时代财经

这似乎并不是一个好兆头，即便宣布每股派息0.12元，但绿城中国的股价还是在开市后深度回调，开盘报跌5.5%。截至3月27日收市时，跌幅扩大至11.6%，成为当天内房股中下挫最严重的房企之一。

“乐观”的行政总裁曹舟南却并不认为这是坏事，在当天的香港业绩会发布上，他更宁愿将这解读为是内地和海外投资者对绿城中国的看好。“从绿城的业绩来看，今年有快速回升，我们的投资发展战略和公司治理也有长足的进步，深度回调是因为有更多的投资者看好。”

过去一年，得益于中交集团的背书，绿城首度迈入千亿阵营，它的总合同销售定格在1139亿元，当中有181亿元来自于绿城管理的代建项目。

比对2015年，绿城的销售增幅达到58.4%。其中，投资项目的销售占比为84%，代建项目为16%。而在投资项目中，存量去化468亿元，新推房源贡献490亿元，两者去化率分别为55%和73%。

在打上中交的央企烙印后，绿城在规模路上的追逐不疾不徐。曹舟南向时代财经透露，2017年绿城投资项目的销售目标为700亿元，另外还有200亿元来自于代建项目，以此计算的销售总额甚至不及去年。

但曹舟南也卖了个关子，“这只是对外安排的数字，内部从经营管理的角度考虑，数字会更大。”至于大到何种程度，这位一向表情严肃的总裁并未透露更多的风声。

“绿城要反市场周期拿地”

与过去一年在销售上的大跨步不相匹配的是，绿城在土地市场的投资显得极为审慎。整个2016年，绿城通过公开竞拍和收购方式获得的项目仅有9个，分布于北京、天津、杭州等城市。

其新增项目的总建筑面积为228万平方米，归属于权益的仅有160万平方米，这与去年一年卖出的626万平方米相比，“缺口”不小。

某种程度而言，在去年火热的土地市场上“失声”，是绿城有意为之。“对目前的市场，我们在去年10月份的时候就已经有判断了。绿城从去年5月份开始，在内地土地市场就保持非常谨慎的原则，基本上是按照捡漏的方法在获取土地。我们放弃了‘面粉’贵过‘面包’的土地，也放弃了对地王的获取。”

然而，谨慎的背后，曹舟南也并非没有担忧。“如果现在讨论绿城到底有什么问题的话，就是土地获取要加快。”曹舟南自问自答式地向现场媒体讲述道。

在千亿规模的房企中，绿城的土储并不占优势，甚至不及一些规模在其之下的同行。截至2016年，绿城共有85个储备项目，总建面为2912万平方米，归属于集团权益的土储为1333万平方米，总可售面积为2072万平方米。

不过，令曹舟南感到欣慰的是，绿城在三四线城市的存量处于逐步消化中。在去年的一二线换仓计划后，绿城总土储中一二线城市的占比已经从37%提升至43%。

过去一年在土地市场的甚少投入为绿城积蓄了不少资金，在市场调控愈发趋严的情况下，绿城要慢慢出手了，这种反周期拿地的机会，曹舟南在一年就看到了。

“我特别担忧去年6月份之后一些同行拿的高价地，因为预售证拿不下来。面对这样的市场，我们宁可少拿一点地，绿城还是瞄准今年下半年。我们对标过内房股里面的核心企业，看哪些企业到今年三季度还有充裕的资金获取土地。”

“我们从去年开始就在准备反周期投资，当房价和地价都在涨的时候，不去拼命拿地，后面一定会有更好的拿地机会。”曹舟南透露，2017年绿城将进一步增强北京、上海、南京、广州、杭州、成都市场，加码郑州、济南、宁波，争取进入深圳和重庆两个新市场

当然，对绿城来说，它还有一项重要的补充来自于绿城管理的代建。这家目前国内规模最大的代建公司将承担绿城今年200亿元的销售目标，尤其是在热点一二线城市出台调控的背景下，三四线城市的代建业务将对绿城起到很好的补充。

在去年底，绿城管理的管控项目已经达到164个，总建筑面积约4557万平方米，对应的总可售金额约2531亿元。

“没有现金流谈发展不现实”

站在千亿关口，没有叫嚣地更进一步，绿城对外公布的目标甚至不及去年。在问到如何看待千亿规模时，严肃的曹舟南仿若变身“大学教授”，“我很有兴趣跟大家谈论这个话题”。

随即的几分钟成为了这位行政总裁的“独角戏”，“去年内地房企上千亿规模的很多，规模很重要，但我更主张有质量的增长。规模越大，如果没有做到有质量的增长是很危险的。这个危险可以定义为两个不负责任，对投资者和客户不负责。”

他直言，内房股中千亿房企的自有资金至少是两三百亿，如果规模在放大，但毛利、负债率这些核心财务数据不关注，简单的规模叠加只会让风险更大。

而市场调控的收紧对内房企来说更是雪上加霜，曹舟南表示，在去年全国12万亿的成交中，有5万亿属于投资、投机需求，在调控政策的打压下，全国市场的容量将下降至7至8万亿。

在这样的形势之下，千亿与否已经让位于有质量的增长。

中交入主之后，绿城很重要的一项任务就是在调整负债结构，降低融资成本。截至2016年底，绿城的净资产负债率为58.1%，较2015年的73%有明显下降，而其总借贷加权平均利息成本为5.9%，2015年为7.3%。

目前，绿城集团取得的金融机构授信超过1500亿元，截至2016年底的实际使用额度为340亿元。冯征指出，过去“老绿城”的授信只有500亿元，绿城资金池的充裕来自于中交的信用背书。

曹舟南称，对内房股来说，现金流非常是重要的因素，没有现金流谈发展不现实。“在内地的北上广深拿一块地，几乎要准备80到100亿元的现金。到二线城市要准备50、60亿元现金。绿城对后房地产时代的理解是金融地产，没有金融支持，就只能从一线退到二线，甚至三线，按照这样的秩序一步步退出核心市场。”

因此，在这样的逻辑之下，绿城也在依靠中交集团在海外优势拓展地产项目，这家房企也在去年成立了绿城海外房产集团。曹舟南向时代财经透露，目前绿城在印尼雅加达的一期项目已经售罄，接下来绿城在印尼和澳洲还将有项目落地。

但与此同时，曹舟南也申明，绿城进军海外市场是非常谨慎的，一方面内房企在海外成功的案例不多，另外绿城也想将自己的品牌落地海外。“我们现在在做大量前期工作，研究当地的气候、人文环境，这些确定后，我们再展开一系列布局。”