时代财经

12月6日，华人置业集团（HK00127）将旗下香港东半山区肇辉台在建住宅以及深圳罗湖商业城82间首层店铺出售予陈凯韵及刘鸣炜，分别作价为10.5亿港元及5亿港元。

这是一宗与华人置业实际控制人刘銮雄有关的关联交易，上述获得香港豪宅的陈凯韵女士别名甘比，为刘銮雄女友，近期二者传出注册结婚的消息，这一住宅项目也被视为刘銮雄赠予的“新婚大礼”；另获得深圳罗湖商业城商铺的则为刘銮雄与前妻宝咏琴的大儿子刘鸣炜。

进行出售事项的背景是近一个月以来刘銮雄家族爆发的“争产风波”，因忧心前女友吕丽君未来将与长子及现女友争夺遗产，大刘开始谋划将部分资产私有化予以甘比和刘鸣炜，似是在为将来争产做准备。

(图为刘銮雄与甘比，近期传出注册结婚消息）

左右倒手

按照华人置业12月6日的公告，刘銮雄的女友甘比将以最高10.5亿港元的代价获得香港东半山区肇辉台12号的地块及其上面在建的住宅；长子刘鸣炜将以5亿港元的价格获得深圳罗湖商业城82间首层店铺。

华人置业此次授予甘比的项目为在建的可销售型住宅，后期可以通过销售直接获取现金。该交易预计使华人置业获得2500万港元收益，粗略估算，相比其9.1亿港元的物业估值，这笔交易倒手之后的利润并不算太高，甚至不及其总估值的3%。

对于出售原因，华人置业指出，事项是在当前香港政府对于楼市的“加辣”调控以及特朗普“黑天鹅”事件的背景下进行，“鉴于宏观环境种种变化的不利影响,加上本地物业市场不明朗风险增加,董事会认为,考虑到香港物业市场可能下滑,为使回报最大化及变现本公司于香港物业投资之价值,当前正是出售香港物业之适当时机。”

另一宗与刘鸣炜的交易中，华人置业剥离了位于深圳罗湖商业城的首层多间出租店铺，而持有型资产则意味着日后源源不断的现金流入。

按照公告，这笔物业的估值为3.6亿港元，刘鸣炜将以不超过5亿港元的价格收购，华人置业预计在交易中可获利8070万港元。

华人置业在公告中解释出售原因称，“深圳市罗湖区的商业发展似乎已臻成熟及趋于饱和之迹象，集团趁零售物业市场趋势转变未成定局之前,把握由此带来的潜在最大回报,当前正是适当时机。”

但实际上，上述两笔资产出售最真实的原因可能并非如公告所言般理所当然，这两笔都属于日后可带来直接现金流的资产，这与刘銮雄以往将进行资产私有化的“习惯”都大不相同，这两笔资产的规模都处于中间位置，且带有更强的变现能力。

据时代财经梳理，过去这一年多的时间里，刘銮雄除去出售部分资产予以恒大之外，还曾进行过三笔资产的私有化。

2015年8月13日，华人置业向刘銮雄本人出售香港尖沙咀商场The ONE广场事项完成交付，对价50.21亿港元；同年12月21日，华人置业向公司非执董、刘銮雄的胞妹刘玉慧出售香港干德道55号璈珀项目下属的一个住宅单位连同一个私家车车位，代价约1.24亿港元；12月23日，华人置业宣布，向刘銮雄本人出售香港铜锣湾告士打道311号的皇室大厦（Windsor House），作价120亿港元。

但这三笔资产的出发点并无多大特别之处，刘玉慧所购置豪宅规模较小，偏向于自用用途；刘銮雄两笔大宗资产交易则更多是在香港零售业大幅下行的背景下作出的私有化选择，且两项物业的持有人为刘銮雄本人而并非划到其他家族成员名下。

相比之下，这一次“定制”给甘比和刘鸣炜的资产更有一番划归到个人投资资产的味道，尤其是在大刘自曝“为甘比和刘鸣炜各自准备了50亿”的情况下，这两笔出售事项更是直接指向了财产分配的问题。

