26.6亿元的入股动作。

但这仅仅只是解决了部分燃眉之急，其时铁狮门在内地并无成熟的项目开发经验，且团队也都是以国外为主，这在相当程度上成了铁狮门在中国发展的“掣肘”。2015年末，上海万科的一份宣传楼书将其入股铁狮门项目的消息推到台前，但万科看中的仅是住宅部分。

铁狮门的运作模式最为核心的是以较小的股权撬动更大的收益，这一模式得以实现的基础很大程度来自于外部资金的引入。在新江湾城项目开发的前期，铁狮门基本上上是处于“被救”的状态，其最擅长的模式并没有在该项目的操盘中得以体现。

但在数次通过卖股权救急后，铁狮门也有了模式复制的基础。2016年9月，铁狮门将F1-c项目64%的股权卖出了上海尚勇企业。但铁狮门并未从项目中真正退出，反而是通过组建基金合伙人的模式来进行项目的运作。

时代财经记者查阅企业工商信息获悉，上海尚勇企业的股东分别为铁狮门旗下的狮尚投资和尚领投资（有限合伙），前者为后者的法人代表。而尚领投资的股东则包括狮尚投资、尚宁投资（有限合伙）、尚景投资（有限合伙）、尚驿投资（有限合伙）、尚裕投资（有限合伙）。

层层穿透下去，项目新进的金主包括中建八局、华宝信托、北京融凯德投资管理有限公司、喆颢资产、乾立基金、首钢基金、五牛基金和德邦证券。值得一提的是，在任何一个基金中，铁狮门的狮尚投资都是充当普通合伙人的角色。这也极为契合铁狮门纵向一体化的地产基金模式。

城投置地的退出或许并不是偶然，被救活了的铁狮门正在通过自己擅长的方式来完成迟到的“赎回”。而挂牌转让仅是国资退出要走的一个必要流程，最终的接盘方极有可能依然是铁狮门或者其组建的地产基金。