时代财经

朗诗绿色地产2020年度业绩会现场

“弱冠之年”的朗诗保持着骨子里的稳健和财务自律。在长期主义的经营信条下，这家房企延续着自己的发展步调，稳中有升。

过去的2020年，在疫情影响之下，朗诗实现表内收入与表外应占权益下合营及联营公司收入约145.4亿元，较上年同期增长24.8%，“朗诗出品”签约销售额约为411.9亿元。其中，项目开发及管理服务收入约为6.9亿元，毛利率维持在39%，年度核心净利润为2.5亿元。

朗诗并不急于“追高”。在3月31日的业绩会上，朗诗绿色地产执行董事兼总裁黄征透露，“朗诗出品”今年的销售目标为500亿元，在去年的基础上增长约21%，而650亿元到700亿元的推售货值是这一目标的“背书”。

朗诗的经营模式不同于传统房企，它走的不是重资产路线，而是以小股操盘、合作开发、委托开发为主。这种介乎重资产和轻资产化运营之间的模式决定了其拥有更高的财务边际和更多元化的收入结构，这也成为朗诗穿越周期的核心竞争力。

净负债率低至25.9%，刻进骨子里的自律 

与“绿色”一同刻入朗诗基因里，还有其高度的财务自律。不拿高价地、以现金流为纲是朗诗一贯的经营策略，在“三道红线”融资监管之下，朗诗前瞻性的战略选择为自己赢得了发展空间。

截至2020年底，朗诗净负债率为25.9%，在行业内处于较低水平。同时，债务结构不断优化，短期债务比率仅为13.1%，现金短债比高达6.1倍，资金流动性充足，总负债率为78%。对照“三道红线”的标准，朗诗现在处于“黄档”。

“公司的财务政策一贯稳健，从达标的数据来看，已经有很高的安全边际，不会影响到金融机构对公司的信用政策。朗诗亦会持续关注负债率的降低，积极推进债务管理，优化年期结构。目前朗诗已获批的授信额度充裕，未使用的额度有386亿元，合作的金融资源非常广泛，现金流充足。”朗诗地产总裁助理兼财务中心总经理顾婧在业绩会上表示。

时代财经获悉，过去一年，朗诗在优化债务期限结构上成效显著。到2020年底，朗诗的有息负债总额为65.54亿元，同比减少5%，其中一年以内到期的短债仅占比13%，2至5年期的债务占比41%，而2019年同期，其短期债务比例达34%。债务期限的优化使朗诗保持着充裕的流动性。

作为一家业务布局中美两地的房企，朗诗力争减小汇兑风险。截至2020年12月31日，朗诗的美元资产为66.36亿元，美元负债为56.65亿元，美元资产对美元负债的覆盖倍数达到了1.2倍，外币负债风险可控。

朗诗致力创建多元化的融资渠道，与多家金融机构保持长期良好合作关系。2020年1月，朗诗再次成功发行2亿美元绿色债券，本次绿债仍由标普进行绿色评级并授予E1级最高绿色评价。这也体现了朗诗优秀的再融资能力和良好的债务风险管控机制。

多年前，朗诗绿色地产董事局主席兼执行董事田明就已经预料到了房地产行业精细化的未来，在他看来，一个永葆活力的企业需要有一个稳健甚至略显保守的财务结构。这样的自律与朗诗深度捆绑。

在严格的财务纪律之下，朗诗的发展并不冒进，其投拓也遵循“以现金流为王”。2020年朗诗共获取了35个项目，新增开发销售型物业可售面积为216.1万平方米，预计可售货值约为332.1亿元。其中，国内获取项目数量与上一年基本持平。

利润下滑只是暂时的，年内销售已反弹

疫情对朗诗过去一年的发展带来了一定影响，但不改其良好的经营基本面。

2020年，朗诗年度核心净利润为2.5亿元。“利润下滑的原因是一些非经常性因素，不是公司经营本质上有问题。”田明在业绩会上强调。

朗诗利润的下滑源于三个方面：其一，美国地区由于疫情严重，房屋建设及工程建设延期，导致收入及利润延期，该部分收入将在2021年得到确认；疫情导致纽约地区市场形势变化，对纽约地区Avora等项目存货减值；其二，在中国市场，由于疫情影响导致签约时间点及收入确认点有所延后以及房地产相关调控政策的出现；其三，由于美国SPAC上市相关费用1.05亿元，计入2020年当期费用。

事实上，在非经常性因素影响之外，房地产行业整体利润率的下滑已经成为不争的事实。“整个行业的利润正在回归正常水平，以前是高毛利，这也是一个正常的趋势。原因是多方面的，跟调控有关系，现在土地价格高，房价又受到调控，外加费用各方面的增长，导致毛利率往下走。”黄征表示。

这也意味着未来房企在投融资、产品打造等各个方面都不能有短板，要靠全面的经营管理能力才能挣得利润。而朗诗在投融资上一贯稳健，不拿高价地，风险小，其差异化的产品也带来了溢价率。

时代财经获悉，朗诗年内推出了新一代绿色健康住宅“自由方舟”，其已落地的自由方舟项目相比周边竞品的单方溢价达到3千至6千元。

朗诗也在充分利用差异化的产品优势，积极拓展以小股操盘为主的各类项目，大力输出项目开发管理服务业务，实现收益多样性。2020年朗诗的新增开发服务合同额达21亿元，同比增长了17%。

利润的下滑对朗诗而言只是暂时的，随着项目陆续交付，其营收和利润表现将显著反弹。从一季度的销售表现来看，朗诗的上升势头明显。今年前3月，朗诗实现签约销售额（包括委托开发管理项目）为109亿元，同比增长208%。同时，有3亿元的开发服务锁定合同额在一季度得到确认。