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市场疲软，“超人”也得放下身段以价求市。

8月14日，李嘉诚家族旗下企业长实集团（01113.HK）公布2025年中期业绩。在香港及内地楼市持续调整的背景下，长实集团上半年物业销售收入虽较去年同期有所增长，但销售收益下滑，投资物业价值重估亦录得亏损。

8月14日，长实集团召开2025中期业绩分析员会议

报告期内，集团实现营业收入253.86亿港元，同比增长15.3%；股东应占溢利63.02亿港元，同比下降26.7%，其中投资物业重估录得亏损5.03亿港元。

利润下滑，一方面与投资物业公允价值重估亏损有关，另一方面则指向打折卖楼。

今年上半年，在市场情绪依然审慎的情况下，长实集团秉持货如轮转策略推售旗下住宅物业项目。

报告期内，长实集团已确认物业销售收入约73.66亿港元，较2024年同期的46.35亿港元大幅增长58.92%。其中，内地市场增幅明显，实现物业销售收入约38.27亿港元，同比增长117.32%，主要来自上海御沁园第5B-2a期和北京逸翠园第2期；香港市场实现物业销售收入28.03亿港元，同比增长7.77%。

物业销售收入同比大增，但物业销售收益有所下滑。

上半年，长实集团实现物业销售收益17.68亿港元，较2024年同期的18.21亿港元下降2.91%。香港市场表现欠佳，在物业销售收入同比上涨7.77%的情况下，物业销售收益从上年同期的10.44亿港元骤降92.91%至0.74亿港元。

长实集团称，上半年物业销售收入较去年同期增加，但销售收益减少，主要因为在市况疲弱下，集团为促进各项目的销售而设立多项折扣优惠，期内收益率因而较低。

据时代财经了解，2023年8月入市的香港发展项目亲海駅II首批132套房，折实平均呎价14997港元，是2016年以来市区价格最低的新盘——2016年8月入市的启德1号首批房源折实平均呎价约14472港元。长实集团执行董事赵国雄将这个价格称为“平爆价”。

在内地市场，长实集团在北京开发的网红大盘御翠园（即逸翠园第2期）也曾多次降价。

2023年7月，御翠园473套房源获批预售许可证，高层住宅备案均价约9.8万元/平方米，联排别墅备案均价约9.1万元/平方米。这批房源曾分三次集中开盘——第一次原价销售，去化有限；第二次7.5折销售，因去化较好逐步恢复至8折顺销；第三次是今年5月，7折销售，后因售价过低停止促销活动。

北京御翠园，图源：长实集团官网

打折卖楼蚕食部分利润，但这一促销手段仍在持续。

今年7月，为吸引港人北上购房，长实集团旗下和记地产在香港推出“大湾区双居生活”计划，推介位于粤港澳大湾区的4个楼盘，包括惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园和东莞海逸豪庭，合计400套房源。

和高峰期相比，这些楼盘的最新售价明显走低。其中，海逸豪庭此次推出的住宅均价预估1.5万元/平方米、别墅2.76万元/平方米。东莞市住房和城乡建设局显示，在2021年11月和2023年5月两批次的备案中，海逸豪庭的住宅售价在2.4万元-4.4万元/平方米之间；在2023年5月的备案中，别墅在4.4万元-6.8万元/平方米之间。

在8月14日召开的长实集团2025中期业绩分析员会议上，长实执行委员会及财务委员会委员兼企业业务发展部总经理马励志表示，虽然在HIBOR（香港银行同业拆息）较低的环境支持下，一手市场主要是小户型单位的成交量最近有所回升，但由于整体供应量大，价格上涨动力仍然不足。

“发展商仍专注于清理库存，因此推出时的定价应该会继续很优惠。”马励志说。

上半年表现承压，但下半年长实集团有望迎来收入集中确认的爆发期。

根据2025年中报披露数据，截至6月30日，长实集团已签订合约但尚未确认的物业销售总额约285.53亿港元，预计在2025年内确认的部分约228.98亿港元。如这些项目在下半年陆续满足入账条件，将在下半年财报中显著推高营业收入。

长实集团执行委员会委员兼会计部总经理文嘉强表示，下半年，来自香港、新加坡和北京的多个项目将为物业发展业务带来利润，但Blue Coast亏损将抵消部分贡献。集团已为Blue Coast计提足够拨备，预计全年发展业务利润率将因项目组合的混合表现而保持稳定。

截至6月末，长实集团拥有可开发土地储备约6700万平方呎，其中中国香港、中国内地及海外分别为600万平方呎、5800万平方呎及300万平方呎。文嘉强指出，未来几年物业发展业务的盈利贡献预计不会很大。

值得一提的是，近期有市场传言李嘉诚拟50亿港元（折合人民币45.71亿元）出售位于深水湾道79号的香港老宅，相关消息冲上多个平台热搜。对此，李嘉诚长子、长实集团主席李泽钜在8月4日通过公司发布声明称：“个别网上及社交媒体有关出售深水湾道79号物业之报导及贴文内容全属虚构，穿凿附会，并无事实根据。”

尽管传言得到辟谣，但外界对于李嘉诚家族在香港的投资仍十分关注。

马励志在回应集团投资策略等问题时表示，集团业务每年提供可观现金收入，有充裕资源从事新投资项目。“近日亦见外间报道我们有意竞投新项目或开展企业借贷业务，如果回报和价格具有吸引力，我们热衷于在香港加大商业、零售物业或土地的投资。我们很有兴趣在香港做多点投资。”

李泽钜亦在财报中表示，凭借其财务实力及低水平资本负债比率之优势，以及可持续发展之投资策略，集团将一如既往，适时把握环球市场各类机遇。

财报显示，截至今年6月末，长实集团银行及其他借款总额为544亿港元，银行结存及定期存款330亿港元，负债净额与总资本净额比率约为5%。

李泽钜缺席今日的业绩分析员会议。