时代财经APP
企业第一财经读本
清远成广东价格洼地?业内:15万1套是个例,但30万买房没问题
广清板块楼市潮起潮落
近日,因有房源总价15.5万元成交,清远冲上热搜,被网友称为“广东的鹤岗”。
时代周报记者多方整理发现,在清远当地,除了步梯老破小,15万元买一套房只是个例,该房源位于广州清远交界处位置,即两城的核心优势皆不沾光的区域。
不过广清板块房价的确有较大降幅。当地房产销售阿良告诉时代周报记者,广清板块房价在2017年左右站上高位,均价8000元、上万元的楼盘比比皆是,不过眼下,该板块核心楼盘均价也大幅下跌,“三五十万(的房子)很多”。
图源:图虫创意
作为广东后花园,清远作为广东陆地面积最大的地级市,坐拥英德、连州等特色自然资源,在近几年很快成为大湾区人群热衷的旅游目的地,也是广州产业转移承接地之一,广清一体化为二者发展提供持续动能,不过因为板块周边规划配套落地较慢,加之全国房地产进入新常态,广清板块楼市近年降幅明显;但也有观点认为,楼市下行帮助购房者降低成本,利好刚需买家。
当前来看,广清板块以价换量确有成效。当地房企数据显示,过去3个月,作为广清板块的核心楼盘,美林湖、北部万科城网签量连续居于清远全市重点楼盘之首。
15万是个例
时代周报记者梳理发现,近期新闻报道中总价15.5万元成交的房源,面积69平,均价约2243元,该房源位于清远清北区广清板块的北部万科城,属于热门黄金高层,也是该楼盘近期成交价格最低的一套。
虽然均价2000多元的房源只是个例,但该楼盘均价3000多元的房子比较常见。
据公众号“广州楼市”整理,从7月11日至7月24日,该小区成交房源6套,成交均价从低到高分别为2691元、3418元、3554元、3671元、4494元和4519元。
也有媒体实探该楼盘,在房产中介推荐下看了“性价比较高”的几套房,其中既有总价36万元、面积79平的房子,算下来均价4500元;也有总价19.8万元、面积70平的房子,均价约2800元。
据阿良介绍,北部万科城地处广清板块,广清板块位于广州和清远的交界处,距清远市中心30公里左右,距广州市中心70公里左右。2017年前后,当地涌入一大批来自广州的买家,房价高位时,均价1万出头的楼盘比比皆是,“现在很多楼盘均价都降到当年的一半了”。
社媒上,广清板块购房者亏本卖房 图源:社媒截图
阿良补充,其中北部万科城又处于广清板块的边缘位置,价格在广清板块中属于较低水平,“高位时均价8000多,现在普遍降到三四千,30万随便挑一套”。
同处广清板块,美林湖楼盘地处核心区域,交通、商业、医疗等周边配套更加成熟,当前房屋均价在5000-7000元不等,较北部万科城高出2000-3000元,“不过美林湖高位时期要1万出头,现在价格回落了”。
楼市起落,当前价格利好刚需买家
在全国楼市量价大热时期,广州作为一线城市,不仅房价显著高于周边区域,还严格执行限购政策,不论房企还是买家,目光不断向城市边际行进。
在这样的背景下,2012年“广清一体化”概念的首次提出,让一众房企将目光聚焦广州、清远交界处,也就是现在的广清板块。
阿良回忆,大概是2013-2015年,一批房企进驻广清板块,这些房企所建楼盘于2017年、2018年集中推出,凭借着显著远低于广州市区的价格,以及广清一体化进程中,广清城轨规划建设、广清产业合作和长隆落地等消息,加之不限购政策,吸引一大批购房者,一时间量价飙升,2017年左右攀至最高位。
这里一度成为广州人北上置业热土。
据当时广州中地行统计广清片区买家资料显示,来自广州各区的买家占到83%。
“这些广州买家中,又以广州上班族和广深养老人群为主,二者比例大概7:3。
前者大都是在增城、花都上班的年轻人,开车或坐公共交通通勤挺方便;后者,有的广深老人腾出大城市的房子留给子女,来这买更优惠的房子,这里的生态也适合养老。”阿良表示。
生态优势显著,清远被视为广东后花园 图源:图虫创意
潮起潮落。近年全国房地产进入新常态,楼市量价普遍降温,这也是清远楼市整体走向,其中又以广清板块跌幅最甚,该板块也是整个广东降幅最明显的区域之一。
有声音表示,广清板块跌幅明显,与片区规划落地较慢相关,如广清城际通车慢于预期,清远长隆开园时间也有所延迟。
广州楼市变化也进一步刺激购买力向周围城市扩张。
易居研究院副院长严跃进指出,清远本身具有一个非常好的区位优势,是广州的“后花园”,在过去市场热度比较高的时候,受到了广州购买力外溢的辐射作用,楼市表现较好,“到了现在,像广州、深圳这些一线的市场压力都很大,而且周边的潜在的房源供应量也比较多,那么像清远,以及广东省内的东莞、惠州、佛山,这样的受辐射城市自然也会出现价格的下跌”。
严跃进认为,不过反过来说,这种下跌也是一个好事,对于降低购房成本具有积极作用。
价跌明显确实在一定程度带来销量,当前清远全市卖得最火的楼盘就在广清板块,即上面提到的,地处板块核心的美林湖。数据显示,过去3个月,美林湖网签套数连续居于清远重点楼盘之首,分别为158套、129套、93套。
对比之下,清远市区因为买家结构变化不大,楼市走势相对稳定。
阿良表示,外地人基本不会到清远市区买房,目前清远市区新房、二手房买家,大都是清远本地人,购房需求基本是刚需和改善,虽然近年销量有所下降,但因为买家结构和需求比较稳定,房价受影响较小,居全市高位,“15万只能买到老破小,新房、次新房的话,市区核心地段有的均价六七千,也有的均价八千多上万”。