时代财经

3月15日，随着启德机场又一宗住宅地的揭标，香港土地市场正式宣告进入千亿时代。

香港地政署数据显示，截至3月15日，地政署2016/2017财年（2016年4月1日－2017年3月31日）共卖出31宗土地，其中住宅用途21宗、商贸用途3宗、商业用途2宗、加油站用途4宗、工业用途1宗。

上述所有地块合计面积32.38万平方米，而买下这32平方米的地合计花费则高达1095亿港币，成为香港历史上首次卖地超过千亿的一年。

卖地千亿，中资占半

2016/2017财政年内，住宅用地仍旧是香港土地供应的绝对主力，占比达到九成。与往年稍有不同的是，这一年中资参与的身影极为频繁。

据时代财经统计，地政署出让的21宗住宅用地中，最终有6宗被中资机构买走，合计花费480亿港币，占年内出让住宅用地总收入的53%，然而其买到的土地面积却只占到了总宅地的20%。

出价高是中资参与香港土地出让最普遍的特点。去年成交的单价最高的十宗宅地当中，就有六宗是由中资机构斩获，其中龙光-合景泰富更是以23.81万港币/平方米的单价刷出香港的新任地王，另外海航也缔造了九龙区域地王。

值得一提的是海航集团。据时代财经统计，自去年11月2日初接触香港市场以来，海航集团五个月内已经在香港拿下四宗宅地，合计花费资金272亿港币，占到该年香港土地收入的四分之一。

若按照楼面单价计算，海航拿下的系列地块平均楼面价格达到12.81万港元/平方米（约合1.2万港元/平方呎），这一价格远远高于市场预期。要知道，两年前启德机场片区的楼面价最高还只有6530港元/平方呎，其现时楼面价已经超过了同区二手物业的价格。

除了通过地政署投标拿地之外，一些中资房企也通过“一铁一局”以及收购的方式活跃在香港市场：莱蒙国际以7700万港元的价格收购了一幅位于香港元朗的地皮；平安不动产联合路劲基建以100亿港元的价格拿下港铁公司港黄竹坑站项目。

与之同时，更多的中资企业还在香港市场继续徘徊，过去一年间，多宗宅地的投标文件中都出现了多个中资企业扎堆的身影，除了中海、万科、保利、世茂、中信泰富等“老将”积极参与之外，更多的新面孔如华润置地、恒大、招商局等也加入了大队伍。

本港开发商受挤压

由于中资的积极涌入，过去几年间，香港的土地市场呈现出中资拿地占比逐渐升高而本土港资拿地则逐步减少的分化趋势。从一定程度上来说，中资的入局挤压了本土开发商的生存空间。

根据香港地政总署公布的数字，2015年，内地开发商取得了约莫25%的出让土地，贡献的土地出让金首次超过本土开发商，占到总金额的55%。当年，保利置业、世茂、万科、中信泰富、旭辉、绿景中国等内地房企均在香港获取了土地。

出现占比分化扩大的一个很大原因就在于内资“舍得花钱”。

香港的土地出让都是以暗标竞争的方式进行，价格并不公开，往往遵从价高者得的规则。内资入港的迫切意愿使其愿意为地块支付高昂的出让金，这也导致了最后市场上出现了很多超过预期的土地。

仲量联行指出，2013至2015年间，内地发展商在竞投地皮的时候给出的价格有73%超出了市场预期，相较之下本港开发商为59%。即便本土开发商提价投地，也难敌气势汹汹的内资企业，本土开发商的中标率较以往普遍有所降低。

对于中资高价投地一现象，本土开发商也显得颇为无奈。远东发展主席邱达昌在两会期间就这一问题回应，“待中资地产商买完先”，而会德丰前主席吴光正则简单回应称“香港是自由市场。”

中资拿地增多进一步影响到接下来几年香港的住宅供应。仲量联行研究部总监马安平指出，预测2016-2019年的私人住宅新供应中至多将有8%由来自内资兴建，有十分之一的家庭将购买内资建的住宅。

 “我们预期内地发展商将继续在本港扩张，本港楼市仍会继续由传统发展商主导，但竞投住宅地皮时将面对更多对手、更大竞争。”

楼市下行被打断

中资的涌入在一定程度上影响了香港楼市的走向。

2015年下半年开始，已经持续上涨了十年的香港楼市开始出现下跌的迹象，2015年10月时，香港私人住宅的售价指数已连跌5个月，累计下跌10.88%。与之同时，住宅的成交量也持续走低。

去年年初，中海以楼面价1.99万港元/平方米的低价竞得大埔荔枝山宅地一事更是使得香港房价预期进入低点，大多数的本港机构和企业对2016年的楼市都不太乐观。

第一太平戴维斯预计，香港一般住宅楼价在2016年可能下跌15%；标普发布报告指出，预计2016年香港房价预计将较2015年下滑10%至15%，成交量预计为持平至增长5%；“超人”李嘉诚也表示，2016年香港经济形势严峻，房价跌10%乃正常。

然而，香港楼市并没有按照这一预测走下去。进入到下半年，在人民币贬值和内地楼市调控的双重夹击下，内地资金涌入香港，不到一年时间，本已跌落至低点的香港楼市迅速反弹蹿高。

为了遏制炒楼，11月初，港府发布新的楼市“加辣”措施，这一措施打压了赴港购房客户，但并没有抑制住中资企业的投资热情，以海航集团、龙光为代表的内资房企开始集中火力在香港市场上攻城略地，且颇有“不惜一切代价”之势。

龙光地产在拿到香港新地王之后表示出对香港市场乐观的态度。其指出，香港作为排名世界前列的国际化大都市，在产业基础、人口聚集度、社会资本及财税政策等多方面持续保持竞争优势，香港房地产市场供不应求局面长期存在，尤其是商品住宅价格经历历次调整仍一直居高不下，因此公司长期看好香港楼市前景。

对楼市的看好只是内资蜂拥赴港的理由之一，另外一个重要的原因还是在风险对冲上。

上海易居房地产研究院总监严跃进向时代财经表示，过去一年内地市场的上扬使得内房的现金流较为充裕，将资金放到香港可以较好的防范汇率波动带来的风险。

国际评级机构惠誉发表报告认为，内房企业发展香港项目，可有效对冲外汇风险，这主要由于港元与美元挂钩，其在香港销售回款的港币现金流将可与以美元结算发行的债券及港元银行贷款的外币债务匹配。

此外，在香港买地对于在上市企业的信誉来说会更有帮助。旭辉控股主席林中近期向媒体表示，海外有比较多的优质资产将会为公司带来更好的信誉和评级，由此可以获得更低的融资成本。