时代财经

生意场上的“买卖”并不鲜见，在大手笔购入英国伦敦资产的同时，有着中民投撑腰的上置集团也在国内做着资产减重，这一次上置又把上海的一个豪宅项目将近半数股权卖了。

12月29日晚间，上置集团公告披露，其附属公司与上海中崇滨江实业发展有限公司订立合作框架。上置将位于上海黄埔区的琴海苑旧改项目49%股权作价23.05亿元售予后者。在出售事项完成后，上置还持有琴海苑51%的股权，但项目后期的收益将不并入其财务报表。

从2003年开始，琴海苑旧改已经过去了十三个年头，在此前经历几次象征性的拆迁安置后，这个项目并没有太多实质性进展。换句话来说，该项目的旧改拆迁已经整整“烂尾”了13年。

作为上海市中心位置不可多得的旧改项目，琴海苑占地面积3.71万平方米，预计建筑面积13.05万平方米，计划开发成豪华公寓、办公及社区商业物业。目前该地块可参考的楼盘均价都在10万以上，包括翠湖天地、华润外滩九里、泛海国际公寓、绿城黄浦湾以及绿地海珀黄埔。以此估计，琴海苑整体的货值至少是百亿以上。

“中民投强调产融结合，用金融的思路做产业，围绕产业布局做金融，经过一年的探索，上置集团确立了国际金融地产平台的定位。此次琴海苑股权合作可以看做是上置金融地产转型的一次尝试。在项目开发中，上置主要承担投资者角色。”上置集团相关人士向时代财经记者表示。

豪宅旧改引援滨江

上海中崇滨江的背景并不神秘，该公司的法人代表为滨江集团总经理朱慧明，股东包括中崇投资集团、杭州滨江房产、上海崇置城市建设发展合伙人。在该合伙人中，滨江和中崇集团分别作为有限合伙人出资5.25亿和9.75亿元。

此次琴海苑的出售代价包括21.1亿元的股权对价以及1.95亿元的股东贷款，上海中崇滨江需要在合作协议签署日后的3个工作日向上置集团一次付清，上置将从这笔交易中录得约11亿元的收益。

双方约定琴海苑后续房屋征收、拆迁安置及开发建设所需的资金，将由上置集团或目标公司上海金心置业选择协调金融机构提供贷款，或者上置与中崇滨江按50：50的比例提供股东贷款。

在各自的角色分工中，上置将负责协调琴海苑的房屋征收及拆平工作，中崇滨江负责协调提供项目拆迁的安置房源。后续的开发将由两家公司采取联合操盘，并使用双方的品牌。

有意思的是，虽然双方在该项目中的股权比例为51：49，但在后期的投资收益分配中，上置和中崇滨江将采取50：50的比例分配。“利益分配是艰难谈判的结果”该人士向时代财经记者坦言。

琴海苑一度是上置手中的一张好牌，但由于旧改本身涉及的利益复杂、程序繁复，这也使得上置的运作显得道阻且长。这家公司并非没有为此努力过，上置集团早前的年报显示，琴海苑北地块在2007年便完成了动迁54%。

按照计划，上置希望项目能够在2008年开工，到2011年完成竣工，但项目的进展远比计划走得要慢。2010年上置集团向控股股东筹集资金5.67亿港元用于推动项目拆迁，但对这个位于上海市中心的旧改来说，该等资金犹如杯水车薪。

为此，上置又在2013年通过中融信托发行了一款名为“中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划”来筹集旧改资金，该信托规模14.6亿元（优先级），总期限为6年，分期发行，首期期限1.5年。

在旧改的牵制下，上置本身也陷入到经营的窘境，自顾不暇。而琴海苑也成为了上海又一个拆不动的“老大难”。直至中民投旗下的中民嘉业入主后，上置才开始显现复活的生机，而围绕琴海苑旧改的一、二期征询也已经在年内通过。 

入股琴海苑也是滨江闯荡上海滩落下的最新一子，这家杭州房企近年来频频在上海搅起波澜，从2015年首进上海后，滨江在上海已经有四个项目，货值达到400亿元。与滨江成立合资公司的中崇集团来头也不小，它是经国家工商总局批准成立的战略性产业投资控股集团，业务包括大宗商品供应链集成服务、地产开发管理及跨境基础建设投资、金融投资和衍生投资。

上置的中民投底色

类似的操作手法对上置来说并不陌生，一年前出售绿洲雅宾利60%股权引入万科就是很好的参考案例。在中民投的加持下，上置给自己的定位已经不再是纯粹的地产开发商，在产融结合的思路下，上置要为自己的地产业务加上金融底色。

上置集团相关人士向时代财经记者透露，在中民投入局后，公司的定位是国际金融地产平台，这也意味着上置的地产业务将带有很强的金融属性。

“此次琴海苑项目股权合作可以看做是上置金融地产转型的一次尝试，交易完成后，上置集团将一次性回流资金23.05亿元。前期上置与万科合作开发的雅宾利项目就已经可以看到这种转型思路的雏形。”

中民嘉业晋升为上置的大股东后，上置给自己划定的业务范围包括继续以上海等一线城市开发及营运地产项目、医疗医养结合地产开发、物业管理及寻求海外一线核心地区发展机会。“我们也会加大投资业务，通过‘融投管退’方式，加快投资退出和受益获取过程，以轻重并行资产模式运营。”

这种运作方式与复星有着几分相似，即以金融的思路做地产，同时围绕产业布局来做金融，它对于地产项目的运作有着一套融投管退的机制，而非传统意义上的销售。 

事实上，在琴海苑之前，上置于伦敦完成得两笔并购就带有明显的投资的色彩。今年9月，上置花费8.65亿港元买下了法国兴业银行伦敦总部楼，成为英国脱欧后单笔最大中资对英地产投资，也是脱欧后中国资本在英国的第一笔写字楼收购。 

仅仅两周之后，这家公司又以3.34亿港元的代价收购了伦敦黄金地段的一处物业，而这些物业都是上置眼中具有价值的业务机会，也符合其资产布局的战略思路。上述并购已经不再是传统意义上的地产业务，而是具有金融背景的投资。

上置对于金融地产的定位与其股东背景休戚相关，其大股东中民嘉业隶属于中民投，后者正是民营资本的大鳄。中民投的路径是要用金融思想做产业，围绕产业布局做金融，以此成为投资集团。在这样的股东背景之下，上置的发展也很难跳脱出金融与投资的底色。