时代财经

深圳中心区域，时代财经摄

“2025年的市场感受，有点像深圳最近的天气——冷暖交替。”乐有家营销总裁孟凡振这样形容过去一年的深圳楼市。

1月16日，乐有家研究中心发布《2025年深圳楼市年度报告》。报告显示，深圳楼市仍处于低位调整区间，但成交端已出现阶段性企稳迹象，市场结构正在发生变化。

2025年，深圳一二手住宅全年网签总量约9.4万套，同比下降9%。其中，一手住宅全年网签37879套，同比下滑22%；二手住宅网签56217套，同比上涨3%，成交占比进一步提升，成为支撑市场的重要力量。孟凡振表示，二手房成交量已连续三年回升，反映出存量市场流动性正在修复，真实居住需求逐步释放。 

2023-2025年深圳一二手住宅网签走势

成交回暖的背后，是价格的持续调整。

数据显示，2025年深圳二手住宅成交均价约5.9万元/平方米，同比下跌约6%，回落至2018年前后，“以价换量”特征明显。在买方主导的市场格局下，议价空间进一步扩大，二手房整体议价率从2025年初的8.2%上升至年底的11.2%，“年初1000万元的房子可以‘砍’80万元，现在‘砍’了一百多万元。”

不过，价格下行并非全面发生，不同区位、不同总价段的房源，走势开始出现分化。乐有家营销总裁贺玲指出，2025年市场的一个显著特征是“以价换大”，改善型需求加速释放。

数据显示，2021年至2025年，深圳二手住宅成交的套均面积持续扩大，由89平方米提升至约100平方米；同期，套均总价由673万元下降至588万元，成交均价从8.0万元/平方米回落至5.9万元/平方米。面积扩张与价格回调并行，反映出购房者在价格下行周期中，借助调整窗口主动完成居住升级。

在这一过程中，中高总价段需求保持活跃。此前居住在500万-1000万元区间的购房者，换房时普遍选择向更高总价、更大面积产品升级，部分高总价二手住宅的成交价格已率先企稳，甚至出现小幅回升。

价格率先企稳的楼盘，多集中在福田、南山、宝中等核心区域，这些板块配套成熟，或拥有学区、景观等稀缺资源。以南山知名学区房漾日湾畔为例，2025年全年成交43套，四季度成交均价约11.00万元/平方米，较一季度的10.79万元/平方米上涨约1.9%。

新一代高收入人群正在成为高端市场的重要支撑力量。

根据乐有家研究中心统计数据，2025年深圳总价1000万元以上豪宅成交中，90后购房者占比达到31%。这一群体主要集中在科技创新领域，包括科研、互联网、智能制造、新能源汽车及半导体等行业。贺玲表示，资本市场阶段性回暖及科技企业股价表现，对部分购房需求形成了现实支撑。 

对于未来走势，机构判断趋于一致。

贺玲认为，从趋势判断看，成交量基本完成筑底，进一步下行空间有限；但价格调整尚未完全结束，仍将处于小幅回落通道。预计2026年房价仍有微调压力，但相较2025年约6%的降幅，市场运行将更加平稳。

一线城市的市场修复确定性相对更高。

长江证券地产首席分析师刘义表示，从宏观周期与整体结构看，过去四年的快速下行，已在较大程度上消化了历史积累的结构性矛盾。

“就需求端而言，大城市并不存在根本性的需求缺失，尤其是对高品质住宅的需求依然稳固。 ”

2026年开年，政策端进一步释放托底信号。

1月15日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜表示，会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。政策发布后，市场已出现初步反馈。

贺玲透露，政策宣布当日，部分公寓项目率先实现成交。“我们昨天（1月15日）成交了几套公寓，其中一个是南山蛇口的项目，买家来自香港，两边都有生意。”

他同时强调，公寓市场短期内难以出现全面升温。“受产品属性限制，公寓投资逻辑仍高度依赖租售比水平，只有当租金回报率稳定提升至约3%及以上，其投资吸引力才有望实质性增强。”