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图片来源：世茂集团

对于房地产行业来说，2020年是跌宕起伏的一年，年初突如其来的疫情让整个行业措手不及，下半年市场的强势反弹又出乎许多人的预料。过山车般的行情中，全国房地产销售规模冲破17万亿，行业门槛再度被拔高。

世茂集团在近期发布了2020年年报，去年，其顺利完成年初定下的3000亿元销售目标，实现签约额3003亿元，同比上一年增幅达到15.5%；收入方面，去年其录得1353.5亿元，同比增21.4%。

尽管告别了动辄50%的野蛮式生长，但在头部房企中，15.5%的销售增幅已属上游水平。并且，凭借这份成绩单，世茂集团排位再进一位至第8位，意味着房地产行业TOP8的门槛正式提高至3000亿元。

不过，对于后市，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛与许多同行“看多”的心态有所不同。他认为，行业销售规模突破17万亿峰值之后，即将迎来一个回归阶段，未来5到10年，房地产销售成交额有一定概率会呈现逐年下降的态势，规模大约维持在15-17万亿之间。

基于这样的判断，2021年，其为世茂集团定下3300亿元的销售目标。“世茂集团突破3000亿后再提出很高的增长目标是不现实的。”许世坛称，今年世茂集团可售货值5500亿元，去化率达60%便可达成目标。

“近年来世茂一直主动控制负债”

销售全面放缓、“三道红线”出台的大环境下，房企们将目光从销售层面切换至财务层面。

近些年来，几乎每一场业绩会，世茂集团高管们都在不断强调“稳健”，即便在“以规模论英雄”的时代，世茂集团仍然认为保持健康的财务才是房企的生存之道。

此次业绩会上，管理层被问及“三道红线”相关问题，世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸透露，即使没有国家调控政策，世茂集团近年来也一直主动地控制负债规模。

去年，世茂集团未动用银行及金融机构等融资额度约700亿元，资金额度充裕帮助其有效抗击风险，并且将各项金融风险指数控制在安全线以内。

年报显示，截至2020年末，世茂集团净负债率下降至50.3%，已连续9年维持在60%以下；剔除预收账款之外的资产负债率为68.1%；剔除预售监管资金之外的现金短债比为1.16倍。由此，世茂集团成功由“黄档”转“绿档”，为TOP10房企中唯一一家进入“绿档”的民营房企。

严格的财务内控管理亦带来多家评级机构对世茂集团的肯定，其中，惠誉维持“BBB-稳定”的投资级评级；穆迪为Ba1，标普为BB+，年内均由“稳定”调升至“正面”，再升一级即为投资级。各主体国内评级均为AAA最高评级。

今年，“三道红线”仍是财务内部的重要管理指标。汤沸表示，未来世茂集团会持续优化资本结构、保持利润的平稳增长，还会以更加严格的标准控制债务规模，降低融资成本。

年报显示，去年世茂集团已开始聚焦利润，期内其录得毛利润396.7亿元，同比增长16.2%；核心利润191.4亿元，同比上升24.9%；股东应占核心利润152.2亿元（包含物业股权处置收益），同比大幅上升45.2%；此外，去年世茂集团的毛利率达到29.3%，远超行业平均水平。

而融资成本方面，世茂集团的利率水平低于大部分同行，与央企相近。以今年1月世茂集团成功发行的一笔8.72亿美元的优先票据为例，该美元优先票据于2031年到期，票据利息将按年利率3.45%计算，创下其在境外发债利率最低的新纪录。

汤沸指出，严格监管下，高运营效率的房企有了更多的机会，世茂集团财务稳健，优势也会越来越明显。

“大飞机”平稳飞行

传统住宅开发主业之外，多元化业务亦是世茂集团未来布局的重点。许世坛曾将世茂集团比作一架“大飞机”，主营业务房地产是“主体”，多元业务分别位于机翼和机尾，在他看来，只有做好每一个部位的业务，才能保证这架“大飞机”平稳飞行。

具体来看，商业办公、物业服务、酒店管理、主题娱乐、金融为坚实“双翼”；高科技、医疗、教育、养老、文化等投资，成为世茂平衡发展的关键“尾翼”。随着多元化业务日趋成熟，去年，世茂集团的多元化业务也有了回报。

2020年10月，世茂服务上市的钟声在香港联合交易所响起，世茂集团旗下第三家上市公司诞生。不久前，世茂服务发布了上市后的第一份成绩单，去年，其营业收入50.3亿元，复合年增长率达94%；合约面积2.01亿平方米，复合年增长率达83%。

许世坛在此前的业绩会上对世茂服务的表现作出肯定，他表示，世茂服务已完成第一个三年高速发展计划，收入从2017年末的10亿元，实现5倍增长至2020年的50亿元规模。未来三年，他依旧对世茂服务充满信心，计划到2023年，世茂服务的收入还要再增长5倍。

商业版块的成绩同样优异。去年，商业地产深受疫情影响，经历了漫长的恢复期，但即便如此，去年，深圳前海世茂大厦和新入市的长沙世茂环球金融中心分别完成4万平方米及4.1万平方米签约面积，在项目所处区域成绩突出。

主题娱乐方面，去年5月，上海世茂精灵之城主题乐园二期蓝精灵乐园如期面世，开业仅半年多，年客流突破71万人次，全年销售突破7000万元。目前，世茂商业及主题娱乐已进驻30多个城市，拥有60多个（含筹建）商业及主题娱乐项目。

除此之外，世茂酒店规模也在不断壮大，尤其是轻资产部分，保持了高速拓展的态势。2020年全年，世茂酒店共计签约32个项目，香港东涌世茂喜来登酒店、世茂御榕•武夷度假酒店、武汉江滩世茂凡象酒店等众多新开酒店。

截至目前，包含筹建中的项目在内，世茂酒店已拥有27家国际知名品牌酒店、121家自主品牌酒店，客房总数超30000间，年接待客流超660万。

事实上，从去年多家房企的年报中可以看到，传统住宅开发销售增速放缓之余，利润亦在持续收缩，大部分房企处于增收不增利的状态之中。因此，近两年，房企为了寻找新的利润增长点，纷纷开启多元化道路。

某种程度上，发力多元业务也是让世茂这架“大飞机”飞得更高更远的关键。许世坛说过，未来世茂集团要依托前瞻性的产业布局，在“城市运营者”的角色上，继续叠加，升级“为城市赋能”的新角色。

去年世茂集团非房开业务收入占比的提升是一个积极信号，起航的“大飞机”将飞得更加平稳。2020年，世茂非房开业务录得86.3亿元收入，同比增速高达33%，在集团整体收入的占比也有明显提升，达到6.8%。2021年，许世坛为世茂非房开收入定下了超150亿元的目标，目标增幅达74%。