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“把握力争上游的黄金十年，追求高质量的适度规模增长，形成符合时代特征的成长型房企发展路径。”作为资本市场和中国房地产行业的“年轻面孔”，上坤地产给自己锚定的航线并不冒进。它清晰地知道，结构性变革之下，稳健发展是“走得远”的核心因素。

（融信·上坤中心 实景图）

它的战略动作和经营数字都在佐证着这样的发展逻辑。8月27日，上坤地产（6900.HK）披露了上市以来的第一份中报，在过去半年，其实现营收15.23亿元，毛利为3.4亿元，溢利较2020年同期增长19.3%至2.62亿元，归属于母公司拥有人的应占溢利为5390万元，同比增长104.1%。

在规模上，上坤地产再上一个台阶，半年实现应占合约销售105.36亿元，同比增幅为29.77%。合约负债达117.43亿元，较2020年末增长46.8%。

这些外在数字的变化是上坤地产内部聚变的结果。从大运营体系的完善到组织架构的优化，再到融资结构的调整，这家房企在“管理红利时代”发起了一场全面的升级。

产品、土储双管齐下，锁定未来成长性

高质量适度规模增长是上坤地产的经营理念，它在今年的目标并不激进，15%的增幅是其在年初抛给资本市场的一颗“定心丸”。而从年中的进展来看，上坤地产大有超额兑现的迹象。

如果按销售区域分布来看，长三角区域依然是上坤地产的重镇，其在上半年贡献应占销售83.06亿元，整体占比78.8%，而珠三角经济区和中部核心经济区分别贡献7.94亿元和14.36亿元。杭州和芜湖是上半年单城贡献位居前列的两个城市，分别录得销售21.25亿元和15.34亿元。

这是区域深耕带来的成效。在城市战略布局上，上坤坚持3+x投资策略，即依托上海，做透长三角，进入珠三角，布局中部核心经济区域，形成以中心城市及省会城市为管理核心，向周边城市群辐射的战略核心经济圈。这样的投资策略让其品牌在区域内更深入人心，进而形成消费口碑。

在投资之外，上坤地产凭借不断完善的客户研究体系和颇为敏锐的产品策划能力，形成了兼具规范的产品线和标准化的设计流程，匠心打造出四大产品系，形成了以产品力为牵引的发展路径。而产品能力的修炼将为上坤地产未来的高增长打下坚实基础。

（上坤云系代表作品之一--佛山·云峯壹号）

以云系产品为例，上半年其多个项目热销，东阳云栖风华近200套房源首开即罄，宿州云栖园首开当天综合去化超9成，合肥云栖麓加推当天综合去化100%，杭州云栖宸园四开四罄去化100%。

兵马未动，粮草先行。在稳步增长的基调之下，上坤地产也在积极扩充土储，并调整土储的城市能级。仅上半年，上坤地产就新增土储24幅，总建面307.8万平方米，对应货值313.8亿元，其中48.5%位于长三角核心城市群内，进一步扩大了区位布局优势。目前，上坤地产总货值达到728亿元，可以锁定未来几年的成长。

用好经营杠杆，问管理要效益

“三道红线”融资监管的出台基本宣告了房企通过财务杠杆快速扩张规模时代的结束，这也倒逼着越来越多房企走上了经营加杠杆的道路。通过精细化的管理获取红利、通过流程再造和组织架构的调整来提升效率正在成为越来越多房企当下的经营图景。

对于房地产企业而言，具有较高的运营效率将使得企业成本降低、利润增加，是对企业盈利能力的补充。在房地产市场规模化发展的大背景下，房企运营能力越强，越具备市场竞争优势，更能有效的促进规模化发展。

年初，上坤地产即提出了“经营提质 管理提效”的发展方阵，从投资、融资、产品、运营、营销、品质及服务、资金七大方面进行标准的精细化管理，并从组织、机制、业务体系三方面打造目标达成的支撑体系。

上半年，上坤地产不断完善大运营体系。以经营达成为导向，以现金流、利润为核心，以项目计划为主线、风险管理为保障的全周期全专业的统筹经营管理，在保障经营达成基础上通过为客户创造价值实现经营增值。在实施上，坚持投融运一体化强化现金流管控，实施动态经营管理严控供货节点，采用分阶段授权的方式高效决策，通过全周期动态指标管理提升运营质量。

过去的半年里，上坤地产持续提升自身营运能力和优势，实现了总资产422.65亿，较2020年末增长约38.5%，在精益运营及上市后融资渠道扩宽背景下，上坤地产上半年现金及现金等价物较去年末增长近4成达到73.1亿元。

在组织架构上，今年8月上坤地产上海区域与江苏区域合并为沪苏区域，原上海区域和江苏区域所有项目和人员整体并入沪苏区域。这次架构的优化整合一方面有利于降低公司的管理成本，达到降本增效的目的；另一方面，两大高能级区域的合并，也有利于其不断推进长三角区域深耕，打造长三角超级区域。

保持财务审慎，三道红线达标可期

自“三道红线”监管措施落地以来，如何满足监管要求已经成为房企的必答题。

贝壳研究院8月初发布的报告显示，2020年100家上市房企中40家相较2019年成功实现降档，降档率达到40%，其中10家房企下降2档、1家房企下降3档、零踩线的房企数量从2019年的17家跃升至2020年的29家。

房企降档取得初步成效。中指院数据显示，2020年百强企业资产负债率均值、剔除预收账款后的资产负债率均值分别为78.7%、70.9%，较上年下降0.7、0.9个百分点，净负债率均值为94.6%，较上年下降9.6个百分点。百强企业短期偿债能力保持在较高水平，现金短债比均值为1.7。

上坤地产也在顺应政策趋势，通过经营提质增效、优化融资结构、拓展融资渠道，进一步拓宽财务安全边际。上半年，上坤地产现金及银行结余约73.1亿元，相比去年年底53.3亿元的数值提升了近4成，流动性和财务安全性进一步增加。除了在手现金增加外，上坤地产财务安全性的提升还体现在其银行贷款占比大幅度提升，从去年年底的近30%提升至42.9%。

截至6月底，上坤地产的净资产负债率为66.7%，非受限现金短债比约1.3倍，唯一处于“红线”档的剔除预收款项后的资产负债比率为75.4%，略高于监管要求的70%。

上坤地产表示，剔除预收账款后的资产负债率小幅上升的主要原因在于公司上半年拿地较多，属于阶段性的战略投入。公司力争在保证财务健康度的同时，合理最大化经营杠杆的使用，保证发展效率，同时，上坤地产称公司后续会继续审慎财务，力争三道红线全绿，不断提升财务健康度。