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地产政策暖风不断,深圳楼市筑底即将结束,稳健房企迎来机遇

作者:钟蔡 2022-11-18 20:57

随着“第二支箭”、“金融 16 条”等地产支持政策纷至沓来,且力度逐渐加大,发声部门也越来越多,基本面筑底接近结束。

经历了2021年一系列政策及行业的调整,深圳楼市仍在筑底。

曾经的“打新热”渐褪,万人摇号、日光盘的楼市名场面不再频繁上演。房价方面,在经历2017年-2021年上半年的持续上涨后,深圳一、二手住宅价也出现回调。

统计局数据显示,10月深圳二手住宅价格环比下跌0.22%,已连续多月环比下跌,但跌幅较9月收窄0.03个百分点。而一手房价格则在9月、10月连续环比下跌超0.5%。

如果说,曾经的深圳楼市因大量炒房客而过于“疯狂”,那么如今,随着影响市场健康发展的非理性因素褪去,深圳楼市或许正在恢复其真实、理性的一面。

伴随首套房贷利率下降等因素,市场信心正在重建,真实的购房需求逐步活跃。今年“金九银十”,深圳成交的新房住宅数量连续两月超过3000套,其中9月成交3614套新房住宅,10月成交3328套新房住宅,超过上半年平均水平。

事实上,从基本面出发,无论是GDP增速、产业结构,人口流入等客观表现,还是城市相关配套的发展来看,深圳的住房需求规模将持续增加。

深圳.jpeg图片来源:图虫创意

再提工业立市,深圳GDP增速名列前茅

经济健康、持续发展是房地产业快速成长的基础和保证,GDP的高速增长也为房地产业提供持续的发展动力。

地处中国南大门,深圳仍然是最具经济活力和人口吸引力的城市之一。数据显示,2021年深圳市地区生产总值30664.85亿元,首度跨越三万亿大关,同比增长6.7%,两年平均增长4.9%。

2022年前三季度,深圳的GDP增速在经济总量前五城中表现最佳,GDP达到22925.09亿元,同比增长3.3%。同时,同比去年前三季度名义增量1133.91亿元,成为了目前唯一名义增量破1000亿元的城市。

深圳增量领跑,与其重提“工业立市、制造强市”,并布局“20+8”战略新兴产业集群和未来产业有密切关系,2022年4月,深圳在政府工作报告中再次将制造业与“立市”的说法放在一起,据悉,这是2001年以来,报告首次以制造业单独成章。

反映在数据上,前三季度,深圳第一产业增加值为19.94亿元,同比下降0.2%;第三产业增加值为14540.51亿元,同比增长2.2%。与此同时,深圳以工业为主的第二产业增加值为8364.64亿元,同比增长5.2%。疫情之下,工业也重新成为深圳经济企稳的主要推动力。

其中,智能网联汽车增长44.5%,新材料(22.6%)、高端医疗器械(14.1%)、软件与信息服务(12.8%)、新能源(10.7%)、海洋经济(10.1%)继续保持两位数增长。

制造业持续回暖,特别是高技术产品持续快速增长,表明深圳经济高质量发展韧性足、潜力大、新动能强、路径明确,也打消了外界对深圳因高房价、高地价影响导致企业外迁、空心化加速的质疑。在深圳,既有华为、腾讯、比亚迪、万科等一大批深圳本土成长起来的具有国际影响力的企业,也有微众银行、乐信、天音通信、安谋科技等高能级创新型总部企业。

产业聚才,深圳的产业发展吸引了大量人才涌入,为满足民生保障,深圳正在不断兴建各项基础配套设施,从地铁到学校、医院,弥补民生短板。

数据显示,2022年前三季度,深圳固定资产投资同比增长12.1%,工业投资增长35.1%。其中,制造业投资增长27.2%;房地产开发投资增长8.7%。一批重点工业项目相继开工或投产,产业项目增速快,意味着深圳仍然是一片投资热土,是深圳经济增长的压舱石。

常住人口十年增68.46%,一切皆有可能

近十年,不断涌入的人才支撑了深圳的高速发展。最新普查数据显示,深圳常住人口十年间增加了713.6万人,增长68.46%。

日前,备受关注的科学家颜宁参加深圳全球创新人才论坛,并宣布不久的将来会全职回国,协助深圳创建一所集科研转化、学生培养等若干功能的新型研发机构。演讲中,颜宁回答了自己为何选择深圳:因为深圳年轻、充满活力,在这里一切皆有可能。

根据《广东统计年鉴2021》,2020年底深圳常住人口达到1763.38万人,同期户籍人口达到584.58万人,净流入人口为1178.8万人,位居全国第一。而据《深圳市住房发展“十四五”规划》,到2025年底,全市常住人口预计将增至1860万人。

