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图片来源：视觉中国

2021年上海第一场土拍落幕，尽管位于豫园的重磅地块仅获得上海城投一家房企参拍，但高达176亿元的出让价仍然打响了上海2021土拍的第一枪。

此次出让的豫园地块位于黄浦区豫园板块内，是上海内环内稀缺的优质地块，虽以底价成交，但豫园地块已跻身上海总价TOP4，在其之前的分别是310.5亿元成交的徐汇滨江地块、248.5亿元成交的董家渡地块和217亿元成交的徐家汇中心地块。

而且，豫园地块8.9万元/平方米的楼面价也是上海历年来最高楼面起始价。在此之前，上海土地出让起始楼面价最高的是去年7月成交的虹口区嘉兴路街道宅地，楼面起价63155元/平方米。

这宗地块被外界所关注的另一个原因在于，该地块就是外界期待已久的露香园二期地块，亦是十一五期间上海老城厢改造工程中的重要地块。而外界对于上海城投的摘牌并不感到意外，因为露香园一期便是由其打造。

2002年7月，上海市政府将露香园一期的改造任务交给了黄浦区政府和上海城投，至今，露香园一期的开发已有十余年的历史。上海城投方面表示，获取露香园二期项目后，将会在延续打造露香园一期理念的同时，加强一二期的联动。

有媒体根据地块基本经济指标分析，该地块的住宅开发体量超过13.8万平方米，以地上商业+住宅计容面积及176亿总价计算，实际楼板价约93500元/平方米，若扣除保障房面积，楼板价则为约97000元/平方米。

这意味着，上海又将诞生一个顶豪楼盘。并且，该地块中包含别墅用地，近年来，在寸土寸金的上海，莫说是黄浦区这样的核心地段，即便是外环外的城郊，别墅用地也是鲜少出现。而参考地块相邻的露香园项目售价，别墅产品的最高报价已超过20万/平方米。

不过，即便上海城投在豫园板块有着一定的根基和开发经验，但其面对的挑战仍然不小。出让公告中可以看到，该地块有着十分严苛的出让条件。

资料显示，此次出让的豫园地块由10宗小地块组成，其中编号为211J-02、211K-04的地块属性为纯住宅用地；210F-01、210G-01、211J-01、211L-01、213A-01、213B-01均为商住属性，住宅部分占比60%-90%不等；211K-05、211K-06则为商业用地。其中，商业部分要求全部自持。

该地块分为地上和地下两个部分，地上部分总面积57657平方米，地下水平投影面积为67486.7平方米。地块规划要求，该地块的地下开发不得超过三层，并且要求地下部分和商业部分做到整体规划、整体开发、整体抵押，不得分割。

更重要的是，出让文件中特别说明，地块内有文物保护点1处、保留历史建筑2处、一般历史建筑1处，总建筑面积不少于15600平方米。规划要求保留这些文物和历史建筑，不得拆除。

除此之外，中指院分析师指出，近两年中海地产、绿地控股等品牌房企陆续进驻豫园板块，某种程度上可能会对该项目未来的销售带来一定压力。