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尽管今年物业股不断遇冷、平均市盈率跌幅超50%，但在房地产业务板块中，物业服务仍是最有价值的业务之一，关键时候能换来不错的现金“补给”。

12月16日晚，金科服务公告称，金科股份为其引入战略投资者博裕投资，并向博裕旗下投资主体公司BROAD GONGGA INVESTMENT PTE. LTD转让所持金科服务22%的股份，转让价为每股26.00港元，较最近一个交易日的收盘价折价约4.8%，但较金科服务上市价44.70港元则折价41.8%，转让总价款为37.34亿港元。

交易完成后，博裕投资以22%的股份成为金科服务第二大股东，而持股30.33%的金科股份仍是第一大股东。

对博裕投资而言，这或是一笔划算的交易。以金科服务12月17日收盘价格30.50港元/股计算，买入第二天博裕资本每股盈利就达4.50港元，合计浮盈6.46亿港元，获利17.30%。

克而瑞高级研究员汤晓晨对时代财经指出，金科股份通过此次交易获得大量现金，可以缓解自身现金流。与其他房企出售物业公司给同业相比，金科股份引入战略投资者的方式能够更好地保留发展主动权。

博裕投资“抄底”金科服务

金科服务脱胎于金科股份，2000年成立于重庆。2020年11月17日，金科服务在港交所上市，发行1.33亿股H股，发行价为44.70港元，筹得款项净额约57.381亿港元，为重庆2020年最大一单IPO。

彼时，金科服务与泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本等10家基石投资者订立投资协议，上述投资者共计认购5981万股，以44.7港元价格推算，共计耗资约26.74亿港元。

上市时，金科服务合同总建筑面积约2.55亿平方米，在管总建筑面积约1.29亿平方米。与其他上市物业一样，金科服务也希望借助上市扩大规模。在其招股书中，金科服务称“募集资金净额的60%用于收并购”。不过，今年9月，金科服务曾公告宣布变更全球发售募集资金用途，金科服务称集团对收购较为谨慎，以及初步分配作为该用途的一部分所得款项净额可能于可预见的一段时间内无法充分利用。

据时代财经梳理，上市至今，金科服务已收购了重庆金科天江物业、重庆上境物业、重庆美利山物业等多家重庆本土物业公司，今年8月还收购了黔西宏祥物业51%股权。

不过，受累于行业环境影响，规模扩大并未带来股价和市值的同步提升。今年2月22日，金科服务股价达到历史最高值81.67港元/股，但随后不断下探。此次股权转让前一个交易日（即12月14日），金科服务以27.25港元/股收盘。受引入战投影响，金科服务12月17日收盘价为30.50港元/股，但较年初的跌幅仍高达50.69%。

从转让价看，博裕投资可谓“抄底”进入。此次交易前最后一个交易日（12月14日），金科服务股价达到上市以来最低值，而每股26.00港元的转让价比12月14日收盘价还低1.25港元。

博裕投资是专注于在大中华区从事私募股权投资业务的投资基金，是中国最大的私募投资公司之一，主要投资方向包括消费品和零售、金融服务、医疗健康以及媒体和高新科技。

而博裕投资布局泛地产领域并不是第一次。2017年3月27日，万科在财报中披露，万科物业平台万物云已引入博裕资本和58集团两家战略投资者。其中，博裕资本以其管理的基金RadiantSunbeam Limited认购25%股权，成为万物云的第二大股东。

此外，2018年，博裕资本成为居然之家的战略投资者，2019年成为城家公寓A轮融资的投资人。

资本陷在物业股

从2018年开始，物业企业成为资本市场的“新宠”，扎堆上市、高市盈率，吸引房企不断分拆旗下物业板块上市，而先上市者风起云涌地收并购也掀起物业行业的规模赛。

作为房地产开发后市场的存量管理业务，物业管理因具有发展空间大、高现金流、高增长、低杠杆、周期属性较弱等特点，深受资本看好。

2019年12月19日，保利物业在香港上市，发行约1.33亿股，每股35.10港元，募资规模达46.8亿港元。高瓴资本、国调基金位居保利物业四名基石投资者之列，分别认购3500万美元、3000万美元。

2020年5月，红杉资本中国基金、腾讯完成对世茂服务的战略投资，分别投资1.3亿美元、1.14亿美元。同月上市的建业新生活，也引入高瓴资本为基石投资者。2020年末上市的合景悠活，共引入8名基石投资者，合共认购1.2亿美元，高瓴资本投资了5000万美金。曾创下最快上市纪录的恒大物业，更引入阿里巴巴的云峰基金、红杉资本、腾讯控股、中信资本等20余家战略投资者。 

不过，进入2021年，物业股进入低潮，包括祥生活、力高健康、中梁百悦智佳服务、东原仁知服务多家物业企业上市遇阻，行业平均市盈率也从年初的42倍降至26.75倍，降幅近50%。具体来看，包括恒大物业、金科服务、雅生活服务、世茂服务等物业企业的股价年内跌幅超过50%。

某上市物业不愿具名的内部人士对时代财经分析称，目前资本市场对物业行业的评估正在回归理性。“彩生活上市讲了一个特别好的故事：物业管理服务众多业务且与之关联强，而业主背后的购买力是一个超乎想象的市场。因此，近年来物企开始‘规模赛’，拼命扩大面积以满足资本的要求。但是当面积的增长和利润的增速形成剪刀差以后，行业开始反思，资本市场对物业企业的估值也开始回归理性。”

“物业行业利润率本来就不高，为了吹大气球，‘地产爸爸’拼命喂业绩。但现在房地产企业出现问题，它们所谓的多种经营也并没有探索出一条成功的道路。因为这是一个非常传统的行业：做小事、赚小钱，利润率又不高。如果发展智慧化，需要巨大的资金投入。”上述人士续称。

汤晓晨则表示；“今年受地产影响，物业股股价波动异常，但就物管行业、物业企业本身而言，并无重大风险。从长期看，物业仍是值得投资的赛道。”

股价大跌，碧桂园服务、融创服务和世茂服务等上市平台也纷纷回购。统计显示，2021年9月9日至今，融创服务共回购股份14次，共计1844.7万股；12月14日只17日，世茂服务也连续四日回购，共计600万股。