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上海旧改又出“王炸”，这次震惊市场的不是总价，而是房价天花板被捅破。

10月8日，杨浦区政府公布平凉社区03B3-01地块历史风貌保护项目实施主体公开遴选的答疑纪要，透露该地块执行房价地价联动机制（即新房的政府指导价），房价为21万元/平方米。

这不仅刷新了杨浦区的房价天花板，也刷新了上海房地联动价的纪录。上海自2021年开始实行房价地价联动机制，此前房地联动价天花板为长宁区新泾镇宅地，该地块在今年7月上海第二批集中供地中出让，容积率1.2，联动价为16.3万元/平方米。

中指研究院相关人士称，上述杨浦区地块价格相对合理。“地块在上海内环，且容积率仅为1.4，未来产品类型应为花园洋房或联排。目前杨浦区大面积的‘老破小’，这块地还是很稀缺的。”

上海房地联动价天花板被捅破

上述地块位于杨浦区平凉街道6街坊，土地面积近1.7万平方米，容积率1.4，计容建筑面积约2.38万平方米。区域内历史建筑均为里弄建筑，总建筑面积约0.52万平方米，现有的比较有特色的过街楼和门牌坊等历史要素需要予以保留、更新。

旧改尤其是历史风貌保护项目一向对参与主体的资金、开发实力要求较高，该地块亦不例外。

9月26日发布的实施主体候选人公开遴选公告称，申请人须“2021年度总资产规模不小于1000亿”、“2021年度净负债率不大于60%”，且近三年内在上海中心城区自行开发的住宅项目建筑面积不少于10万平方米，在上海市风貌区、风貌街坊内涉及历史建筑保护项目的建筑面积及其他保护、修缮、改建的历史建筑的建筑面积总计不少于5万平方米。

此外，地块设土地使用权底价为23.76亿元，参与遴选的全额保证金为5000万元。该地块将以协议方式出让，协议出让结果公示后即可签订土地出让合同，实施主体须自签订出让合同之日起5个工作日内支付土地总价款的50%，90个自然日内支付剩余50%价款。

杨浦区是上海最大的中心城区之一，因杨树浦港纵贯区境南北而得名，经济实力强劲。其中，平凉更具有一百多年的发展历史，是上海近代工业的主要集聚地之一，建于1937年的平凉路八埭头则是国内最早的近代工业园区。

杨浦也是上海二级以下旧里（二级旧里是指普通零星的平房、楼房以及结构较好的老宅基房屋）最为集中的中心城区之一。近年来，杨浦区加快推进旧区改造，于2021年全面完成成片二级以下旧里房屋改造，今年将完成剩余约1.18万平方米零星二级以下旧里地块的改造。

最近刚确立了实施主体的是平凉社区02G2-08地块，即大桥街道86街坊历史风貌保护项目。该项目土地面积5100.9平方米，土地用途为商业、办公用地，土地使用权底价约1.63亿元。上海三益鑫企业发展有限公司拿下该项目（下称“上海三益鑫”）。天眼查信息显示，上海三益鑫的大股东为杨浦区国资委下属公司上海杨浦科技创新（集团）有限公司。

谁会吞下王炸地块？

为了限制土拍中的非理性竞价行为，上海自去年启动了房价地价联动机制，即竞买人在参与土拍前就需要签署知晓地块房地联动房价查询结果及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同，非理性竞价的企业将被相关部门联合约谈警示，并被加强合同履约、税收、房屋销售等监管。

虽然房地联动价并非最终售价，但却限定了开发商的利润空间，据时代财经不完全统计，一年多来，上海房地联动房价超过10万元/平方米的地块仅有静安大宁、徐汇滨江等6宗地块，杨浦平凉社区也有一宗。今年6月1日，上海首轮集中供地开拍，杨浦平凉社区大桥街道一宗土地出让，房地联动价为12.392万元/平方米。

在近一年多来房地联动价压得相对较低的土地中，杨浦区上述地块算是得到了“优待”。按23.76亿元底价计算，该地块楼面价为99868元/平方米，利润空间相对宽裕。

与同区域楼盘相比，该地块的房地联动价更是一骑绝尘。一手房方面，杨浦区在第三批次入市了周家嘴两个紧邻的盘——金隅东外滩及仁恒海上源，备案均价分别为11.5万元/平方米、11.98万元/平方米。据贝壳统计，目前杨浦一手房最高均价约13.3万元/平方米。

由于新房供应紧缺，杨浦区和上海其他区域一样出现一、二手房倒挂现象，但目前单价最贵是位于杨浦东外滩的翡丽甲第，价格为17.99万元/平方米，与上述平凉社区地块有着不小差距。

上海中原地产首席分析师卢文曦对时代财经称，该地块容积率仅1.4，未来产品不会是普通公寓，可以做类别墅、大平层等，所以售价肯定会较普通住宅产品上溢。其次，地块开发涉及风貌、文物保护，开发成本相对较高，房地联动价自然要调高。“从地段、产品来说，这个价格不贵。”

 一个可参照的例子是，今年初出让的上海黄浦区嘉里金陵东路地块，其高层公寓房地联动价为15.1万元/平方米，而低密度产品房价为25万元/平方米。“当然，目前价格管控严格，这个项目能批21万元/平方米也不容易。” 卢文曦称。

这与其地理位置不无关系，地块位于杨浦滨江核心位置，与黄浦江直线距离不到700米，未来入市的产品可谓标准的滨江豪宅。

在多位业内人士看来，这块地非央企国企莫属。“肯定是央企、国企，且是有开发高端产品能力的企业。” 卢文曦预测。