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绿城北京霄云路再起风波,从平安到中投发展的买卖悬疑
中投发展与绿城素有交集,后者曾是中投发展的股东之一,且该公司现法人代表也是绿城中国原小股东罗钊明。
绿城在北京霄云路的往事并没有随着2015年底的那则出售公告而尘归尘、土归土,最新的动向是,霄云路项目的出售非但没有完成,而且还演绎出了新的剧情。
5月7日晚间,绿城中国披露,该公司附属公司北京绿城投资、Skymoon International Limited与中投发展有限责任公司签署买卖协议,前两者将分别出售绿城银石及杭州力涛的全部股份权益,代价分别为17.85亿元及16.91亿元。
绿城银石的资产为北京霄云路商业项目,在2015年底,绿城就曾与平安不动产旗下的深圳市盛鸿投资管理有限公司订立出售协议。虽然该项目随即完成了股权变更的工商登记,但绿城在公告中透露该协议其实已经终止。
中投发展与绿城素有交集,后者曾是中投发展的股东之一,且该公司现法人代表也是绿城中国原小股东罗钊明。在去年,罗钊明的绿城阳光完成对中投发展的全购后,其还引入了北京万科作为股东,目前北京万科持有绿城阳光40%的权益。
这也意味着借由中投发展,北京万科间接获得了绿城在北京两处商业物业。对于绿城与平安交易失败的原因,时代财经致电绿城中国总裁曹舟南及首席财务官冯征问询,但两人电话均未接通,该公司香港投资者关系部也仅表示不太知情。
从平安到中投发展
北京霄云路项目在2015年底就被绿城送上了交易席,其时绿城方面表示与独立第三方达成买卖协议,以19.5亿元的总价出售这个于2011年获得的商业项目。
虽然绿城并未披露买方身份,但随后的企业工商登记信息显示,绿城银石的投资人从绿城投资变更为深圳市盛鸿投资管理有限公司,后者的股东背景即资本大鳄平安旗下的平安不动产。
当时,这笔总价接近20亿的交易包括项目公司股权对价11.72亿元、股东贷款7.13亿元以及支付第三方的负债6500万元。绿城是在2011年前后通过划拨的方式获得霄云路项目,其在当年将该地块列入财务报表,但未披露项目获取价格。有消息指,由于该地块属划拨地块,项目未来须整体出售或者自持经营。
兜兜转转一年有余,北京霄云路项目的出售并未实质性完成,在绿城中国2016年的年报中,该项目仍以100%的权益在列。不过,工商登记信息并未对此更新。
而相比于2015年底的那份出售协议,绿城此次不但对霄云路项目的交易对价进行了调整,还捆绑了北京的另一处商业物业。
时代财经查阅公告获悉,绿城银石此次的股本交易对价已经提升至13.44亿元,比一年半前多出了1.72亿元,但股东贷款和负债部分有所减少,中投发展需向绿城投资支付股东贷款2100万元,并向绿城房产支付4.2亿元的负债承担。
此次被捆绑出售的杭州力涛作价16.91亿元,其中股本权益对价14.09亿元以及支付绿城房产的2.82亿元负债承担。杭州力涛间接持有一幅位于北京朝阳区的地块,总面积3204平方米,以及若干服务式公寓。时代财经查阅资料发现,上述物业即北京绿城奥克伍德华庭酒店公寓。
绿城在公告中明确,绿城银石出售协议与力涛出售协议互为条件,如果绿城银石的出售遭终止,那么杭州力涛的交易也同时终止,除非另行协议。在完成上述两笔出售后,绿城中国预计可以获得总共16.32亿元的税前收益。
商业物业的长周期沉淀对眼下更追求短平快的绿城来说已经显得有些“低效”,在中交入主绿城之后,曹舟南就曾表示,绿城会加快对酒店、大型购物中心及商业街的处置变现,“例如在持有的酒店收益率可覆盖财务费用的情况下,可以组团上市”。
况且霄云路项目要求全部自持或整体出售,提前变现对不太擅长于商业的绿城来说不失为一个明智的选择。对于此次出售,绿城就表示,公司不时检讨现有土储及开发项目,此次的出售将使得公司实现对绿城银石及杭州力涛的投资首期、获取额外现金流入,及重新调配更多财务资源至日后的投资和营运。
北京万科曲线受益
中投发展与绿城素有交集,2011年定为中国新型城镇化建设的中投发展成立,绿城集团即是股东之一。其中,中国建投持股60%,绿城持有24%、黑石持有10%,而剩下的6%为罗钊明旗下的绿城阳光所有。
罗钊明亦曾是绿城中国的股东之一,并担任过执行董事,只不过在中交重组绿城时选择了“卖股退出”,而中投发展的命运在去年发生转折。
2016年11月16日,中投发展94%的股权在北京金融资产交易所挂牌出让,底价为12.04亿元。保利、金茂平安联合体、万科以及绿城阳光参与角逐。经过多轮竞价后,绿城阳光以26.8亿元夺魁。至此,中投发展成为绿城阳光的全资子公司。
中投发展之所以能够吸引央企及资本大鳄的厮杀,很大原因在于其手中所拥有的资产。当时,中投发展开发的项目有7个,其中一级开发的6个分别为北京TBD项目、北七家项目、密云项目、亦庄项目以及天津项目、唐山项目和盘锦项目。
虽然万科在“正面战场”失利,但随即便以入股的形式获得中投资产包40%的权益。拍卖会结束尚不到半个月,绿城阳光的股权结构就发生了变更,北京万科和深圳市迪晖投资发展有限公司同时入股。
时代财经查阅企业工商信息发现,目前北京万科持有绿城阳光40%的股权,宁波大榭莱福投资合伙企业(有限合伙)持股34.34%,深圳迪晖持股20%,莱福资本持股5.66%。其中,宁波大榭莱福及莱福资本均代表罗钊明一方,这也意味着北京万科和罗钊明在绿城阳光的持股相当。
此前就有分析指出,万科入股绿城阳光后将担纲中投资产包的操盘方,而上述股权架构似乎也能够说明这一点。自媒体公众号一勺言甚至透露,万科大连总经理单小海已经在去年12月7日加入中投发展,接替绿城派出的胡雄杰出任总裁。
而今次,中投发展收购绿城商业项目后,北京万科无疑也将曲线受益,尤其是位于京城四环之内的霄云路项目。据了解,霄云路项目宗地总建设用地面积1.3万平方米,总建筑面积9.58万平方米。
按照规划,该项目将由两栋高层办公楼组成,其中1号楼紧邻霄云路,建面2.74万平方米;2号楼面对东方东路,建面3.76万平方米,地下部分,建面3.07万平方米。不管是以自持或整售,对北京万科来说这都是很好的货源补充。