时代财经

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2月下旬开始，苏州楼市热闹起来。周末，大大小小的售楼处人头攒动，中介的手机也响个不停。

“现在是在苏州买房的窗口期，错过又要等几年。”几日前，苏州各大银行放贷利率下调的消息在市场传开，中介和置业顾问都借此机会游说买家尽快“上车”，而不少买家在看到日益走低的利率之后，的确有了买房的冲动。

房产中介苏伟告诉时代财经，3月初，他的客户房贷批了下来，利率跌破5字头，大约为4.7%。但这还不是最低的利率，近几天，苏州大部分银行的利率进一步跌到4.6-4.65%，与去年相比，个别银行的房贷利率跌了至少1%。

加之近期调控即将放松的消息源源接连传出，苏州楼市再也无法平静。就像克而瑞苏常区域总经理戈文问所说，四限俱严的苏州楼市，略有一项放松都会促进楼市热度的回升。

房贷利率从6字头降到4.6%

一组数据体现出苏州楼市的火爆。

苏州网上房地产统计数据显示，2022年2月28日至3月6日，苏州市区新房住宅共计成交2026套，成交环比增加23%。二手房方面，仅3月6日一天，贝壳所记录的苏州二手房成交套数就达到154套，刷新近一年来单日成交记录。

房贷利率下降和调控松绑的传言正在搅动苏州购房者的情绪。

眼下，苏州首套首贷利率可以说已经降到了历史低位。苏州克而瑞梳理，苏州这一轮房贷利率的回落由去年11月开始。彼时，苏州房贷利率从6字头降至5.7%，接下来陆续下调，今年1月中旬的时候，苏州主流银行首套首贷的利率就降到了5.0%上下，最低达到4.9%。

2月中旬，苏州主流银行的房贷利率进一步下调，全面进入“4”字头，最低达到4.75%，大部分在4.85%。到了3月中旬，苏州贷款利率最高的仅为4.65%，包括四大行在内的大多数银行利率都保持在4.6%的水平。

房贷利率直接影响着购房的成本，小小一个数字的变化，对购房者来说，都有可能是一笔数以十万为计的资金。苏州克而瑞以商业贷款200万、年限30年为标准做了一次测算，利率从5.7%降至4.6%，利息总额的差额达到48.79万元。

与此同时，一些与楼市调控松绑的消息在苏州中介的朋友圈被传得沸沸扬扬，让部分犹豫不决的购房者倍感焦虑。

传言称，接下来苏州即将放松首付、限贷、限售和限价。其中，苏州首房首贷的首付比例最低降至2成；公积金贷款提升额度；新房限售从签合同之日起计算，期限为三年；个别区域的新房备案价可以突破均价不过4万单价的“天花板”。

上周，一份疑似苏州住建部门召集部分房企开会的会议纪要被传出，内容提到，接下来会出台一些房地产扶持政策。尽管后来苏州住建局否认了消息的真实性，但是，当所有信息都释放着“松绑”的信号时，市场难免出现波澜。

戈文问认为，参考近期多个城市的松绑政策，接下来苏州调控政策出现些许利好的消息并非不可能事件，但当前苏州楼市在信贷政策方面已十分宽松，调控政策的力度不能确定。

每天有超500套二手房被上架

楼市有了起色，最按奈不住的是着急抽身的二手房房东们。

中介苏伟向时代财经表示，2月中下旬苏州楼市升温后，每天都有房东主动将自己的房源挂牌，出手的意愿非常强烈。链家网显示，到3月16日，整个苏州的二手房挂牌房源大约为11.6万套，其中7日内被上架的房源为4004套，也就是说，近一周来，苏州每天有572套房源上架。

而且，根据苏伟的描述，11.6万套天量二手房业主中有一大批炒房客，这些炒房客原想在苏州赚上一笔，怎知近几年苏州楼市冷清，炒房客们一套就是几年。如今，看到一点脱手的希望，不少房东宁愿降价也要卖掉房子。

就在前两天，苏伟帮一位房东将挂牌价下调了10万元，在此之前，他已经两度为其下调挂牌价，前后半个月时间，累积降价25万元。“这套房子在新区的浒墅关，降价之后的价格和房东当年买入的价格比，每平方只涨了3000元左右，加上时间和维护成本，基本不挣钱。”

六年前，这位房东陈亚计划在上海购置一套婚房，然而，限购政策的收紧让其不得不停下在上海买房的步伐。不愿将手头的购房款闲置，陈亚决定先在上海周边城市购买一套房子作为投资，也算为日后在上海买房积累资本。

彼时，苏州楼市不时传来热销的消息，主城区一二手房价倒挂也吸引着像陈亚这样的投资客。但陈亚知道，越是炙手可热的主城区，房价越是稳定，想押中几何式暴涨的行情，就要有胆量选择那些等待被发现的价值洼地。

就这样，陈亚挑中了浒墅关一个楼盘，不到2万元的单价，他预计三五年后待板块内配套逐渐成熟，房价至少翻倍。但现实与理想相去甚远，此次将房源上架，约90平米的房子，陈亚的最新报价是190万元，单价不过2.1万元左右。

“类似的情况在浒墅关特别常见，几年前很多人到浒墅关买房投资，以为有高铁站、有地铁，房子就一定可以涨价。”苏伟说，目前像浒墅关这种投资客扎堆的区域，二手房库存尤其高，一个小区挂牌200套房源亦不鲜见，即便市场好转，房东愿意降价，要成交也不容易。

如其所言，纵观整个苏州二手房市场，降价的房源数量远多于涨价的房源。以“24小时内降价”为选择条件在诸葛找房进行搜索，显示出来的房源数量为1609套，而“24小时内涨价”的房源则只有225套。

不仅如此，苏州克而瑞统计结果还显示，虽然苏州楼市在近期迎来一轮成交小高潮，前两周二手房成交1633套，但这样的成绩并不理想，与去年同期比起来，减少了近一半。