时代财经

会议开场前，身为董事局主席的田明被三三两两的境外投资者围住，他们侃侃而谈，正式中透露着些许随意，就像当天田明的装扮--黑色西装，却未一本正经地扎着领带。

这是一个周五的下午，在境外投资者的见证下，朗诗发布了首份企业社会责任报告。田明和朗诗都有些敏行讷言，他们不善于将自己包装成焦点，完成借壳上市将近四年，这家绿色地产开发商在香港资本市场的公开发声屈指可数，它的上一次亮相还要追溯至2015年底。

香港资本市场并没有完全读懂朗诗，田明的计划中一直有进军香港房地产市场的想法。“对上市地在香港的朗诗来说，最好的品牌推广方式就是在香港盖一个楼盘，让香港人知道好房子是什么样子的。但遗憾的是，目前还没有找到机会。”

香港的建筑密度之大让这座城市看起来像钢筋水泥堆砌的森林，从中环广场39楼的会议室里远眺，维港的碧波隐现在鳞次栉比的高楼之中。出于绿色地产商的职业敏感，田明并不讳言香港在绿色建筑的道路上落后其他经济发达地区不止是一点。

“做得最差的是香港。”当会议进行到中段，有投资者问田明对中、美及香港的绿色建筑发展现状进行评价时，这位“非主流”地产商脱口而出。

朗诗是“另类”的，它的另类基因从2004年开发南京朗诗国际街区时就孕育了。启发于哈佛大学竞争战略之父迈克尔·波特的《竞争战略》理论，田明从一开始就为朗诗选择了差异化的战略--不再依靠土地的单边溢价，而是将绿色作为产品核心竞争力。

田明的“特立独行”不止是将绿色固化为朗诗的DNA，更在于他对传统商业模式的颠覆。这位从公务员投身商海的企业家向来都不是行业的看多者，甚至从他的言论中可以解读出一丝悲观，但他悲观的不是房地产本身，而是长期以来粗糙的商业模式。不做传统模式下的地产骇客和赌徒，是田明给自己和朗诗画的红线。

“做绿色地产不但赚钱，而且效率更高”

自我认定为务实型的理想主义者，但这并不妨碍田明有敢于挑战和冒险的一面，“15052100021”是这位掌舵者在去年“达标”70%的基础上给自己下的“战书”。田明给这组数字赋予的意义是：体重降至150斤，阅读52本书，跑步1000公里以上，攀登两座高山，骑行一次滇藏线。

对田明而言，这或许算不上太难，要知道用十余年在绿色科技地产的行当上单枪匹马趟出一条路来的难度远甚于此。平心而论，朗诗的绿色创业史并不是想象中那么顺利，最开始走上绿色建筑道路的时候，朗诗在国内还找不到一个可以让市场信服的样本。

“因为我们的绿色建筑是从西欧拷贝进来的。在中国找不到示范项目就很难让客户相信你能够把这个事情做好。而且在建造的过程中，从设计到咨询、施工、设备、采购都找不到足够充分的供应资源，有些设备甚至要到海外去进口。”田明回忆道。

但这些都没有难住朗诗和田明。没有经验，可以学习；没有技术，可以引进和研发。在朗诗成立的第三个年头，这家公司就建立了自己的技术研发部，并在随后的2005年将“绿色科技”上升为企业发展战略。绿色也不再是朗诗简单的差异化特点，它在战略层面被置于核心价值的高度。

朗诗后来的所作所为让它看起来不似开发商，更像科技型公司，其不但在国内拥有绿色建筑研发基地，同时还在德国的法兰克福成立了欧洲技术公司。朗诗对于绿色科技的投入是持续的，田明曾透露，每年朗诗会拿出销售收入的2%用于绿色科技建筑的研发，这在国内开发商中并不常见。

技术的持续创新让朗诗在过去的13年完成了产品的迭代换新，以南京朗诗熙华府为代表的3.0产品已经成为朗诗健康人居的最新示例。有别于2.0产品，在朗诗的第三代产品中，“健康”取代了“舒适”成为价值首选。朗诗熙华府背后拥有86项创新价值，其精装修室内甲醛含量媲美全球最严格的芬兰S1级国家标准，对PM2.5的过滤可达95%。

在绿色技术的“自由王国”里，现在的朗诗和田明已经从容了很多。甚至于在某种程度上来说，田明现在所从事的已经不再是一份简单的地产事业，朗诗的公益性正在成为企业和财富成长故事背后的情节拼图。有数据显示，朗诗的被动式建筑和可再生能源技术已经实现了在约300万方的项目上运行，每年可节约用电7500万千瓦时，二氧化碳减排5万吨。

在多数人的概念中，5万吨的碳排放量或许并不具象，它更形象化的表达是相当于7046万度电，可以让特斯拉绕地球赤道约8724圈。这样的节能效率若置于中国每年新增12亿平方米的建筑面积的背景下，每年的节约用电量可达300亿千瓦时，二氧化碳减排量18亿吨。

如果现在问田明朗诗在绿色地产领域的主要竞争对手有哪些？他会毫不犹豫地给出自己的答案--“没有！”这不是自负使然，纵观国内地产商，将绿色环保作为企业战略长期坚持下来的只有朗诗，“其他企业有项目层面的探索，有营销层面的创新，但没有企业战略层面的。”

