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上交所的一封问询函再将新湖中宝拉到聚光灯下。“债务高企、项目开发迟缓、运营能力不佳……”一个接一个的疑问砸向这家曾经称霸上海旧改市场的浙系房企。

6月9日，新湖中宝对上交所提出的15个问题作出解答。归纳来说，新湖中宝认为，眼下不论是财务状况还是业务的经营风险，一切都在其掌控之中。但这并不能冲淡外界的质疑声。

回顾新湖中宝过去十余年的发展历程来看，其已经不是一家严格意义上的开发商了，一方面，其位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个项目开发超过十年仍未完结，另一方面，金融和投资业务的占比不断攀升。

“新湖中宝早就不是一家单纯的房企了，收入不是只靠卖房子，所以对地产项目的节奏要求没有那么高。”在新湖中宝某地产项目营销人员口中，曾以“房企”自居的新湖中宝已然“变了味”，而这也确实是新湖中宝的现状。

“佛系”地产商

在各个机构的销售榜单上，不足200亿销售规模的新湖中宝被排在了百强之外。略显落后的成绩让新湖中宝鲜有发声，若不是对地产行业有较深的了解，很难想象新湖中宝实际是叱咤长三角旧改界的“地主”。

2001年，新湖中宝初入上海，当时国内房地产市场的竞争局面远不如现在这样激烈和紧张，新湖中宝选择了一条看上去对手较少的路。它看中了有着巨量资源的旧改市场，并成功拿下占地28公顷的上海普陀东新村旧改地块。

新湖中宝的旧改征程就此开启。而后的十几年间，新湖中宝陆续在闸北、黄埔、虹口获得4个旧改项目。要知道，放在现在的上海，这些都是能够让房企抢破头的内环“绝版”地块，新湖中宝却早早的拽在了手里。

然而，有好的开始并不意味着后续发展会顺风顺水。不知新湖中宝是否低估了上海老城的拆迁难度，在握着五张“王牌”的情况下，新湖中宝高开低走。到现在，普陀“新湖明珠城”和闸北“新湖青蓝国际”两个项目经历了超过十年的发展，仍未完成最后一期的开发，余下黄浦和虹口的三个项目拆迁工作还在收尾。

“黄浦亚龙古城这片拆迁前前后后十几年了，三年前新湖中宝接手的时候大家都很期待，以为很快可以搬家，现在你也看到，还没到头。”紧挨着上海豫园的黄浦项目是新湖中宝现有项目中最受关注的一个。

该地块临街的房屋大部分都已搬迁，门窗被封上。但只要往弄堂里走上几步，就能感受到老上海的生活气息，有在路口摆摊修鞋、理发的，也有坐在门口聊天的，时不时还能见到老人骑着自行车载着孙辈回家。

新湖中宝上海黄埔项目，来源时代财经

“现在这里至少还有百来户没有搬走，很多搬走的邻居几个月了都没拿到动迁补偿款，我们等这个事情解决了再考虑搬，拖了十几年了，不差这点时间。”从黄浦项目的现状不难看出上海老城动迁的难度，也正因如此，新湖中宝的项目进度停滞不前成为常态，其也被贴上“不温不火”、“惰于开发”的标签。

即便进入销售阶段的项目，新湖中宝也有主动“捂盘”的嫌疑。谈起开发进度时，前述项目营销人员用“佛系”来形容新湖中宝，“一般旧改项目体量都很大，完成开发肯定不是一两年、三四年的事，这是开发慢的客观原因。当然，主观上我们确实也不着急推盘，看市场的情况再慢慢卖。”

新湖青蓝国际项目，来源时代财经

缓慢“爬行”为新湖中宝带来的是土地价值的飙升。其在2003年获得新湖青蓝国际项目地块，彼时周边房价每平方米不足万元，如今，新湖青蓝国际在售尾盘的均价已经达到10万元/平方米，售价增加超十倍。而2014年新湖明珠城推出三期时，销售均价比拿地时的市场价翻了6倍以上。据中指院估算，新湖中宝仅上海项目，对应的货值就超过2000亿元。

上海地区旧改项目进展缓慢还不是个例，在杭州、苏州、衢州等地，新湖中宝的进度依旧不乐观。上交所的问询函中就要求其对上述几个城市的地产项目进展做出说明，其表示，项目进展延缓受到分期开发、拆迁等因素影响，但目前项目拆迁进展顺利，在建项目会加快建设进度以及会尽快推动销售。 

资本玩家黄伟

地产并非新湖中宝唯一的业务砝码，“我们老板会投资，有其他产业在挣钱，地产项目慢一点也没关系。” 前述项目营销人员口中的“其他产业”主要指金融和股权投资。

与其说新湖中宝涉足金融、股权投资是转型，不如说善于利用资本是它的“天性”。

《2018胡润全球富豪榜》上，新湖集团创始人黄伟、李萍夫妇以330亿元的身家排名全球第445位，成为温商首富。作为一名从温州走出来的生意人，黄伟在商场上的行事风格和大多数的温商一样充满狼性，用他自己的话说，“温州人敢于创业，敢于创新，敢于闯天下。”

但在打法上，黄伟有着异于大部分温商的另一面，相较于一步一个脚印去打拼实业，他更喜欢站在资本的角度去思考。新湖中宝就有着明显的资本操盘思路，过去十余年，黄伟不断加码金融和投资业务，随着金融和投资业务的喧宾夺主，原本以地产开发为主业的新湖中宝逐步“变味”。

新湖中宝发展金融业务的初衷是希望搭建出“地产+金融”的架构为主业输血，股权投资业务则是黄伟为粉饰新湖中宝利润数字而做出的努力。

2007年以来，新湖中宝的资本动作不断。广发证券研报显示，新湖中宝金融牌照资源丰富，境内外金融牌照基本实现覆盖，其参控股包括中信银行、温州银行、湘财证券、阳光保险、新湖期货等，还入股信银国际，拓展境外金融业务。

在金融领域的布局为新湖中宝地产业务寻找资金提供捷径。近几年，新湖中宝从参股的银行方获得数十亿贷款，其中仅中信银行就为其提供贷款近20亿元，而这些资金大部分都被用在了地产业务上。

投资方面，新湖资本在互联网科技领域攻城略池。其相继投资趣链科技、云毅网络科技、上海趣美信息、杭州谐云科技、浙江邦盛科技等企业。去年，新湖中宝参与孵化的51信用卡在香港上市，其持股比例为21.83%，此外，今年3月，趣链科技也入选准“独角兽”榜单。

资本布局正在成为支撑新湖中宝利润的重要手段。2018年中报显示，报告期内，新湖中宝利润总额为17.26亿元，其中投资收益为15.44亿元，投资收益占比达到89.46%。