时代财经

7月19日，在北京万达索菲特大酒店里，原本属于万达和融创的双方合作，变成了“三国演义”。

几天前的7月10号，万达和融创宣布，融创将以631.7亿的价格，收购万达旗下的13个文旅城以及76个酒店项目，该金额也创造了中国地产史的并购纪录。

因为来得过于突然且毫无预兆，这笔交易一石激起千层浪，但剧情很快再转。签约发布会原定于下午4点举行，前去参会的记者们发现，现场的背景板除了万达和融创外，还出现了一个“第三者”——富力地产。

等待期间，贵宾室玻璃杯落地的传闻和现场两次更换展板的小插曲更是刷爆了朋友圈。

直到下午5点半，万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉才现身签约仪式现场，并由王健林宣布了这个他称之为“三赢”的结局：融创以438.44亿收购万达13个文旅城项目91%的股权，富力以199.06亿收购万达旗下77家酒店。

而这个数字，和之前披露的大相径庭。7月10日，融创和万达公布的并购协议里，文旅城项目作价295.75亿，酒店项目作价335.95亿，而且出售的酒店只有76家。但到了富力接管时，酒店的数量却变成了77家，成交价格也变成了199.06亿。

和“地产狂魔”孙宏斌、“国民公公”王健林的高调不同，李思廉近几年不常出现在媒体报道中。如果不是关注房地产的人，对于他或许觉得陌生。

而就是这个一直保持低调的男人，在接管万达酒店时，成交价格猛降接近137亿。据记者了解，虽然是三家同时签约，但相较之前的协议，融创为文旅城项目多掏了142.69亿，承担了酒店交易对价的折让部分，相当于将酒店业务半卖半送给了李思廉。

发布会上，李思廉一上台就表示来对孙宏斌的感谢，他说：“非常感谢融创对富力对信任，我们三方本着友好共赢的精神，共同促成了这次合作。三方互利互惠，合作模式符合长期发展战略。通过合作，富力进一步扩展旗下酒店业务，增加优质投资物业的经营收益，实现多元化产品产业布局。”

据悉，此前万达与富力就已有深度合作，2016年末，万达商业和富力地产曾在北京签署战略合作协议，2017～2021年，双方每年合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，开发25个商业综合项目。

经此一役，李思廉也被网友评为中国最会砍价的男人，并戏称如此折扣，比双十一的跳楼甩卖还划算。

相较王健林和孙宏斌，李思廉可谓默默无闻，他为何有底气来接这个盘，并且敢虎口拔牙，让玻璃杯碎地？

曾与王石“呛声”的地产新秀

跟一口一个小目标的王健林，和有着跌宕起伏前半生的孙宏斌相比，李思廉这一路似乎走得更沉稳。

李思廉1957年出生于香港，毕业于香港中文大学数学系，是个不折不扣的高材生。他对数字很敏感，应用到生意上就是“要坚持以利润为核心，因为利润是最直接的数字，只有数字上算赢了，才能步步为赢”。

李思廉的第一份工作是证券金融从业员，后来又转做内地贸易，期间结识了人生最重要的伙伴、富力的另一位创始人张力。张力性格外向果敢，李思廉则内敛含蓄，但两人都喜欢脚踏实地，一接触就成了好朋友，随即开始了长达数十年亲密无间的伙伴关系。

成长在香港的李思廉，目睹了李兆基、郑裕彤、李嘉诚等地产商在1980年代的财富高速增长，也见识到房地产项目货如轮转时产生的财富效应。

虽然眼红，但当时他手中的资金在香港只够炒楼，不够做发展商。不过在内地已足够投资一个项目，有关房地产的法律法规也没有现在这么严谨，审批的手续很简单，只需脚踏实地盖楼，然后卖得快一点儿，就能产生现金流。

而同一时间，张力也在考虑同一件事，这也可以称之为两人第一次的心有灵犀。他打电话给李思廉一讲，李思廉连声说，“好，好！”1993年，富力地产的前身——广州天力房地产公司成立了。

