时代财经

当行业不再奖励规模，利润的波动反而成为一次“挤水分”的过程。真正的分水岭，开始落在企业能否持续创造价值。

在房地产深度调整周期中，招商蛇口（001979.SZ）交出了一份清晰的业绩。2025年，公司实现营业收入1547.28亿元，归母净利润10.24亿元。在行业承压的同时，招商蛇口依然维持了盈利状态，并强调现金流安全与经营基本盘的稳定。更深层的变化，在于发展逻辑的切换。

招商蛇口认为，房地产行业的竞争格局其核心从过去“规模为王”的粗放式增长，转向以产品、服务以及运营能力为核心的高质量发展。企业竞争的关键，也从资源依赖与负债驱动，转向精细化管理、产品兑现力与组织韧性。

基于这一判断，招商蛇口在“十五五”期间明确提出“做优开发、做强运营、做大服务、做好风险管控”的路径，从传统开发商向“开发商+运营商+服务商”转型，试图构建更可持续的价值创造体系。

某种意义上，这份财报不仅是一次业绩披露，更像是一家头部房企在行业拐点上的自我校准：在规模退潮之后，谁能以更稳定的财务能力、更确定的交付能力以及更可验证的产品力穿越周期，谁才有可能在下一轮竞争中占据先机。 

招商蛇口2025年度业绩说明会在深圳召开

销售排名第四，聚焦核心城市战略兑现

在政策持续加码的背景下，2025年中国房地产市场整体仍处于调整筑底阶段。

全国30个重点城市住房成交面积约3.26亿平方米，同比下降7%，其中新房成交面积下降18%，而二手房成交基本持平，占比进一步提升至约65%。市场结构的变化，意味着增量开发时代的退潮，也意味着存量与结构性机会正在重塑行业逻辑。

在这样的背景下，招商蛇口依然保持了相对稳健的销售表现。

2025年，公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，签约销售金额达1960.09亿元，行业排名提升至第四位。

更具含金量的是其城市布局——在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售排名前三，在全国30个重点城市中，有15个城市进入当地TOP5。

这一成绩背后，是招商蛇口近年来持续推进的“聚焦核心城市”策略逐步兑现。 其中上海表现尤为突出，全口径销售金额超过500亿元，重回当地市场第一；北京实现全口径销售193亿元，首次跻身市场前五；杭州以169亿元进入市场前四，亦为公司在该城市历史上的最好成绩，在与滨江、绿城等本土房企的竞争中取得来之不易的份额突破。与此同时，深圳销售额超过150亿元，稳居第三；成都亦突破百亿元，位列第五。

与规模表现相对应的，是产品力的持续强化。

报告期内，招商蛇口20余个全国新作首开去化率超过可研预期。上海康定壹拾玖、成都招商玺、成都锦城序、长沙招商序、西安梧桐书院等15个项目入选全国年度或半年度十大作品榜单，推动公司位列“中国房企产品力TOP100”第四位；北京招商玺、佛山华玺二期等项目则进入“好房子”作品TOP20。

在产品体系层面，招商蛇口持续推进“玺、序、揽阅、天青”等产品线的迭代升级，并围绕政策导向，系统性构建“好房子”标准。该体系覆盖“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”七大维度，细化为28个场景模块、485项技术细节，并已在全国20余个标杆项目中实现规模化落地。

在行业由规模扩张转向高质量发展的过程中，招商蛇口的路径逐渐清晰：以核心城市为锚，以产品力为抓手，通过标准化与体系化能力，将“好房子”从概念转化为可复制、可兑现的产品能力。

这种能力，正在成为其穿越周期的重要支点。

强化投资纪律，向开发+运营+服务转型

在经历连续四年的深度调整后，中国房地产市场的供求关系正出现边际改善。新开工面积已连续四年低于销售面积，百城新房供求比持续低于1，库存逐步出清；与此同时，重点城市租金回报率呈现缓慢回升趋势，资产定价逻辑正在从“增量驱动”向“收益驱动”过渡。

在这一过程中，需求并未消失，而是呈现出更明显的结构分化——高能级城市依然具备较强韧性，一线及部分强二线城市核心地段的优质住宅需求持续存在。

基于这一判断，招商蛇口在投资端延续“聚焦核心、以销定投、精挑细选”的策略，并进一步强化投资纪律。

2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，权益地价约543亿元，同比增长62%；对应新增货值1257亿元，同比增长85%。从城市结构看，“强心30城”投资占比达100%，“核心10城”接近90%，一线城市占比高达63%，投资资源高度集中于核心区域。

在投资决策机制上，招商蛇口进一步引入“六好”评审体系，即从城市、团队、板块、周转、产品与运营六个维度对项目进行全流程筛选与把控，在成本可控前提下实现资源配置最优化。同时，公司坚持“以销定投、以销定产”，以销售去化与现金回笼为导向，避免无效扩张，确保投资与市场节奏匹配。

截至2025年末，招商蛇口未售总土储约2200万平方米，其中核心“6+10城”资源占比47%，“强心30城”占比76%，粤港澳大湾区占比25%；从业态看，住宅占比达64%，仍是核心支撑。整体土储结构显示，公司已完成向核心城市与主流产品的进一步聚焦。

值得关注的是，土地市场本身也在发生变化。

今年年初地方政府开始更多推出核心地段地块，并主动下调起始楼面价、降低容积率、缩小单盘规模。2025年，全国容积率低于2.0的项目占比已达43%，为历史低位。这些变化，一方面有利于企业提升产品品质与周转效率，另一方面也使优质地块的竞争更加激烈，部分项目溢价率明显上升。

在此背景下，招商蛇口对2026年的投资仍保持审慎态度，延续“核心城市、精准投资”的主线，更加注重项目周转速度与收益兑现能力，强调内生式增长与高质量扩张。

从供给端看，招商蛇口已为下一阶段做好铺排。

销售端则延续审慎策略。公司预计2026年整体销售规模与2025年基本持平，在不盲目追求规模扩张的前提下，更强调销售质量与现金回款，力求在不同城市的供货节奏与市场窗口之间实现精准匹配。

整体来看，当前市场仍处于“政策底已现、市场底待确认”的阶段。招商蛇口对短期保持“提振信心”的判断，对中长期则持“谨慎乐观”的态度，认为行业仍将经历一段筑底与修复过程。

也正是在这一背景下，招商蛇口加快从传统开发商向“开发商+运营商+服务商”转型，持有型业务的增长，正成为这一战略落地的直接体现。

2025年，招商蛇口管理范围内持有物业收入达76.3亿元，同比增长2.2%；全年新入市29个项目，总建面177万平方米，涵盖长租公寓、集中商业及产业园区等多元业态。同时，公司新增轻资产管理面积约82.8万平方米，项目集中于上海、杭州、成都、深圳等核心城市，多元业态协同效应逐步显现。

综合来看，招商蛇口的核心竞争力逐渐清晰。依托招商局体系的长期背景，叠加清晰且稳定的战略执行、稳健的财务管控能力，以及覆盖开发、运营与服务的全链条能力，这些并非短期形成，也难以被轻易复制。

在行业仍处寒冬之际，这种能力结构，正成为其稳步前行的底层支撑。