时代财经

横沙城中村改造项目香秀路旁未拆除村民房屋 时代财经摄

广州城市更新正在提速。

近期，横沙社区以投票的方式通过了一项决议。决议内容是向黄埔区政府申请行政处理“改造范围内所有留守户房屋拆迁补偿安置争议”，从而在6月30日前实现横沙拆迁清零。

这个位于广州市黄埔区的横沙城中村改造项目，于2011年3月开启第一栋房屋的签约工作，至今已超过14年。

横沙城中村改造项目待拆除房屋 时代财经摄

而上述决议通过后，项目的合作企业广州市兆霖房地产开发有限公司（下称“兆霖公司”）也有所行动，其已分两批次向区政府报送29栋未签约房屋的行政处理申请，首批申请在4月27日获得区政府正式受理。根据兆霖公司发布的通知，尚未签约的村民可在5月31日前办理签约手续，而剩余未签约房屋则将“由法院依法强制执行”。

为了推动旧改进度，去年以来，广州全市范围内多个城中村改造项目通过纳入政府征收、申请收回集体土地使用权或行政处理的方式，对留守户房屋进行依法动迁。

而近一个月，更多的项目采用了这样的做法。

多个旧改项目处理留守户问题

据时代财经统计，从4月中旬至今，已有至少5个项目宣告即将进行依法动迁，包括黄埔区横沙城中村改造项目、茅岗路以西城中村改造项目、文冲东旧村改造项目，番禺区里仁洞村更新改造项目，白云区陈田村城中村改造项目。

其中，黄埔横沙项目、黄埔文冲东项目将对未签约房屋启动行政处理程序；白云陈田经济联社对收回陈田村改造范围内全部集体土地使用权进行申请，获得了白云区政府同意；黄埔茅岗路以西项目宣布未签约房屋将启动政府征收程序，目前已进入倒计时，由政府征收的房屋将会重新测量面积，严审数据之后，按照新的数据计算补偿额度；番禺里仁洞项目则组织村民投票通过收回集体用地使用权、办理产权注销及启动行政处理的表决。

一名旧改项目工作人员告诉时代财经，旧村改造项目在拆迁安置及交屋协议的签约率达到90%左右时容易陷入了瓶颈期。此前，较为常见的情形是未签约村民提出补偿要求，改造主体因考虑到对已签约村民的公平性等多方面因素，而无法予以满足，双方的谈判常常陷入僵局，进而导致改造进度缓慢。

时代财经了解到，以上文提及的黄埔横沙项目为例，在启动签约工作的第十个年头即2020年9月，签约率达到92.3%，而截至2024年12月31日，签约率仅微升至93.57%。

黄埔茅岗路以西项目与横沙项目，均在2010年被纳入广州市政府第一批全面改造的52条城中村名单。经过多年的长跑，茅岗路以西项目在2022年8月的签约率接近90%，但截至2025年3月，签约率仅超过91%。

茅岗路以西城中村改造项目宣传海报 时代财经摄

变化出现在2024年。去年5月1日，全国首个城中村改造专项地方性法规《广州市城中村改造条例》（下称《条例》）正式实施，《条例》突出了公共利益属性作为广州新一轮城中村改造的主基调，重点解决“集体土地怎么收”、“房子怎么拆”、“补偿标准怎么定”、“产业怎么办”、“村民合法权益如何保障”、“纠纷怎么解决”等问题。

为了解决纠纷问题，《条例》作出了三大规范。其中，由区人民政府在征收土地公告期限届满后依法及时作出征收补偿安置决定，个别被征收土地的所有权人、使用权人未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行的，或者在征地补偿安置决定规定的期限届满后不交出土地的，由区人民政府作出责令交出土地的决定。

二是收回集体土地使用权经依法批准后，原集体土地使用权人在规定期限届满后拒不交回的，由负责组织实施城中村改造的区人民政府依法予以处理。

第三，《条例》规定，针对集体土地征收，拒不交出土地的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行，人民法院强制执行时，区人民政府应当予以支持协助；针对收回集体土地使用权，经处理仍无法收回的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行，人民法院强制执行时，负责组织实施城中村改造的区人民政府应当予以支持协助。

上述旧改项目工作人员表示，过去为了推进项目，曾经尝试各种方法与村民磋商，也屡次开展攻坚行动，往往收效甚微，但旧村改造新政策落地后，项目依法拆除部分违建房屋，留守户们开始放弃观望，主动签约。

广州加速推进城中村改造

《条例》正式施行之后，位于广州CBD珠江新城的知名项目冼村是依法动迁成功实践的第一例。

冼村在2010年2月启动改造，但经过十余年的发展，融资区、复建区仍留有十余栋村民旧房尚未拆除。

针对冼村融资区未签约户，天河区政府在依法作出《补偿安置决定》，并经法院一审、二审判决胜诉和依法催告后，向法院申请强制执行，法院裁定准予执行后，2024年12月30日，融资区一栋五层旧房被拆除，后于今年1月13日实现融资地块动迁清零。至此，冼村仅剩复建区个别留守户房屋尚未签约拆除。

广东粤广律师事务所主任律师解刚表示，去年出台的《条例》及一系列政策表明城中村改造的工作在持续往前推进。但他认为，城中村改造的关键不在于规定本身，而在于规定如何运行，“如何在村民可以接受的方案内把地拆干净，再把净地用于开发，最大的关键在于如何把村民的私宅安置好，村民的集体物业也处理好”。

为了进一步解决改造范围内房屋无法达成补偿安置协议而引发的争议，4月底，广州市住房和城乡建设局公布《广州市旧村庄改造项目拆迁补偿安置争议处理试点项目清单》，荔湾、天河、黄埔、番禺四区一共13个项目列为试点项目，旨在借此建立一套行之有效的拆迁补偿安置争议处理试点政策制度和工作机制。

被纳入清单的项目既包括冼村，也包括近一个月先后宣布启动依法动迁程序的多个项目。

广州市委市政府对城中村改造工作的部署是“一年开局、三年攻坚、五年见效”，作为攻坚第一年，今年，广州计划完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造1000亿元以上。

2024年是广州全面启动新一轮城中村改造的开局之年，与过往不同，新一轮城中村改造的特点是公共利益优先、去房地产化，以及强化政府主导。去年全年，52个项目成功申报住建部城中村改造专项借款并全部实现开工，共计获得授信金额4096亿元；四大重点片区也实现了首开区动工建设；此外，全年城中村改造完成固定资产投资1035亿元。

今年第一季度，广州多个城中村改造项目刷新进度条，其中，越秀区瑶台村新开工安置房完成年度计划超四成；海珠区康鹭片区拆补方案表决一次性顺利高票通过，第一期9个地块35万平方米集体物业全部启动拆卸；白云区的三元里村公布了补偿安置方案后于4月全面启动征收工作。

早在2002年，三元里就被列入广州市首批城中村改造试点，但在10年前却由于多种原因改造陷入停滞。最新的补偿安置显示，村民住宅的最高补偿7590元/平方米（权属人按期签约、交房并放弃安置），而旧村地块国有土地上房屋的最高补偿可达3.78万元/平方米。

三元里城中村改造项目宣传海报 时代财经摄

截至5月13日，已有2578位村民对签订补偿确认表进行了初步登记，在广州新一轮城中村改造浪潮中，三元里正在追回它曾经错失了的机会。