创业伊始，两人就根据特长做了明确分工，李思廉主管公司财务和市场营销，张力负责项目开发和工程管理。重要的事情，两人共同参与，张力一般出面做“前锋”，李思廉统领后方做“后卫”。虽然是双核驱动，但两人从不干扰对方的决策，完全尊重彼此的权利和判断，二十几年间始终如此。

在中国地产界，这种“双老板制度”可谓绝无仅有。

1994、1995年，广州政府鼓励一些污染企业和解困厂搬离市区。借此契机，李思廉和张力响应“拆旧厂，建新房”的政策，买下广州荔湾区嘉邦化工厂的一块地皮，发了公司的第一个项目——富力新居，一举拿下旧房改造这块同行不敢啃的硬骨头。

此后，富力先后和十几家工厂合作，成为广州有名的“旧城改造大王”。1999年，富力凭借其年销售额超过20亿的良好业绩，荣登广州地产综合实力第一名。“但简单的东西大家都学会了，就有了模仿，后来竞争就大了。”回顾这段历程时，李思廉说。

2002年，李思廉和张力带着富力核心干将，以破釜沉舟的勇气来到北京。

当时，富力以31.6亿元天价拿下北京广渠门120万平方米的土地的消息，几乎是引发京城楼市一场风暴之举，很多京城地产大佬都在私下里打听这是哪里冒出来的公司。

在2004年的博鳌房地产论坛上，王石公开评论称，“商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。”

对此，李思廉只是简单回应说，“放心，我们一定会做得很好。”这也是李思廉首次在大型活动上公开亮相。2003年“富力城”开售时，尽管市场因为非典遭遇到巨大冲击，项目还是实现了销售额 18.5亿元。第二年，富力城单盘销售业绩更是高达30.7亿元。

随后，富力在广州率先拿下核心所在地珠江新城十多个地块，兴建商业楼宇，成为珠江新城商业地产的龙头老大。而今，富力地产在珠江新城共有18座商业物业，约占珠江新城写字楼三分之一的体量。

2005年7月，富力地产在香港联交所主板上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，一时风头无两。2007年，富力销售金额位居行业第四名，仅次万科、绿地和中海，为“华南五虎”之首。

不过，发展到今天，在外界看来，富力做得并不够好。

依托国内几波地产狂潮，一批业内企业狂飙突进，广东地区的恒大、碧桂园、万科，均以极快的速度突破千亿大关，并且越做越大，而富力的营收却长年徘徊在几百亿，股价也一度横盘。

绝无仅有的“双老板”模式

尽管上台签约的是李思廉，但说到富力地产，很难不提到他的合伙人张力。

张力和李思廉的关系，就像万科王石与郁亮一样和谐。只不过两人不是接班人关系，而是平起平坐的双老板。

和李思廉分工不同，张力常年都奋战在第一线，他觉得在第一线打拼才最过瘾。即使公司做大了，张力依旧保持着最初的习惯，经常顶着南方炎夏30多度的高温，亲自巡视工地，亲自检查施工质量。

曾经有人抓住这一点，试图挑拨两人的关系。对方表示公司90%的功劳都在张力身上，为什么要给别人当苦力。张力立刻变脸，“告诉你，我和李思廉的情谊是谁也动摇不了的，请你不要再多说一个字。”

而同样的情况也曾发生在李思廉身上，试图拉拢他的人将李思廉称之为资金运作之神，而将张力形容为只知道埋头干活的低智商粗人。没等对方说完，李思廉就及时制止了对方，让他把话收回去。

