时代财经

调控之下，内地开发商凭借宽松的资本纷纷布局香港楼市，搅起香港楼市风云。而土地作为房企的立命之本，更是成为各路买家血拼的主要“战场”。

5月16日，香港土地市场有些燥热，两宗备受市场关注的地块宣布竞得者，令香港在一日之内进账305.1亿港元（约合人民币269.7亿元）。

其中，位于香港中区美利道的内地段第9051号商业用地，由恒基兆业以232.8亿港元获得，高达约54万港元/平方米（约合人民币47.4万/平方米）的楼面价让该地块成为香港单价及总价“双料地王”。

香港本土企业拿下“地王”并不让人感到意外，但对于香港楼市，中资一定不会缺席。

当天，香港地政总署还公布了一宗住宅用地的招标结果，结果显示，位于九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号住宅用地，中标者则为合景泰富与龙湖地产联合体，地价72.3亿港元，楼面价约12563港元/平方英尺（约合人民币123419元/平方米）。

有意思的是，稀缺的美利道商地遭到了港资企业的“围剿”，而启德宅地则受到众多中资青睐。不难看出，虽然近年来中资房企频频布局香港，但面对诸如美利道商地这样价格过于高昂的地块，中资房企还是有些谨慎。

恒基造“天价地王”

美利道商地是中环近20年来首幅商业用地，早在地块推出之时，业内就已预测到这宗“二十年一遇”的地块将刷新香港土地价格，但数十万每平方米的“天价”依然令人震惊。

时代财经查询到，该地块之前为美利道多层停车场大厦，面积3.1万平方英尺（约合2879平方米），可建总楼面面积为46.5005万平方英尺（约合43200平方米）。项目的卖地条款有一定限制，中标者需要兴建公众停车场，并禁止拆售，同时要负责兴建行人过路设施，以及拆卸现有建筑物。

相对“严苛”的出让条件并不影响其“抢手”程度，该地块在此前共收到9份标书，除了恒基兆业之外，长实地产、新鸿基地产、新世界发展、华人置业、南丰集团、会德丰均参与其中。此外，投标的中资企业仅有中渝置地以及世茂房地产，毫无疑问，此次美利道的地块是香港财团的“狂欢”。

最终，恒基兆业“突破重围”，以232.8亿港元成为出价最高者拿下该地块，楼面价高达约54万港元/平方米，如果以10万/平方米的兴建成本来算，这栋商业楼的成本将超过60万港元/平方米。

对于商业地产形势走高的香港楼市而言，“天价地王”的诞生自有其逻辑。据戴德梁行公布的数据显示，美利道商业地位处香港核心区域，2016年中环12幢超甲级写字楼的租金全年升幅达到9.6%，大幅领先于其他非核心区域。

核心地段写字楼带来的“高回报”诱惑令钟情于投资商业地产的港资企业难以抵抗，包括“带头”抛售国内物业的李嘉诚也不例外。

众所周知，近几年李嘉诚及旗下公司在中国内地和香港已经出手了数百亿的资产，转而向以英国为主的欧洲地区大肆投资。此前更有消息显示，李嘉诚旗下公司已连续多年没有在内地拿过地，长江集团自2012年起也没有再买入香港的土地。

不过，该地块截标之前，摩根大通在的一份研发报告透露了李嘉诚对美利道商业地块的兴趣所在，“长实地产目前可见参与项目，分别为和记大厦重建及竞投美利道商业地皮。”

港资房企总是擅长于“复制”李嘉诚的每一个路径，不论是抛售国内物业还是重回香港买地，这些举动毫无例外的被一众港资房企所“追随”，恒基亦是如此。

与李嘉诚一样，几年前已有港媒指出恒基地产暗盘放售旗下项目，其中2016年更被指一次性放售30项香港非核心物业。而就在今年，恒基兆业依然没有停止出售物业的脚步，2月，港媒消息称其将出售香港北角丽东轩酒店，该消息在后来被恒基兆业确认。

今年，恒基也开始加仓香港市场。4月13日，港媒报道称恒基兆业加快红磡黄埔街项目收购，以2.1亿港元购入9个铺位及2伙住宅。

可以说，在中资房企频繁抢食的刺激之下，港资企业正“心急”想要守住香港市场，这一点从恒基对于拿到美利道地块的态度便能看出。

恒基兆业副主席李家诚在拿地之后向媒体表示，很高兴成功获得位于中环金融商业核心地段的罕有地块，“现在中区写字楼需求殷切，空置率非常低，每呎租金可观，地价合理，预计项目约于2022年建成，总投资额逾260亿港元。”

对于这幅“天价”地块，恒基规划将其建为优质写字楼兼附商铺，意图把项目打造成继中环国际金融中心后又一标志性的商厦。

龙湖首进香港

与美利道商地的“港企争食”场面不同，在争抢启德宅地的“战场”，看到的更多中资房企的身影。

刚于上周截标的1K区1号地盘，有16家财团入标，分别来自万科、AceAllianceDevelopmentLimited、新鸿基、长实地产、会德丰、恒基兆业、新世界发展及招商局置业联合体、嘉华国际、英皇集团及佳明集团联合体、参明有限公司、建滔置业、华润置地、龙光地产、合景泰富及龙湖联合体、深圳控股及路劲基建联合体，以及中海信和置业爪哇控股联合体，这是内房以独资或合资的财团数目首度超过香港本地发展商。

港资房企热衷于获取稀缺商业地块，中资房企却钟情于优质宅地。在击败了15家房企之后，合景泰富及龙湖联合体以72.3亿港元夺地，楼面价约为1.26万港元/平方英尺。

在今年3月龙湖2016业绩会上，提及中资房企香港拿地时，吴亚军表示“祝贺同行、祝福同行”，同时她也表示龙湖一直在关注香港市场，暂时没有合适的机会进入。没想到，时隔两个月，龙湖便实现了进入香港的目标。

“此举标志着，龙湖地产正式进入香港市场，粤港澳大湾区城市群布局进一步深化。”事实上，启德区是本港绝无仅有的城中城，且以环保概念贯穿整个发展区，有极大升值前景，故吸引不少实力雄厚的内房，争相在此买地。

莱坊高级董事及估价及谘询部主管林浩文在接受媒体采访时透露，虽然金融管理局上周突然再出招，收紧发展商向银行借贷买地的条件，略增加他们买地的成本，令发展利润下降，然启德有本港第二个核心商业区的发展概念，地块又有未来的铁路效应，加上现时区内一手楼花销售反应及成交价不错，故增强发展商买地的信心。

他估计此次成交的地块，未来建成单位的呎价可达2.3万元。值得注意的是，合景泰富已经不是第一次在香港拿地，其在2月24日曾与龙光地产以168.55亿港元（约合人民币149亿元）的价格竞得香港鸭脷洲利南道鸭脷洲内地段第136号高端住宅地块，当时创下了香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。

这次征战香港楼市，可以说是合景泰富带着龙湖“上车”，这亦是双方继北京滟澜新宸项目后的第二次牵手。

关于此次获得的启德项目后续如何开发，龙湖方面回应时代财经称细节暂未确定，详细规划需等后期公布。