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专访房天下董事长莫天全:有楼盘中介费高达10% 要抑制房地产市场垄断

作者:余思毅 2021-03-11 11:55

他近日提交的《关于抑制房地产市场垄断、落实“房住不炒”的建议》提案,剑指当前市场上存在房地产市场集中度越来越高的问题,议建立国家住房市场监管机构,抑制房地产市场垄断出现。

住房与医疗历来都是全国“两会”上受关注的话题。

今年全国“两会”,关于住房方面的提案或建议涉及诸多方面,包括建议取消商品房预售制度;建议取消“公摊面积”,实行以套内建筑面积计价销售制度;建议从城市更新这个路径去解决好大城市住房突出问题等,其中有一项来自全国政协委员莫天全的提案,即建议建立国家住房市场监管机构,以抑制房地产市场垄断出现,引发广泛热议。

莫天全是房地产行业的资深人士,从业超过25年,现任房天下控股、中指控股董事长,广西工商联副主席,第十三届全国政协外事委员会委员。他近日提交的《关于抑制房地产市场垄断、落实“房住不炒”的建议》提案,剑指当前市场上存在房地产市场集中度越来越高的问题,建议建立国家住房市场监管机构,抑制房地产市场垄断出现。

究竟目前房地产中介市场的垄断情况如何?其不良影响具体表现在哪里?是否已成为房价居高不下的推手?3月10日,时代财经就上述问题专访了莫天全委员。

莫天全告诉时代财经,目前房产中介利用线下优势垄断业主房源,剥夺了用户多向选择的权利,甚至可能导致用户支付更多中介费用。

他指出,最近几年颇为盛行的一二手联动的新房销售模式,在实际操作的过程中,存在个别经纪机构利用垄断势力抬高佣金的情况,部分新房市场的中介费高达5-10%,少数楼盘的中介费甚至高达10%以上,扭曲了新房市场的正常运行。

在掀开行业潜规则的同时,他建议设立国家住房市场监管机构,设立房地产市场垄断程度评价指标,定期监测全国各城市房地产市场,制定房地产行业的垄断认定制度。

莫天全认为,“一旦垄断被打破,购房者的议价能力也将提高。抬高房价、发布高房价信息的中介将不具备竞争优势,房价走势将会按照价值规律的作用平稳发展,不会因其他人为操控、制造紧张情绪等因素而大起大落。”

微信图片_20210311104639.jpg全国政协委员、房天下董事长莫天全,受访者供图

一二手联动的“新销售模式”,中介费高达10%

时代财经:你在提案中指出“当前市场上存在房地产市场集中度越来越高的问题,可能会导致垄断的出现“,请问不良影响具体表现在哪些地方?

莫天全:不良影响主要有两个方面:一方面,垄断会导致市场价格上涨。针对这一现象,中国人民大学张秀智教授和清华大学林志杰教授对19个城市做了共同研究。他们统计了单个城市前4家经纪公司的市场占有率之和。调研发现,19个城市中有7个城市的市场占有率超过50%,其中太原超过80%、北京超过78%、成都超过71%、深圳超过62%。这意味着,越是房地产经纪市场集中度高的城市,其房源信息越是大量集中在头部经纪公司手中,房地产经纪市场垄断性越高。这样的垄断,导致买方和卖方的议价能力变弱。

此外,张教授和林教授的研究成果还证实了房地产经纪市场集中度与二手房价格之间的关联性。以北京为例,若前四大经纪机构的市场份额合计增加10%,二手房均价将提高2%。

另一方面,垄断也会导致中介费上涨,部分新房市场的中介费高达5-10%。近年来,经纪公司大规模进入新房市场,改变了佣金1%左右的传统新房市场代理模式。新房市场一二手联动的“新销售模式”,在一定程度上“绑架”了开发商和购房者。

时代财经:新房市场一二手联动的“新销售模式”什么时候兴起?为何会存在?

莫天全:一二手联动大概是从2013年左右开始兴起,最近三年高速发展,有些中介卖新房的收入甚至比卖二手房还要多。

存在的原因也是基于开发商和中介双方的利益需求。对房产中介来说,他们可以通过拓展新房代理业务提升业绩,赚取更多的佣金;对开发商来说,可以借助于房地产中介公司的渠道、网点与人员优势对外销售新盘,双方可取所需。

时代财经:对于具体买卖的开发商、购房者来说,可能眼前能促成交易,但对于长期来说,这一销售模式弊端在哪里?

