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炒房客彻底崩溃!法拍房全面限购,曾有人两倍溢价抢千万豪宅

作者:陈伟纳 2021-12-21 07:24

从2017年至今,国内法拍房数量增加了近186倍,且拍卖的火热程度不亚于购房者集体打新网红盘。

法拍房.jpg图片来源:视觉中国

曾几何时,因来源不明,法拍房并不是购房者的最优选项。然而,随着近年来数量激增且不受政策约束,法拍房逐渐成为炒房客眼中的香饽饽。

12月19日晚,最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,《规定》明确人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。

一直以来,法拍房因为不受限购政策要求,且价格低于商品房,在不少一二线城市动辄几百上千万一套的楼市角逐中优势突出,令不少投机取巧者通过竞买法拍房逃避限购政策,从中牟取利益。

时代财经梳理发现,2017年,全国法拍房仅有9千多次;2018年达到2万多次;2019年猛增至50万次;截至2021年10月,法拍房的挂拍次数已经累计达到168万次,而且这个数字还在持续增长中。

如今法拍房加入限购行列,且新规适用于全国,意味着又一个楼市漏洞将被堵住,炒作法拍房或将成为历史,法拍房市场也将迎来较大冲击。

法拍房数量激增,有人出两倍价格疯抢

从2017年至今,国内法拍房数量激增,且拍卖的火热程度不亚于购房者集体打新网红盘。

法拍房市场的火热,主要得益于政策和价格。

在政策方面,大部分城市对法拍房并没有实施限购政策,任何人都可以购买;在价格方面,法拍房的成交价往往只有市场价的7-8折,竞买到一套法拍房可以比正常购买商品房便宜几十万甚至几百万元,对于购房者来说,吸引力十足。

时代财经了解到,北京的法拍房成交价已经连续4个月低于市场价8折以下;而在深圳,法拍房成交价不仅远低于市场价,甚至比二手房指导价还要低;杭州的部分法拍房成交价更是有低于评估价300万元以上的。

在政策和价格的双重优势下,不少手握充足资金但不具备当地购房资格的购房者,选择加入了“竞买法拍房大军”。

公开数据显示,2020年广东省的法拍房挂拍量为25878套,其中深圳的挂拍法拍房为2839套。但时代财经注意到,截至今日(12月20日),在阿里拍卖平台上挂拍的深圳法拍房数量已达到9963套。

也就是说,在过去一年不到的时间里,深圳挂拍的法拍房数量激增了251%。要知道这个数据仅是阿里拍卖上的,目前,国内受法院委托的房产拍卖网络平台还包括京东拍卖、中拍协、公拍网、北交互联、人民法院资产诉讼网等。

不仅深圳,苏州法拍房市场也火热异常。据悉,今年苏州的法拍房挂拍数量达到36391套,位居全国第二,仅次于重庆的44248套。其中,苏州法拍房累计成交2540套,成交金额为96.95亿元,创下近几年的新高。

在今年房地产市场持续走低的行情下,法拍房不仅挂拍数量激增,高溢价成交的现象也屡见不鲜,不少城市都拍出了天价豪宅。

前段时间,上海一豪宅拍出1.75亿元的高价,单价超过26万元/平方米,创下法拍房的市场纪录;今年5月,广州凯旋新世界·广粤尊府一套法拍房经过百轮竞拍后,最终以溢价108%成交,折合单价18.75万元/平方米;4月,深圳莱英花园一法拍房源开拍,起拍价517万元,最终拍出1505万元的高价,溢价率逼近200%;2020年,杭州一套九龙仓碧玺洋房以1300万元起拍,最终经过547轮竞价,以2514万元成交,溢价率93%。

时代财经梳理发现,对于一些楼市热度相对较弱的城市,也存在很多高溢价法拍房成交记录。

今年4月,绍兴越城区一套195平方米房源拍卖,起拍价350万元,经过142轮竞拍后以703万元成交,溢价率超100%;3月,安徽蒙城县一套起拍价235万元的房产以450万元的价格成交,溢价率超90%;2020年12月,泉州一套法拍房以126.6万元起拍,经过百轮报价,最终以292.6万元成交,溢价率超130%……

即使各地法拍房市场热度不减,但需一次性付款的规定仍遭受不少诟病。

有购房者向时代财经表示,自己并不会考虑法拍房,“首先我没办法一次性拿那么多钱出来,这是最直接的原因,另一个(原因)就是被拍卖的房子多少都是有些问题的,不然怎么会被法院拍卖。如果是经济纠纷导致的拍卖还能够接受,要是因为一些其他原因导致房子只能通过拍卖出让,背后的情况就比较复杂了,我是不愿意趟这浑水的。”

政策收紧,堵死最后一个炒房机会

受疫情影响,不少企业经营情况不甚乐观,不仅个人欠款还不上,企业破产的情况也时有发生,房产抵押几乎是大家能想到最直接的解决资金困难的办法,这也促使法拍房的数量激增。

但事实上从2020年开始,参与竞拍法拍房的条件就变得越发严格。

时代财经发现,包括北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚等城市的法拍房需要遵循当地的限购政策;嘉兴对于外地户籍的法拍房买受人也有限购政策的限制。

今年以来,陆续有多个城市主动加入“法拍房限购”的队伍中。今年1月25日,上海法拍房加入限购行列;3月,杭州、成都开始将法拍房纳入限购;4月,合肥也开始对法拍房进行限购。

但在最高法发布限购政策之前,全国范围内还没有统一的规定,仅是各地各自出台的政策。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣向时代财经表示,从这个时间起,如果参加法拍房的拍卖,必须具备当地的购房资格,也就是说法拍房也全面限购了。“虽然早在这个规定出台之前,一些一二线城市就已经对法拍房‘限购’了,但毕竟只是少数城市,现如今将全面开始实施。”

王玉臣告诉时代财经,法拍房虽然价格低于市场价,但因为不是“正规”的房源,免不了会存在诸多问题,例如房产的占有使用、产权不明晰,有多重查封或抵押的房产无法办理产权证,有大量拖欠税费的房产、房屋质量或结构有问题的房产很难追责,如果房产挂了户口还可能面临户口无法迁出等问题。“虽然法拍房不受限购,价格也有优势,但很多人对于购买法拍房仍有所顾虑。”

另外,王玉臣还告诉时代财经,此次政策由最高法出台是因为针对的是法拍房,法拍房是通过法院司法拍卖来实施的,具体由法院来操作,属于司法执行程序中的一个环节,所以并不是由住建部发布限购政策。

虽然今年楼市行情不佳,但是不难发现,很多城市的法拍房市场热度很高,因此不少人表示“法拍房是‘房住不炒’政策的漏网之鱼”。这次法拍房被纳入限购,对于规范楼市又往前迈了一步。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,法拍房被纳入限购行列对于“房住不炒”意义重大。

“这两年,一些重点城市推出了限购政策,但并不包括法拍房,这使得此类城市法拍房的交易比较活跃,因为可以规避或回避限购政策。此次政策的出台,将促进法拍房市场更快降温,也打击了借法拍房来变相炒房的现象。”严跃进谈到。

文章来源:时代财经 编辑:黎倩