铺就后路

年初福布斯发布的2016香港十大富豪榜单中，刘銮雄以148亿美元（折合人民币1017亿元）的资产居于第五位，仅次于香港传统的“四大家族”。

和大多数香港的大家族一样，刘銮雄也设置了家族信托来管理其持有的各类资产，家族信托持有的其中一项重要资产就是上市公司华人置业74.99%的股权，由刘銮雄旗下名为Alto Trust Limited.的酌情信托全权持有。

华人置业2015年年报显示，该信托的受益人包括刘銮雄本人、长子刘鸣炜、未满18岁的子女以及其他若干家族成员。

按照华人置业于2016年6月28日在港交所“上市法团股份权益”一项中的披露，“未满18岁的子女”共有四人，分别为刘銮雄与前女友吕丽君所育的一双儿女刘秀盈与刘子锋、与现女友甘比所育一双儿女刘秀桦与刘仲学。

常规意义上来说，家族信托就是一个财富管理机构，以个人作为委托人，以家庭财富的管理、传承和保护为目的，受益人一般为本家庭成员。家族信托最基本的特点就是资产的所有权与收益权相分离，通过设立家族信托可以较好的达到避免财产被分割或侵夺的目的，另外在保密性、节税、资产隔离等方面有一定的优势。

“富人一旦把资产委托给信托公司打理，该资产的所有权就不再归他本人，但相应的收益依然根据他的意愿收取和分配。富人如果离婚分家产、意外死亡或被人追债，这笔钱都将独立存在，不受影响。”

某种程度上来说，大多数的香港富商设置家族信托最大一部分原因就是为了避免将来子孙后辈“分家产”、“败家”。

然而，这样捆绑式的家族信托并非无往而不利，在家庭成员发生内部矛盾或出现个人提出要“分家”之时，家族信托由先人所定下的不可分家等规矩可能会引发争产矛盾，在香港就有很鲜活的一个例子——新鸿基的郭氏家族争产案，多年的内斗内耗中，成员关系破裂，甚至牵扯出内幕事件被诉诸法庭，郭氏家族成为香港家族信托最反面的一个案例。

这一可能产生的矛盾，大刘已经有所预料，在其眼中，前女友吕丽君就是这样一颗争产的“定时炸弹”。

2015年开始，刘銮雄被曝出患有肾衰竭、心脏病、糖尿病等多种病症，需住院卧床，“说话亦出现问题”。在其后的几次亮相中，大刘出行多依靠拄拐、轮椅等工具，需要搀扶才可走动，整体形态消瘦、面容憔悴。

身体状况逐渐恶化的情况下，大刘需要与时间做赛跑，在力所能及的时候解决好财产分配的问题。

今年11月中旬，大刘开始“扶正”现任女友甘比。根据港媒的报道，二人已于11月18日申请注册结婚，并开始筹备婚礼事宜。如若进展顺利，甘比将成为刘銮雄名正言顺的第二任妻子。

与此同时，大刘极力撇清与前女友吕丽君的关系，其先后通过登报、接受采访等方式对外宣布与吕丽君“已断绝关系”，期间数度指责吕“有钱”、“贪财”；随后，吕方面似乎也有所行动，被曝出拟聘著名律师预谋“争产”。

这正是让大刘最为担忧的一点。按照大刘的说法，“吕丽君请了一帮律师！将来就算立遗嘱，她都有可能找方法打争产官司，可能明知会输，她都拖你十年八年，使我的遗产冻结，甘比和我的子女没有钱和她打官司，最后使她得益。”

为此，刘銮雄自曝给长子刘鸣炜和女友甘比各自预留了五十亿的资产，用以将来遗产可能冻结情况下的生活、诉讼等费用。“到时候不怕和她打官司，我和甘比、鸣炜说，不要退让，打10年都和她打。”

这似乎也就顺利解释了12月6日公告中这两笔资产私有化的行为，从家族信托里剥离出来，这两笔资产才可以真正意味上成为甘比和刘鸣炜可以进行自由支配的资产。

按照大刘的“百亿计划”，未来数日，华人置业或将继续出现多笔这样的出售事项。