莫天全:一二手联动本来是中介和开发商整合行业资源、合作共赢非常好的方式,但是有些经纪公司,借助自身优势,导致部分新房市场的中介费高达5-10%,少数楼盘的中介费甚至出现极不正常的10%以上的中介费,扭曲了新房市场的正常运行。

本来相对透明、标准的新房市场,中介费用却远远超过二手房市场,这是不合理的。特别是新房、二手房市场中介行业集中度的不断提升,加剧了新房市场和二手房市场交易模式和交易费用的扭曲,最终受损失的是消费者或购房者。

垄断在一线城市呈“马太效应”

时代财经:上述垄断越发严重,导致买方和卖方的议价能力也越弱。而且据你引述的调查表示,这些垄断现象突出的城市不乏一线城市。请问这一垄断行为是否助推了近年来一线城市房价的暴涨?

莫天全:房产经纪公司作为房产交易环节中重要的参与者,垄断的经纪势力对房价的上涨有一定的推动作用。但近三年,部分一线城市房价暴涨,不能完全归咎于垄断。投资客炒房、供需不平衡、大城市住房压力等问题也是重要原因。

时代财经:能谈谈其对房价的推动作用吗?

莫天全:越是房地产经纪市场集中度高的城市,其房源信息越是大量集中在头部经纪公司手中,房地产经纪市场垄断性越高。如前所述,房地产经纪市场集中度与二手房价格之间存在关联性。

一是,位居房地产经纪市场前四位的经纪机构所占市场份额即房地产经纪市场集中度每增加1%,二手房价将提高0.2%。二是,量级越高的城市,比如北京、上海的房地产经纪市场集中度与二手房价格之间的关联度更强,市场集中度对二手房价的提升作用越大。

也就是说,房地产经纪市场集中度对二手房房价的影响作用,在大城市中更加明显。

时代财经:日前,全国人大常委会工作报告称,中国将修改反垄断法。较早前,监管层也屡次提到要警惕科技巨头在金融方面的垄断。你认为,房地产经纪市场的垄断情况是否要引起法律工作的注意?

莫天全:我是觉得现在这个节点有关部门应该引起重视了,一旦垄断格局确立了,再去解决会事倍功半。现在这个节点及时的做些安排,及时遏制住这个市场格局,是会事半功倍的。

时代财经:在房地产经纪市场,是否存在科技、数据被不合理使用、被垄断的现象?

莫天全:目前房产经纪市场上,某些企业利用线下优势垄断业主房源,剥夺了用户多向选择的权利,甚至可能要支付更多中介费用。

打破垄断是实施房地产长效机制的题中之意

时代财经:为了打破这一垄断,你提议“设立国家住房市场监管机构”,请深入谈谈该机构应该有哪些基本职能?

莫天全:组建国家住房市场监管机构,具体职能与银保监会、证监会等对银行业、保险业和股票等证券业等市场的审慎有效集中统一的监管职能相似,依照相关法律、法规,因城施策,监督、管理、调控各地房地产市场,预防部分城市逐渐形成的开发及中介机构高市场占有率的垄断格局,加强对寡头企业的监管,保障行业回归到健康有序的竞争中来。

值得一提的是,要设立房地产市场垄断程度评价指标,定期监测全国各城市房地产市场,制定房地产行业的垄断认定制度,为消除行业垄断提供数据支撑。

时代财经:这似乎是一个数据收集和评价部门,如何赋予其更强的行政力度?

莫天全:关于监管机制的建立,垄断指标的认定等是其一个方面,这需要行业主管部门与市场监管部门一起去做,对各家市场占比做科学评估,对垄断上限做出规定,只有这样,国家住房市场监管机构才能有法可依、有规可循。

这让所有住房市场的参与者在接受统一监管的同时,也得到相应的政策、资源支持和保护,保障住房市场有序竞争,确保“房住不炒”,住房交易相关服务费用合理,稳妥实施房地产长效机制,推动房地产市场平稳健康发展。

时代财经:你的建议在网络上引发了广泛的热议,有业内人人士认为,“并非必须设立住房监管机构,因为目前包括住建部、市场监管总局、发改委等部门事实上也在管。”

莫天全:的确是多个部门都在管,但是住房这个市场的监管需要多个部门联合,这就需要有一个机构被赋予专门的职能,牵头去做房地产市场监管的事情,充分与各个相关部门联动合作,落实主体责任,保障房地产行业的健康有序发展。

时代财经:有网民对你的建议拍手叫好,认为可以减低二手交易风险。请问一旦中介市场的垄断被打破,对房价会带来什么影响?

莫天全:一旦垄断被打破,购房者的议价能力也将提高。市场呈现良性竞争格局,百花齐放,对房源和客源具有垄断能力的机构不复存在,买卖双方的自由度有极大提升。

抬高房价、发布高房价信息的中介将不具备竞争优势,房价走势将会按照价值规律的作用平稳发展,不会因为其他人为操控、制造紧张情绪等因素而大起大落。

文章来源:时代财经 编辑:王丽丽