时代财经

从2020年8月发布“三道红线”政策至今，一年的时间过去了，房地产行业的底层逻辑已经发生了根本性改变，高负债、高周转的模式已不再，降负债、去杠杆已成地产行业大趋势。

越来越多的房企开始清晰的认识到，对于房企融资侧的收紧不是短期的事，而稳健、审慎的发展策略应该是未来长久的战略准备。

58安居客房产研究院张波曾表示，未来3年到5年，房企都会面临这样的状态，整个融资侧的收紧是一个长效的机制手段，对于房企来说，把资产负债状况调整到符合国家要求是非常重要的。

基于此，京投发展将“稳”字摆在首要位置，2021年上半年财务报告显示，公司上半年负债率降至82.9%，经营性现金流大涨85%，现金及现金等价物增长近1倍。所有的数据都在表明，京投发展以财务健康为首要目标，以稳健发展为基石，为公司的长久经营奠定基础。

与此同时，独有的TOD模式更是给京投发展在产品端带来超强的竞争力，为企业的后续发展增厚底色。

行业趋稳

三道红线出台一年之后，企业的整体走势都愈发稳健。

据金融界数据统计，以今年年中报数据为基准，在A股上市的129家房地产企业中，净负债率相比2020年中期下降的有58家；剔除预收的资产负债率，实现下降的有23家公司；现金短债比有34家上升。

根据统计平均值，129家A股上市房企净负债率、现金短债比与剔除预收款项的资产负债率分别为97％、0.97和73％，除净负债率已经达标外，其余两项指标也已接近“过线标准”。

在经历一轮“去杠杆”之后，企业明显安全边界明显增厚。克而瑞研究中心数据显示，整体来看，自“三线四档”政策出台以来，99家样本房企中有41家房企成功降档，其中24家成功回归绿档。在降档的房企中，降一档的有35家，降两档的有5家，有一家房企成功连降三档，直接从红档企业变为绿档企业。

可见，在2020年，多数房企的主要任务是实现财务降档、“变绿”成为房地产行业的主旋律。

与此同时，在今年中期业绩会上，多家房企的管理层也纷纷表示，三道红线政策的出台有利于行业回归理性，而面对“三道红线”的政策压力，要保证公司的现金流安全，同时降低公司负债，不再唯规模论，而是注重有质量的发展等。

跟随行业发展大趋势，京投发展更是首先保证安全稳健的态势。

根据今年中期报业绩，京投发展负债率降低至82.9%，实现归属于上市公司股东的净利润1.61亿元，比上年同期1.12亿元增加43.83%，经营活动产生的现金流量净额37.43亿元，比上年同期20.21亿元大增85.2%。

经营性现金流的大增，意味着京投发展在经营层面较为游刃有余，没有面临较为艰难的现金压力，这与行业目前整体去杠杆大环境是相吻合的。

京投发展的安全区

如果说经营性现金流体现出来的是京投发展在经营层面的宽裕，那么现金及现金等价物的大增，则充分说明京投发展目前的安全性。

中报显示，京投发展期末现金及现金等价物余额为34.3亿元，同比上一年的18.7亿元大增83.4%。在手现金的充裕，意味着京投发展有能力抵御后续市场带来的竞争压力，同时能更好的熨平周期。

而预收购房款的大增，则让京投发展更有底气面对接下来的发展。中报显示，京投发展上半年预收购房款108.8亿元，同比上一年度的69.5亿元大增56.5%。预收房款作为“储粮”，可在接下来的一两年内转化为营收，实质上增厚京投发展的业绩底色。

京投发展目前所呈现出的稳健与厚实的基础，与其特殊的TOD发展模式息息相关。在同质化竞争越来越激烈的房地产行业，京投发展已经靠着独有的模式脱颖而出，而这也是购房人“买账”京投发展的根本原因。

自2018年创新提出“TOD智慧生态圈”开发理念以来，京投发展基于对城市、地铁和市民三方提供可持续性服务，不断进行理念进化，并将进化成果应用于实践，从而实现“TOD智慧生态圈”产品的升级迭代。

京投发展已成为目前国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，并且还在不断进化。TOD风口的市场空间有多大？京投发展专门做了一个研究，得出的数据是10万亿。这个数字是根据地铁停车场上盖综合开发做的估算，不包括站点。

在这一过程中，京投发展提出了「TOD智慧生态圈」的开发理念，第一次把地铁停车场上盖或者说TOD开发的事和周边结合的概念明确地提出来，TOD不是一个简单的开发，开发是为了形成一个共生的生态，这个生态的内涵极其丰富。

TOD的发展模式，除了有门槛，能体现京投发展技术沉淀的优势外，还在于地铁停车场的占地都非常大，少则三五十万平米，大则上百万平米，可以为客户带来非常整全的生活方式，为基于客户需求的空间场景服务营造提供了更多可能，并为下一步的站城融合做准备。

随着“TOD智慧生态圈”创新理念在全国普及落地，京投发展将不断造福于城市、地铁和市民，激发城市活力，带动区域经济发展，为更多人带来“地铁一体化集约生活”。而京投发展也能凭借其独有的竞争优势，继续穿云破雾，助推TOD细分市场以及整个房地产行业健康可持续发展。

长期专注深耕TOD细分赛道，无疑将政策红利与风口下充分发挥专业优势，实现发展新高点。京投发展依托大股东京投公司的资源优势，围绕TOD智慧生态圈，以智慧科技思维引领居住空间变革，实现人文、自然、产业生态价值共存与提升。

凭借着独有的TOD模式与稳健发展的姿态，京投发展将突破重重迷雾，以高效、安全的步调越走越稳。