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3月18日，越秀服务发布2023年年度业绩，报告期内，越秀服务实现营业收入32.2亿元，同比增长29.7%；期内实现盈利将近5亿元，同比增长17.8%；股东应占盈利4.9亿元，同比增长17.0%。

业绩发布会上，管理层表示，收入增长主要因为非商板块在管规模的增加以及增值服务收入的增加。

截至2023年末，越秀服务在管项目408个，总在管面积6521万平方米，较2022年底增长26.2%；合约项目476个，总合约面积8345万平方米，较去年底增长18.2%。由此，越秀服务的行业排名进一步跃升，跨入TOP50梯队。根据克而瑞物管，2023年TOP50物企在管面积的门槛值达5984万平方米，TOP50合约面积的门槛值为7635万平方米。

从收入结构来看，2023年，越秀服务非商板块的营业收入同比增长35.5%至26.3亿元，在总收入中的占比为81.6%；商业板块同比增长8.9%至5.94亿元，占比为18.4%。

非商板块的业务包括基础物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，2023年，增值服务同比增幅显著，收入占比保持提升趋势。年报显示，2023年，增值服务实现营业收入同比增长41.8%至16亿元，占非商板块收入的60.9%，占总收入的49.7%。

平衡规模与质量，业绩稳步增长

业绩稳步增长，得益于越秀服务对管理规模和项目质量的把控。

越秀服务董事会主席林峰表示，母公司越秀地产和关联方广州地铁两大国企，在2023年向越秀服务交付了478万平方米的合约面积，“交付的面积、品质都是比较高的”，项目的布局在向一二线城市靠拢，业主对物业管理费的承受能力也随之增强，此外，母公司每年还能保持400-500万平方米的稳定交付。

2023年，越秀服务通过市场拓展获得了1064万平方米的合约面积，林峰透露，公司2024年的市场拓展目标是1200万平方米。

“在拓展的过程中，我们关注项目的素质，不会盲投”，越秀服务对新项目的要求是盈利测算符合标准、属于公司业务赛道的范围、项目所在的城市符合公司布局，林峰补充道，“去了不符合（公司布局）的城市可能导致管理成本更高，所以（公司）在城市选择上也会有标准，这样才能保障新项目的盈利能力，（也能）通过增强管理密度来提升竞争力”。

随着市场的变化，物企的经营态度已从规模扩张向追求质量转变，更加考虑管理上的集约效应，对管理密度会有更高的追求，越秀服务行政总裁张建国表示，这是越秀服务在与同行交流的过程中感受到的行业变化。

数据显示，越秀服务合约项目已覆盖中国49个城市（含香港），67.9%的在管面积分布于大湾区及华东地区，而近九成在管面积位于经济发达的一二线城市。

利润率方面，2023年，越秀服务实现的毛利率26.6%，净利率15.5%，归母净利率15.1%，表现优于行业水平。根据克而瑞物管的统计，2022年56家上市物企平均毛利率20.9%，同比下降4.1个百分点；净利率6.0%，同比下降6.6个百分点。

手握47亿无息现金，越秀服务伺机发展

“前几年规模为王，大家想的是有机会就先把规模做起来，但投拓的质量未必能达到立项时的要求，稍微放慢节奏体现行业变得更加理性，我想整个物业（管理）行业的竞争态势也会走向更加良性的方向”，张建国表示。

出于规模诉求，物业管理行业的收并购事件在2021年达到高峰，随后逐年递减。根据克而瑞物管的不完全统计，2021年至2023年，上市物企每年的收并购数量分别为53起、53起和42起，披露收并购金额分别为355.88亿元、106.09亿元和33.73亿元。

克而瑞物管在报告中指出，此前大规模收并购带来坏账风险并未完全消除，资产减值计提依然存在，同时在资本市场估值压力，这是物企收并购仍然延续谨慎风格的原因之一。

“确实这三年物管行业发生了很大的变化，我们也是边走边检视，不断完善投资标准和评审程序，为以后的竞争奠定更好的基础”，张建国称。

越秀服务对收并购保持审慎的态度，但林峰透露公司对市场上的收购并标的仍然有在密切跟踪，“确实我们看到一些标的的PE（市盈率）在往下走，慢慢回到合理的估值空间”，不过，公司对这些标的的评判还是保持四大标准，即标的的合约质量、估值的合理性、业务的可持续性以及与越秀服务的战略协同性。

林峰指出，公司不会盲目地为了规模而牺牲上市公司的利益或者资产的质量，但会积极地朝着一定的营收和一定的在管面积去努力，为股东带来更好的回报，底气来自于母公司交付、关联方交付和市场拓展都是符合公司上市时的预期，而这三大方式是越秀服务上市以来规模扩张的主要方式。

对比2021年中和2023年末的数据可知，上市将近3年，越秀服务在管项目增加182个，在管面积增加3021万平方米，增长86.3%；合约项目增加200个，合约面积增加3075万平方米，增长58.3%。

此外，“国企背景和稳健的财务状况，能让我们在市场上的竞争激烈或者经济环境不好的情况下抓住一些机会”，林峰表示。

截至2023年12月31日，越秀服务的现金及现金等价物将近47亿元，同比增加7.7%，主要是由于经营活动所得带来的增加，林峰续指，47亿元现金不是银行负债也非有息借贷，而手头资金充裕意味着公司比较稳健，也意味着“公司永远会有机会”把握收并购或发展业务。