值得一提的是,有数据指出2021年深圳常住人口净增量只有4.78万人,但户籍人口大增了43.36万人。这意味着,越来越多的常住人口正转化为户籍人口;而住房、教育、医疗等民生的改善,让更多人愿意留在深圳。

根据规划,“十四五”期间,深圳将新增小学、初中和高中学位23.3万个,进一步加大城市更新和土地整备对基础教育设施的保障力度;全市通过城市更新和土地整备保障不少于8所医院的新、改、扩建用地,增加床位约1300个;通过城市更新和土地整备保障不少于5所养老院的新、改、扩建用地,增加床位约2000个。

作为头等民生大事,深圳正在持续加大对住房的保障力度。

年初,深圳出台《深圳市住房发展“十四五”规划》,计划5年内供应商品住宅35万套,公共住房54万套。深圳市住房与建设局数据统计显示,2022年上半年,新房住宅供应17353套,同比增长24.6%。

成交量较往年大幅下滑,深圳为何仍在加大住房供应?

有分析指出,未来深圳楼市将形成保障性住房和商品房并行的双轨制发展模式。根据规划,2035年,深圳将新增170万的住房供应量中,60%以上为保障性住房,即公租房、安居房、人才房(三种统称“公共住房”)各占20%,剩余40%为商品住房。

对深圳房地产市场而言,将商品房和保障房分开,才能更好促进房地产行业持续、健康发展。

楼市政策暖风不断,稳健房企迎来机遇

事实上,一直以来,深圳房地产发展的争议来自土地和住房的供应不足。而过去几年,深圳的土地供应,尤其是宅地供应正明显增多。

数据显示,2020年深圳计划供应各类土地1200公顷,实际供应1238.5公顷,完成率103.2%,其中居住用地实际供应362.8公顷,完成率123.7%,较2019年翻一番。10月27日,深圳发布2022年第四批次集中供地计划,7宗居住用地总建筑面积约101.21万平方米。

土地供应增多带动更多的住宅项目入市。根据克而瑞深圳统计,深圳2022上半年共计58个获批预售证项目,共推出超2.5万套商品房,其中38个涉及住宅产品,共17469套房源,与去年同期相比上涨约25%。

新盘源源不断,深圳房地产住房与供应的矛盾正在逐步缓解。

政策端也在对深圳倾斜。10月31日,财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》,支持深圳在财政政策体系与管理体制方面探索创新,更好发挥财政职能作用,其中还提及中央财政加大推动深圳住房供需问题解决的支持力度。显然,作为国家重大的房地产战略转型决策,深圳再次站在了改革开放排头兵的位置,扮演重要角色。

金融层面,日前,中国人民银行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,共有16条措施,其中,在保持房地产融资平稳有序方面,提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期,鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求等。

值得一提的是,尽管国内房地产行业进入调整期,多地楼市遇冷,但深圳本地的楼市政策始终较为谨慎,仅在金融信贷利率有所放松,暂无实际性放松政策出台。这也一定程度上说明,深圳楼市仍有更多的市场调节空间。

从市场表现看,作为一线城市,深圳楼市并未出现过大起伏。2022年1-10月,深圳TOP20房企流量销售金额达2327.01亿元,同比仅下滑2%。

具体来看,上半年南山、福田、光明等区域的高端盘仍然受到市场追捧,如位于光明区的深业颐瑞府、南山区的深铁阅山境、蛇口太子湾片区的招商玺家园等项目,均实现开盘不久即售罄。这也说明,一方面,市场仍存在大量理性的刚需客户和改善型住房需求;另一方面,核心城区的不动产依然是可以穿越周期,实现保值的重要资产。

房企的稳健经营亦是支撑深圳楼市健康发展的基石,其中尤以市场信誉高的央企、国企,以及有央国企背景的优质房企为主,如深圳本土成长起来的万科、华润置地、金地集团、招商蛇口等;此外,京基、卓越、鸿荣源等凭借多元化发展,也在这一波行业调整中始终维持稳健。

11月16日上午,在深圳举办中国国际高新技术成果交易会期间,万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议,在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作,助力深圳的城市发展。

国信证券认为,随着“第二支箭”、“金融 16 条”等地产支持政策纷至沓来,且力度逐渐加大,发声部门也越来越多,房地产政策拐点或出现,基本面筑底接近结束。

长远来看,房地产行业依旧是具有十万亿量级规模的行业,而不同于过去泥沙俱下的市场环境,经过一轮又一轮的调控洗礼,作为全国楼市风向标,深圳的住房需求仍将源源不断。

文章来源:时代财经 编辑:黎倩