《中国合伙人》里有一句经典的台词：“不要和丈母娘打麻将，不要和想法比自己多的女人上床，不要和最好的朋友合伙开公司”。而这种说法在李思廉和张力这里似乎并不成立。

尽管李思廉、张力的性格和成长环境反差很大，李思廉性格内敛含蓄，而张力性格外向率直，但两人都喜欢踏实认真，厌烦装腔作势地空谈，所以一接触就成了最好的朋友。

从合作开始，他们就各自特长的领域进行了明确分工。李思廉负责销售、财务、资本运作等方面，张力则负责购地、开发、工程、成本控制等方面。他们各自恪守自己的职责范围，从不干扰对方的决策，完全尊重彼此的权利和判断，从公司成立第一天到现在始终如此。

20多年来，李思廉一直是富力的“后卫”，也是富力商业地产的指挥官。张力表示自己和李思廉没红过脸，“这在商界是绝无仅有，我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。”而这一切，都建立在对彼此判断力的信任之上，“如果一件事情有一个人坚决反对，那么富力就不会去做。”李思廉如是说。

或许是富力特有的“双老板”模式，两人的制衡合作才最终让这家公司以稳健的方式熬过了寒冬，迎来了新春。

瘦虎能否变胖虎？

近些年，在国内的地产狂潮之中，一批批房地产企业高歌猛进。富力虽然年营收额稳定在几百亿，但即使在粤派房企中，也已逐渐沦为“瘦老虎”。

梳理富力从崛起到被甩下历程，对商业地产的情有独钟似乎为后来的危机埋下伏笔。

富力在商业地产方面的危机集中爆发于2008年。当年，富力的实际销售额远远低于预定计划，并且出现了资金紧张的传言。多数业内人士皆认为，除去销售不佳的原因之外，大量资金囤积在商业地产项目造成了富力现金周转困难。

富力在需要依靠出售商业项目来“过冬”的时候，仍然议价“惜售”，可能体现了富力本身的矛盾心态：一方面需要大量的现金，最起码是要支持其完成规划中商业地产项目建设与开发；另一方面则显示出富力未有明确的调整策略，依然是期望能够“熬”过调控。加上2008年美国次贷危机引发的全球经济危机的影响，富力错过了前几年扩大规模的最好机遇。

期间，富力的住宅项目还被频繁爆出豆腐渣工程，房子卖到一半就卖不动了。此后，富力迅速被恒大和碧桂园超越，销售金额甚至不及前两者的五分之一。

但在2008年及2010年两次调控之后，商业地产价值开始显现，大多数房地产企业纷纷进入，富力在2003年就开始布局商业地产的领先优势开始显现。

因此，这一次李思廉收购万达酒店项目也算是有迹可循。根据富力地产主营业务结构来看，近几年富力房地产酒店服务业务收入呈稳步增长态势，旗下已开业的国际星级酒店为17家。2016年，富力的酒店业务为集团贡献了13.62 亿元的营收。

尽管发展中期踏错了行业节奏，失去华南五虎之首的位置。但房地产从来都是饿死胆小的，撑死胆大的，在发布会结束后接受采访时，李思廉称这次交易从最初接触到完成，也只有一个星期的时间，就是“大家一讲，一握手”，便把199亿元的生意谈成了。

李思廉以大甩卖价格抄底酒店业务，连王健林也直接说，“放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。”而这或许也正得益于李思廉对于数字的敏感，和他稳扎稳打、坚持以利润为核心的经营理念。

作为数学系出身的地产商，李思廉坚持认为只有从数字上算赢了，才能从步步为营转化为步步为“赢”，但现实难免也会有一些遗憾。他说，“数学很严谨，要求证明100%，没有任何瑕疵，但是我们的人生却充满不完美，不可能没有瑕疵，无法像数学的论证那样100%完美，我们就是要在这不完美的人生中不断努力，走向成功，实现我们的人生理想。”

在2013年富力地产成立二十周年之际，李思廉曾总结道，“比起很多行家，我们的销售数据稍稍落后，要追一下才行。”而对于千亿的目标，他说，"如果很勇敢的话，可能要几年吧，三年左右吧。" 

如今三年时间已到，富力地产成功拿下了这次百年难遇的收购机会，而能否从瘦虎重新变成胖虎，还需时间来证明。