时代财经

两年前，远洋在武汉宣布了复制“太古里”的梦想，岂料过程一波三折，武汉太古里规划尚未成型，却险遭中建三局半路“截胡”。好在一切都只是虚惊一场，如今，远洋的“太古里之梦”有了下文。

4月18日，远洋集团宣布以150亿成功竞得武汉归元文化片区地块，总建筑面积187.97万平方米，楼面地价为7980元/平方米。该公司同时披露，其将操刀这一复合业态的国际级综合体项目。

归元寺项目作为汉阳旧城改造的重点项目，是汉阳城市核心升级计划中的重要一环，其定位为高端住宅、商业服务、产业集群、旅游承载等现代服务业城市工程区。

这样的战略规划与远洋集团成功开发的成都远洋太古里、北京颐提港等多个知名大型商业综合体有诸多相似之处。不过，在有成功的样本在前，远洋是否会复制“太古里”尚不得而知。 

时代财经致电远洋集团媒体负责人查询，但该负责人表示，目前不了解该地块的规划，相关信息需以官方公布的内容为准。

远洋150亿旧改“归元”

在武汉，关于远洋入驻汉阳归元寺片区的消息已流传了近两年，如今坐实。克尔瑞武汉公司高级分析师张彧驰以“皆大欢喜”来形容这一结果。

“成都太古里已经有一个成功的案例，如果远洋能够将太古里的模式复制过来，不论对武汉政府，还是市民，都是一件喜闻乐见的事情。”

但他也指出，此次远洋获得的归元寺地块业态较为复杂，且政府对开发商要求较高，想要“照搬”成都太古里的模式并非易事。

远洋此番获得的地块编号为P(2017)033号、P(2017)034号。其中33号地块位于汉阳大道以南，国博大道以北，鹦鹉大道以西，肖家湾路以东的归元片A包，用途为住宅、商服、科教、公园与绿地；34号地块位于归元寺北路以南，国博大道以北，鹦鹉大道以西，归元寺路以东的归元片B包，用途为住宅、商服、公园与绿地、街巷、公共设施。

归元寺是与汉正街、台北路、古田宗关齐名的重点旧改项目，因此武汉市政府格外重视。该地块亦对竞买人提出了较高要求：归元片A包要求引入1家或以上《财富》或《福布斯》杂志2016年度公布的世界500强公司的总部或区域总部、引入1家或以上现代服务业企业的区域总部；须自持不少于12万平方米的公建产品（其中商业不少于3万平方米、写字楼不少于5万平方米、酒店不少于4万平方米），竣工验收后十年内不得转让。

同时，归元片B包则须承诺引入2家或以上现代服务业企业的区域总部，须自持不少于8万平方米的公建产品（其中商业不少于7万平方米、酒店不少于1万平方米），该部分公建产品的所有权在竣工验收后十年内不得转让，十年期届满后，不得分割转让。

“太古里的计划对武汉来说还是具有一定吸引力的，此前有瑞安武汉新天地的范本，此次武汉政府将归元寺旧改项目交给远洋，或许旨在打造第二个‘旧改榜样’。”

正如其所言，2006年瑞安集团斥资百亿拿下当时武汉最大的旧城改造项目——永清地区重建工程，而后建成的“武汉新天地”成为名噪一时的地标性项目。

然而，远洋想要获得这样的成功也并非易事。瑞安自拿地伊始，耗费了10年时间才开发出武汉天地商圈，且武汉新天地的发展集聚了“天时、地利、人和”的条件。当时武汉高端城市综合体市场处于空白状态，这样的市场环境给瑞安提供了的机遇。

“当下武汉房地产市场处于高速发展阶段，不少外地房企纷纷进入武汉，其中更是不乏资本雄厚的龙头房企。这样的市场形势对远洋有些不利，是否能够打造出第二个‘旧改榜样’现在难以下定论。”

武汉旧改众生相

随着地价和房价的不断飙升，不少房企将目光投向了成本相对较低的旧改市场。在此背景之下，一直将旧改工作放在首位的武汉自然成为一众房企的必争之地。

据时代财经不完全统计，目前已有包括华润、远洋、新城、瑞安在内的数十家品牌房企在武汉拿下了旧改项目。但对于武汉旧改市场而言，品牌房企的扎堆已是后话，在早年间，武汉的旧改市场上更多的是武汉本土房企的身影。

“武汉的旧改始于1992年，2012年之前大部分是本地房企或政府在操作项目，但那时候的改造更准确的说法是‘城中村改造’。”

2001年于武汉成立的福星惠誉便是武汉城中村改造的最大受惠者。一直以来，福星都依托着武汉城市更新项目而发展，其重点业务就是城中村改造项目。

不过，随着外来房企的不断涌入，面对品牌房企的“大手笔”，福星一次次在旧改地块的竞价上落败，从而眼睁睁看着不少项目落入他人囊袋。

在外来房企的抢食中，具有独立开发和运营实力的港资企业首当其冲。经时代财经查阅，2004年6月，包括和记黄埔、恒基兆业、新世界、九龙仓、嘉里集团、瑞安集团等香港财团纷纷与武汉市签订协议，欲进入武汉旧改市场。

“港资房企喜爱囤地，这样的举动导致项目开发周期被拖长，因此港资房企也无法达到政府的要求。加上此前政府尝试将部分项目交给一些中小型房企进行开发，不少项目因为资金或其他问题无法顺利进行，所以发展到后来，政府更多是将此类项目交由国企和品牌房企来操作。”

2015年9月，旭辉斥资5亿入股钰龙集团，该公司就拥有于2012年8月24日以6.53亿竞得四宗城中村改造用地，土地面积为12.99万平方米，总建面约为28.90万平方米。

资金链承压导致需要引入外援的远不止钰龙集团。2016年9月，继把武汉长丰村旧改项目地块分别出售给华润和蓝光之后，美好置业再次以25亿元出售武汉洪山区建和村A包项目予新城控股子公司武汉新城。

张彧驰坦言，目前中小型企业已经很难在武汉旧改市场“分一杯羹”，即使一些本地房企和中小型房企“任性”地拿下地块，最终也会采取与品牌房企合作的模式进行开发。

“旧改是武汉十三五的重点工作，意味着武汉现在才正式进入到大力发展旧改的阶段。目前还有大量的旧改地块没有释放出来。即便如此，武汉旧改的‘上半场’也只会是品牌房企的天下，毕竟没有哪家房企想要错过诱人的‘低成本蛋糕’。”