时代财经

瞄准A股上市后，闽系房企金辉正在为做大资产包“疲于奔命”。

4月17日，这家公司以最高限价约12亿元，楼面价1.1万/平方米，提留物业返租每月500元/平方米的“代价”拿下佛山市顺德北滘一商住地块，首度落子佛山。

对于近两年的大肆扩张，金辉表现得格外高调，“2016年，集团成功实现全口径下签约销售额增长超50%，资产规模增长近50%。我们是‘双一千’，土地储备货值超过1000亿元，面积超过1000万平方米。”

有趣的是，金辉这两年大肆拿地的举动与其推进IPO进程完美地契合在一起，这样的“巧合”也不免让外界将其拿地意图解读为做大上市资本包。

金辉集团证券事务代表董一向时代财经表示，“公司的拿地战略与IPO的推进没有必然联系，不论上市与否，想要做强做大做好，金辉都必须走出拿地这一步。”

证监会4月14日最新公布的企业IPO排队审核名单显示，金辉集团的审核状态为已反馈，排在上交所的112位。这意味着，金辉离A股上市又近了一步。

金辉拿地“冲动”

一直以来，金辉的土储结构都备受质疑，在上市和做大规模的节点上，金辉不放弃任何扩张的机会。“这一次拿下佛山地块对金辉来说是一件非常值得高兴的事，金辉本来就是全国布局的房企，也一直看好珠三角市场，所以佛山是进入珠三角的一个好机会。”

如果说金辉以“限地价、留物业、双竞”的形式高价拿下佛山地块只为获得一张珠三角的入场券，那么其此前在全国的高调拿地就无疑是在为上市和规模进行“补课”。

今年4月7日，暌违成都土拍市场四年之久的金辉以8.37亿元、溢价137.16%的代价高调拿下新都区1号宗地，宗地总用地面积165亩，容积率1.8，可兼容不超过10%。该地块虽然所处位置并非成都核心区域，但时隔四年之后再次拿地背后，是金辉对布局热点城市的渴望。

对于规模的渴求让此前一向谨慎的金辉这两年在土地市场展示出极具魄力的一面。今年1月11日沈阳新年第一场土拍现场，金辉击败中海、保利等劲敌，以单价3520元/平方米、总价6.7亿元成功拍得浑南区的HN-16003地块，溢价率高达133%。这一溢价率刷新了沈阳最高溢价率记录，而“胆大过人”的金辉也因此被沈阳市场所铭记。

对于一些尚未布局的热点城市，金辉也急切地想要“分一杯羹”。去年12月26日，金辉斥5亿元拿下余政储出（2016）44号地块首入杭州，折合楼面价8809元/平方米，溢价率120%。

在一线城市的入门门槛提高后，金辉也开始不惜代价地尝试布局“环一线”大都市圈。2016年4月8日，金辉现身苏州土拍现场，经过逾200轮的竞价，金辉以28.97亿元的总价成功拿下苏地2016-WG-8号宅地，楼面价22445元/平方米，溢价率高达242.02%。

可以说，2016年以来，金辉扩张的脚步没有半点停顿。据时代财经不完全统计，2016年1月至今，金辉在成都、重庆、南京、苏州、沈阳、杭州、福州、西安等地先后掠地17宗。

当然，积极的战略也为金辉带来改观。金辉集团披露，2016年其总资产达到567.53亿元，比2015年405.67亿元增长39.90%；实现净利润22.3亿元，比2015年15.65亿元增长42.5%。

大肆纳储之后，金辉也将规模列为发展命题。有消息称金辉内部定的目标是要在未来的几年中，每年保持高速的复合增长，两到三年内实现年销售总额1000亿元，资产规模1000亿元的突破。

上市的决心

与做大规模一样，在上市这件事上，金辉亦有着不小的决心。

金辉对上市的渴望由来已久，早在2005年，金辉便选择和融侨以股权置换的方式进行深度合作为上市做准备。当时融侨和金辉为了上市加速扩张，甚至买下一些算不上优质的土地，最终导致2010年业绩收缩，从而影响上市，最终两家企业分道扬镳。

此后，“单打独斗”的金辉始终关注着上市的契机。近两年，随着政策的松动，金辉迎来了继续冲刺资本市场的机会，但抢攻IPO远没有那么简单。

与融侨“分家”后，金辉的财务出现危机，利润迅速下滑、负债率攀升，这些问题成为其上市路上无法躲避的“绊脚石”。据金辉此前发布的2016年上半年业绩报告显示，去年上半年金辉集团的资产负债率达到了82.25%，比2015年全年水平又提高了5.52个百分点。

根据金辉此前披露的信息，从2012年至2015年9月各期末，其资产负债率分别为82.24%、80.49%、77.26%、80.01%，远高于同行资产负债率中值。而在预披露文件中，金辉也强调了其上市后存在的风险，包括由于公司的房地产项目集中在二三线城市导致业绩下滑，甚至可能导致利润等指标同比下滑50%的情形。

除此之外，短期偿债能力较弱也是金辉面临的难题。2016年1月29日，金辉集团发布首次公开发行股票招股说明书，招股书显示金辉集团2014年的流动比率和速动比率分别为1.33和0.27，而行业平均的流动比率和速动比率则分别为1.72和0.4，远低于行业水平。

金辉正在采取一些措施来规避上述风险。金辉表示，通过上市募集资金来将公司负债率从80.01%降至69.87%，同时通过高周转策略不断强化销售回款，并积极拓宽融资渠道提升融资能力。

据了解，金辉目前已经打开的融资渠道涵盖了银行贷款信托贷款、债权重组、股权合作、公司债、ABS等多种方式。数据显示，其流动比率和速动比率也在逐步改善，分别从2015年的1.13和0.23提升至2016年的1.62和0.47，短期偿债能力得到提升，财务状况得以优化。

不可否认的是，充分运用资本是金辉走得非常“聪明”的一步棋，商业银行的授信支持以及资本市场创新融资工具的成功运用，能够为金辉未来规模扩张提供更多的资金支撑。如果成功上市，金辉无疑将打开另一道融资大门。