选择做绿色地产的开始，朗诗不但要说服客户去接受产品，还要回答商业模式的赚钱问题。十余年后的今天来看，这些都只是时间问题。朗诗绿色住宅的开发虽然在成本投入上会比一般项目多出几百甚至上千块，但它的产品溢价和效率却成倍于投入。

朗诗绿色地产总裁向炯列举了一组数据，“首先在销售速率上，我们大幅领先，这也意味着我们的项目回款、现金流以及IRR等指标领先；以南京的一个项目为例，在售价上，朗诗的项目从开盘最初比竞品贵4000，到项目结束的时候一般要贵出6000到7000；而到二手房以及租赁市场后，这种价格上的差距会更明显。”

朗诗的身份已经不再单纯是一家地产商，它也是中国绿建委的创始成员，德国、美国绿建委的成员以及联合国环境规划署气候中和网路成员。同样，田明本人也“身兼多职”，在这样的多重身份之下，他希望朗诗能够在绿色地产领域起到行业示范作用。

用田明的话来说，朗诗在绿色科技地产领域最大的贡献不在于做了多少技术创新，而是通过做绿色建筑赚钱了，而且赚钱效率更高。“商业模式上的成功就会给很多人一个示范，原来做绿色建筑不止是烧钱，它还是一个赚钱的事，这样的示范作用会推动很多人也走上这条道路，而我们的市场价值可能在这。”

“任何企业都很脆弱，都是一条小船”

饿死胆小的，撑死胆大的，这几乎成为了房地产1.0时代的“金科玉律”。粗放的商业模式不是没有安全边际，行业洗牌的迹象已经越来越明显。在调控“指挥棒”不时挥舞的房地产市场，压倒“骆驼”的很有可能就是一个项目的成败。

在很多年前，田明就已经预料到了。他要挑战的不止是绿色地产，还有房地产粗放的经营模式。不做1.0时代的莽汉，不做赌徒和骇客是田明营商的底线。

什么样的企业才能保持活力？田明认同的至少有五点：稳健甚至略显保守的财务结构；不仅擅长低头拉车，更会抬头看路；具有冬天意识；具有核心竞争力；持续为未来下注。这段话是田明在4月5日转发一篇文章后写下的，大概是看后心有戚戚，因为朗诗的发展几乎是参照着这五条原则。

以美国铁狮门为对标的2.0商业模式一直被田明挂在嘴上，这也是朗诗转型的方向。铁狮门模式的要点是以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条上各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益分配，来分享地产项目40%以上的收益。

换句话来说，田明希望朗诗可以实现轻资产的转身，不再去拿100%权益拥有的项目，而是通过合作开发、小股操盘以及管理服务输出来完成转型。

从各项数据来看，朗诗转型棋局已至中盘。时代财经查阅年报获悉，2016年朗诗出品的合同销售达到283亿，其中向朗诗集团和独立第三方提供委托管理的销售达到133.5亿，而在朗诗去年6.07亿的利润中，来自独立第三方项目和合作方轻资产服务的利润约2.73亿，几乎都占到了半数。

田明定义朗诗转型成功的标准是有一半的销售收入及利润来自于轻资产，朗诗已经无限靠近爬坡的中点。同时，围绕着地产投资、融资、开发、运营、可持续发展等纵向一体化能力打造的“榕树林计划”也浮出水面。成型之后，朗诗将集设计、装饰、物业、地产金融、养老服务等子品牌体系于一身，形成“榕树林”般枝繁叶茂，繁衍共生的生态格局，成为铁狮门模式在中国的样本。

田明带领朗诗转型的忧虑不是来自于房地产本身，“中国的房地产没有问题，房地产还将长期的存续下去，有问题的是中国房地产企业的商业模式。”田明的判断是房地产快销、高周转的模式已经难以为继，所以都要变，谁变得早就能找到未来的生机，谁不管不顾就会垮掉。

企业的脆弱在他看来就如同一条小船，随时都有翻船的风险。而从美国、日本、台湾的经验来看，强者恒强的说法并不完全站得住脚。

“当资产泡沫破裂的时候，当危机来临的时候，大、中、小企业都有破产的，也都有活下来的。这也说明在特殊的情况下，企业活下来跟大小没有相关性。”

朗诗转型深入后，田明少不了要跟香港资本市场进行沟通，至少在一年前，他就表达了希望资本市场能用不同的估值方式来看待朗诗的想法。这并不难理解，转型越深入，朗诗的地产商身份就越模糊，确切地说未来的朗诗更像是一家服务型企业。

田明也在犹豫朗诗绿色地产往后还该不该叫地产，“因为转型之后，我们的利润产生方式跟传统的地产已经完全不一样了，我也在思考要不要把地产公司的名字换换，以后朗诗的业务本质已经不像传统地产行业。”

一方面是借壳两年的注资限制，另一方面是本身的地产商身份，朗诗的股价在2013年上市后就一直波澜不惊。但股价的涨跌起伏对田明并构成压力，他没有计划按照股价来运营朗诗的业务，也尽量不让股价影响自己的判断。

“我不是一个急功近利的人，慢慢来。市场总归会认识你的，当你把自己的企业做好，把战略转型和业务做好，让公司在各方面让市场放心，能够引领市场和行业，保持非常高的盈利能力和含金量。做出这样的公司，至于股价是多少让市场去定。”