时代财经

“去年的市场波动的确比较大，也是近10年行业波动最大的一年”，在3月30日的业绩发布会上，碧桂园总裁及执行董事莫斌直言。

2021年，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，同比微降2%；实现营业收入5230.6亿元，同比增长13％；毛利和核心净利润分别达到409.8亿元和269.3亿元。

对比同行整体表现，这样的成绩已属优质。过去一年，房地产市场由强转弱，下半年市场持续遇冷使得不少房企全年销售规模罕见地“亮红灯”。克而瑞的数据显示，2021年百强房企权益销售金额88767.4亿元，同比减少6%。

“我们认为现在政策已经筑底了，市场信心也在逐渐恢复。虽然由于行业现状以及疫情影响，信心的恢复需要一段时间，但我们相信市场一定能恢复”，莫斌表示。

市场信心的恢复已率先反映在股市上。3月下旬，A股和港股房地产板块同时迎来多日的狂欢。分析认为，政策暖风频吹以及在此背景下房地产板块估值迎来修复，使得多支地产股集体走强。其中，碧桂园股价连续三日走高，业绩发布同日港股收盘价上涨6.29%至6.08港元。

基本面走强，优质房企估值获修复

由于股价将近半个月的强劲走势，3月30日收盘时碧桂园凭借1407.42亿港元重归千亿市值房企之列，相比3月15日涨幅高达61.70%。

一般而言，企业市值的风吹草动是其经营状况在资本市场的映射。2021 年，碧桂园权益销售额 5580 亿元，对应的权益销售面积 6641 万平方米，2015年至2021年6年间，碧桂园权益合同销售金额复合增长率达29％。

此外，在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构统计的年度销售排行中，无论全口径销售金额，还是操盘金额，碧桂园均位列第一，而且是唯一一个7000亿档次的房企，亦是唯一一家权益销售金额突破5000亿元的房企。

不过，在业绩会上，莫斌再次向市场强调规模并非碧桂园的第一追求，“针对目前的行业状态，我们采用的策略是开源节流、保现金流、保三道红线，做正确和确定的事情，正确的事情是指做有现金流的利润，确定性的事情就是控支出、调结构和保资产。”

莫斌进一步指出，在市场上行之时，碧桂园将销售额作为考核目标；市场平稳之时则是以现金流的回款作为考核目标；而现在市场下行，碧桂园的考核目标是可动用资金。

2021年下半年，随着信贷收紧、需求快速下行以及偿债高峰的到来，第三季度行业现金流开始恶化，部分房企出现流动性危机，出险房企的增多进一步挫伤了资本市场的信心和购房者的积极性，此时充裕的现金流成为房企抵御风险的基石。

截至2021年12月31日，碧桂园可动用现金余额高达1813亿元，而短债仅约790亿元，现金短债比由2020年的1.91倍增至2.29倍。现金覆盖短债的能力持续走强，源自于碧桂园对支出、销售和回款等多方面的合理安排。

销售回款和融资回款是房企资金的最重要来源。报告期内，碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90％，已连续6年达到90％或以上；而2022年1-2月，碧桂园累计实现权益销售金额691.2亿元，权益销售回款金额656.8亿元，对应的回款率高达95%。

在融资方面，民营房企整体融资较为困难，优质房企的融资渠道却相对畅通，截至 2021年底，碧桂园未使用授信额度达到2615亿元。然而，2021年碧桂园在主动收缩债务规模以求三道红线达标，与此同时它却实现了融资成本的下降，同比2020年下降36个基点至5.20%。

对行业充满信心，今年走势前低后高

在碧桂园管理层看来，尽管市场信心恢复还需要一段时间，但公司对销售和融资的预期仍然乐观。

“对今年地产的走势，我们的看法是前低后高，跟去年刚好相反，但碧桂园最重要的是加强自身的竞争力，不管市场上行，还是下行，都能够通过竞争力牢牢地占据市场。我们对行业还是充满信心，因为市场空间还很大”，莫斌表示。

招商证券在其报告中指出，短期而言，需求端压力确实较大，中长期来看，房地产并未到达需求的大拐点。支撑此判断的最重要基础是2021年中国的城镇化率仅有64.72%，而社科院预测中国城镇化率的高峰将在75-80%，该观点实际上也是业内共识。

针对2022年的销售铺排，碧桂园常务副总裁程光煜指出，随着一些城市的新政逐步落地，市场基本面将得到改善，供求关系会逐步企稳，而碧桂园也将根据市场节奏做出销售安排，“我们手头的货量是比较充足的，有比较大的灵活性，预计全年销售整体保持平稳”。

时代财经了解到，在不考虑新增投资的情况下，2022年碧桂园权益可售货值不低于6500亿元，预计目标去化率在70%以上。

就整体土地储备而言，截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元，另有潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。在2021年底的可售货值中，98％位于常住人口50万以上的区域；93%处于人口流入区域；75％位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈。

融资方面，碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君表示，公司的判断也是比较乐观， “去年11月份之后，政策一直对优秀的优质企业支持力度是很大的，2022年这些优质企业的融资环境应该是会比较好”。

自2021年11月以来房企融资步入回暖通道，凭借着稳健的经营风格和优秀的企业信用，包括碧桂园、万科、龙湖、保利和中海等在内的少数优质房企更是率先获得了政府部门和资本市场的认可。近几个月，碧桂园已成功发行多笔债券、ABS，银行间市场申请注册中票也获得批准。

值得一提的是，在央行、银保监会联合发布的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》的指引下，优质企业获得更多的融资支持，尤其是在出险房地产项目的兼收并购方面。

2 月下旬以来，瑞安、碧桂园、美的等民营房企成功获取银行并购融资额度，目前重点房企已获并购贷款额度1320亿元。其中，碧桂园先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及200亿元的战略合作协议。

“收并购一直是我们重要的投资手段，在往年，从面积角度看，我们主动拓展的占了接近5成，市场上的收并购机会在增多，我们预计在未来一段时间里，收并购占比或者量也会增多”，程光煜表示，碧桂园也会加大收并购的部署， “从去年四季度开始，我们大概跟十多个合作方就80多个项目进行了沟通，目前已经完成35个项目的收并购，其中还有30个左右已经基本确定”。