时代财经

中国房地产正在呈现冰火两重天局面。

一方面，北京、上海、成都、南京等一二线城市场复苏，带来一二手房价格的上涨和成交放量；另一方面，诸多地产商依旧处境艰难，民营地产商现金流吃紧，即便是资金稳健的央企也在悄然收缩组织、裁员降本。

上述矛盾现象，一组统计数据亦可佐证。

中国指数研究院3月16日发布的报告显示，2022年全国百强房企净利润均值为21.9亿元，同比下降54.4%，较上年的降幅21.4%扩大了33个百分点，为过去十年最低值。此外，2022年百强房企营收均值为371.6亿元，同比下降25.2%，较上年的降幅 11.9%扩大了13.3个百分点，跌至七年前水平。

“我们全国的项目，无论是一二线城市，还是三四线城市，流速都在提高。但公司过去一年并未拿地，今年的销售规模恐进一步下降。”一家上市房企营销负责人告诉时代财经。

房企盈利能力跌回十年前

过去一年，市场信心不足、“黑天鹅”事件发生以及融资困难，让地产商不得不通过降价换取销售业绩，这也蚕食了本就不多的利润空间。

中国指数研究院的统计仅是一个横切面，诸多出险（指出现债务逾期）房企都在2022年迎来了成立之后少见的巨额亏损。

时代财经不完全统计，包括正荣地产（06158.HK）、禹洲集团（01628.HK）等出险房企2022年预计亏损超百亿。此外，即便是尚未出险的龙头房企碧桂园（02007.HK）亦发布盈利预警，预计2022年股东应占亏损约55亿元至75亿元。

巨额亏损背后的原因各一，有房企为了回笼现金，选择打折亏本卖房。亦有部分房企因资产价格下跌，在货值重估后出现巨额亏损。

“去年我们项目都是亏损卖的，如果不卖，说不定工资都发不出来。“一位长三角地产区域营销负责人告诉时代财经。

盈利能力跌回十年前，地产人也不得不开始“流浪”。

可研智库此前发布的《2022中国地产组织力、雇主影响力研究报告》显示，相比2019年，三年来地产开发从业人员减少了40万，地产开发上下游产业减少约600万个岗。

事实上，房企一旦出险，裁员首当其冲。即便是没有出险的房企，在面临市场下行时，也在选择收缩。“2022年，未出险百强房企的整体减员幅度达到近三成。”可研智库创始人兼总经理、亿翰智库事业合伙人贾春晖说。

“我们许多城市公司合并，城市总经理要么失业，要么降级。”一位总部位于北京的央企地产人士告诉时代财经。

城市公司的合并，意味着几乎所有职能条线都要整合，“胜利方”的总经理自然倾向用原班人马，被合并的城市公司，很多人也只能“流浪”。

楼市回暖，房企却谨慎乐观

好的一面是，今年楼市出现小阳春，这着实超出许多地产商的预期。

“2月份我们对外公告的销售数据，还藏了一些销售量。”一位上市房企负责信息披露的人士向时代财经透露。

在上海，前滩格力海德壹号在今年1月推出了均价超过12万/平方米的163套房源，即获得639组认购，认购率392%。2月，上海二手房成交量达1.92万套，为近半年新高。北京部分开发商的热门楼盘，甚至开始收回折扣，部分楼盘涨价1%-2%。

而这次回暖，二线城市几乎与一线城市同频。

“春节之后，每天都有数位中介给我打电话，询问我是否要挂牌卖掉房子，这样的情况已经1年多没有过了。”3月17日，成都的旷野（化名）在电话里告诉时代财经。数据显示，2月，成都二手房成交近1.91万套，同比大增160.43%。

在南京，老李挂牌了超过1年却无人问津的二手房，也在春节后的一周内直接成交了。

国家统计局3月16日披露的数据亦佐证了楼市的回暖。2月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%。

“很久没有这么鸡血了，晚上9点还要拉会讨论工作，甚至公司还想把一块很老的土地动工开启销售。”一家出险房企的华东营销人士告诉时代财经。

在地产人才市场，销声匿迹许久的土地拓展岗位，甚至有了招聘需求，其中华南房企卓越集团就开始在杭州、南京招聘区域投资负责人。该消息一出，让许多待业超过1年的地产投资人看到了曙光。

这一波楼市小阳春是否意味着市场全面好转，并让地产商可以触底反弹？

时代财经与数十位房企人士交流发现，稳健央企、未出险房企对于本轮回暖的态度几乎都是谨慎乐观，而出险房企则更为保守。

龙湖集团（00960.HK）董事会主席兼首席执行官陈序平在3月17日发布的业绩报告中表示，地产行业经历了深度调整，拐点已现。

诸多央企从业者亦有同感，认为市场信心正在逐步修复。“政策面开始宽松，融资也逐步向好。

不过，目前资金大头仍流向国企，民企资金依然紧张。

“地产公司从销售到回款需要周期，我们的现金流比去年还要紧张，大家也都看到，去年的销售的确很差。”一家上市出险房企高管告诉时代财经。该公司一直努力通过中债增信公司担保发债，不过目前尚未发行。

上述营销人士亦表达担忧。“区域货值已经所剩无己，卖完后做好了半年度‘领盒饭’（失业）的准备。”

毕竟，对于多数企业而言，超过1年未拿地，即便是赶上了市场好转，也没有更多货值供应，只是清掉了库存。

“公司预计今年的销售额比去年还要低，去年底又是一波裁员。”一家总部位于上海的房企人士坦言。

一般而言，楼市从政策转向到市场转向往往需要半年时间。因此，诸多房企对于本轮回暖还在观察。

易居中国执行总裁丁祖昱则发现，3月第二周开始，受供应量减少、项目折扣回收等因素影响，各能级城市的成交指数全线回落。其中，北上广深四大一线城市的成交面积均不及上周，二线城市武汉、青岛的成交已出现高位回调，重庆成交回落明显。

显然，市场依旧处于博弈，曙光乍现之时，飘摇的地产商和地产人亦如轻舟过汪洋，不知能否度过万重山。