时代财经

在深圳三十多年的历史中，曾涌现百万计的潮汕商人，他们兴办工厂、开展贸易。从深南大道上的高楼大厦再到城中村里的简易办公室，潮汕商帮的身影无处不在。

深圳的快速发展也带来了城市产业的不断升级，原有的工业逐步被迁出市区，但潮汕商人们当初买下的工厂却成了遗留下的财富，这些土地正在成为他们手中的新蓝图。

“我是潮汕人，潮汕人在外面很团结。大湾区作为改革开放的区域，很多潮汕人到这里办工厂、做生意，我们都是潮汕人，（做旧改）谈起来比较容易。”在8月10日龙光地产（03380.HK）的中期业绩会上，公司董事局主席纪海鹏向投资者解释了自己做旧改生意的优势。

根据龙光地产中期报告，截至2017年6月30日，龙光地产合计拥有1314万平方米的城市更新土地，这些土地可提供2040亿的货值，占其总货值的53%。而这些土储主要分布在粤港澳大湾区（包括深圳、惠州、珠海、佛山、中山、东莞）以及汕头和南宁，单就深圳而言，旧改货值就达到了650亿。

据龙光地产执行董事兼首席财务官赖卓斌介绍，龙光地产正式介入城市更新领域不算很早，相比华润、万科、金地、保利等拥有十几年旧改经验的同行，龙光是十足的“旧改新兵”。但仅仅一年多，龙光地产的旧改体量已经跻身前列，仅在今年上半年，龙光就新增了21个并购及城市更新项目。

在这批旧改当中，以潮汕商人的工厂土地居多。时代财经了解到，在龙光地产2040亿元货值的旧改储备中，来自工厂改造的占到了48%。其次，旧村改造和旧改净地分别占31%和21%。

净地和工厂改造在周期上来说，属于容易变现的一类。在龙光地产的城市更新类产品结构中，近期可开发（2年内可开工）的货值占比24%，中期（3-5年内动工）货值占比38%，而远期（5年以上）为38%。

“我们中期的城市更新主要是工厂改造，远期的是旧村改造，我们的结构非常良性。”赖卓斌介绍到。如果加上在公开市场拿下的1475万平方米土储(货值1840亿），龙光的总货值达到了3880亿。这当中，位于粤港澳大湾区的占比达到81%。

据赖卓斌介绍，龙光所有的货值中，有大概1700亿可在近期供出，占到大湾区总储备的60%。这就意味着接下来几年，龙光的销售业绩将因供货增加而出现快速攀升。

按照公司的发展规划，接下来龙光会按每年30%的增长率制定目标，“今年是上调到了370亿，预计到2020年我们会达到800亿”。与800亿销售相匹配的是，公司定下了100亿净利润的目标，“100亿利润应该匹配千亿市值”纪海鹏强调。

龙光对利润要求不可谓不高。如果按照上述目标测算，龙光未来三年至少要维持12.5%的净利润率，这远高于行业平均8.2%的水平。而实际上，纪海鹏给出的测算标准更高，达到了15%。

高利润率一直是龙光地产的优势。其中报数据显示，上半年龙光地产录得营业收入同比增长94.6%至123.8亿；毛利润同比增长153.2%，达到了48.9亿，而毛利率更是上升9.2个百分点至39.5%；核心利润同比增加195.4%至25.5亿，核心利润率提升7个百分点，为20.6%。

值得一提的是，龙光地产的毛利率已经在中海之上，而后者堪称行业的“利润王”。赖卓斌解释称，高利润率得益于上半年深圳高利润项目的结转。而这些项目多是前些年储备的土地项目，在深圳楼市的上一轮暴涨中，这些面积大且总价高的项目录得不错的收益。

“现在结转的大部分都是2014至2016年招拍挂的土地，现在来说（成本）价格比较低，我相信我们的利润率会比销售增长率更高；我们的货源在好的区域，有需求的区域，价格有保障。”纪海鹏强调。

粤港澳大湾区已经成为龙光地产的“粮仓”。时代财经获悉，龙光当前在粤港澳大湾区的总货值约3145亿，其中深莞惠区域的货值达到2264亿。纪海鹏介绍，当前深圳项目的毛利率都超过了40%，十年前布局的惠州龙光城项目已经达到了60%的毛利率，而龙光城尚有300亿货值未出售。

“我们现在在大湾区的土地楼板价只占到售价的20%-30%，可以推测未来结转毛利率在30%至40%，未来的盈利能力有信心保持。”

而在这场业绩会上，纪海鹏还带来了一个“新面孔”——陈观展。7月18日，陈观展加入龙光地产，目前他担任着龙光地产的执行董事和国际投资公司总裁，主要负责海外业务的拓展。

现在58岁的陈观展此前曾在新世界发展（00017.HK）供职长达五年（2012年-2017年），担任执行董事兼联席总经理；更早之前（2007年-2009年），他还在越秀交通基建（01052.HK）担任执行董事。

陈观展要担纲的第一个任务就是香港鸭脷洲地块项目。今年2月，龙光合景泰富联合体以168.55亿港元的价格拿下了这宗宅地，项目将打造成高端大户型楼盘。谈及香港市场，陈观展表示，“香港市场上刚需项目、高端住宅项目有比较明显的分化。国内高净值的人士需求增加，香港是他们海外资产配置首选，高端市场是有需求的。”

陈观展透露，龙光地产将主要关注香港、新加坡、澳洲等海外区域，海外投资比例将占总资产10%。“一方面是考虑内地政策调控，国内核心城市土地价格处在高位，在海外这几个城市的投资可以作为风险控制和资产配置的措施；在海外的投资主要是考虑回报好、价值高的项目，但公司布局的核心城市仍然是粤港澳大湾区。”